Крепостное право

С первого января 2003 года в Таллинне не должно остаться ни одного многоквартирного дома, не создавшего квартирное товарищество или не заключившего договор об управлении домом. В противном случае управляющий будет назначен принудительно.

Собственность — не только право, но и ответственность

Согласно последним исследованиям специалистов панельные дома, коими застроены районы Ласнамяэ, Мустамяэ и Ыйсмяэ, простоят еще около 50 лет. Хотя строились они с расчетом на 25-летнее существование. А вот ученые из Таллиннского технического университета подсчитали, что нынешние блочные многоквартирные жилища через 25 лет ничего не будут стоить. Если за ними не ухаживать. И город требует создания квартирных товариществ именно с той целью, чтобы жильцы надлежащим образом ухаживали за своими домами. Если сами не могут себя организовать, могут нанять управляющего. Такие услуги осуществляют, например, фирмы Minu Vara и BREM.

«Главная проблема собственников квартир, — считает советник по перспективному развитию управы Ласнамяэ Владимир Хазинский, — заключается в том, что они до сих пор не осознают себя собственниками». Люди, получившие от государства жилье за приватизационные карточки, продолжают надеяться на «дядю из ЖЭКа», которого уже давно нет. Люди привыкли, что этот самый дядя, теперь в лице муниципалитета, оформляет счета на оплату, распределяет деньги на нужды дома, следит за состоянием здания и ухаживает за примыкающей к дому территорией. Однако в наши дни все эти обязанности ложатся на плечи самих владельцев, городские власти могут только выступать в качестве консультантов.

Дом в порядок

Владимир Хазинский, объясняя позицию города в настойчивом внедрении квартирных товариществ, ссылается на финский и в противовес ему американский опыт. «Если многоквартирные дома не приводить в порядок, не ухаживать за ними, то более обеспеченные жильцы постараются такой дом покинуть, имея для этого возможности. Сейчас очень многие состоятельные налогоплательщики покидают пределы столицы, регистрируясь уже в Харьюмаа. Таким образом, если по примеру Америки бросить здания на произвол судьбы, через четверть века мы будем иметь трущобы наподобие южного Бронкса в Нью-Йорке».

Чтобы спальные районы не превращались в гетто, нужна воля квартирных товариществ к развитию. «Есть люди, которые не хотят жить в частном доме за городом, — поясняет Хазинский, — им удобно жить в блочном доме, близко к центру». Чтобы такие люди не покидали разваливающиеся дома, в Финляндии государство помогает квартирным товариществам с капитальным ремонтом. Например, в спальном районе Хельсинки Пихкламяги жильцы, взявшие кредит под низкий процент, реновируют в своих домах внутренние коммуникации, стены, балконы, крыши. Создают на чердаках игровые комнаты для детей, детские центры, кружки. Между прочим, такой ремонт позволяет экономить до 12% от стоимости тепла.

Таллинн также сделал возможным помогать товариществам брать кредиты на выгодных условиях. В ходе пилотного проекта «Приведем в порядок дома квартирных товариществ!» 68 квартирных товариществ взяли кредиты на общую сумму в 40 миллионов крон на модернизацию домов при поддержке города в выплате банковского интресса.

Город намерен в следующем году побудить большое число квартирных товариществ ходатайствовать о ремонтном займе, найдя в конце этого года по конкурсу банки, наиболее заинтересованные в распределении ремонтных займов при поддержке города в выплате интресса. Участие города в проекте позволяет товариществам получать ремонтный кредит с интрессом от 6,3 до 7,3 процента. Поддержка города в выплате интресса составляет 5 процентов от общего объема кредита, или примерно 1,9 миллиона крон. Кроме того, в этом году город выделил 228 тысяч крон на обучение работников 114 товариществ, а также поддержал создание 340 товариществ, выделив около двух миллионов крон.

Как подсчитал Владимир Хазинский, на реновацию четырехподъездного пятиэтажного ласнамяэского дома потребуется 1-2 миллиона крон. Это будет означать, что к квартплате ежемесячно будет прибавляться по 150-200 крон на погашение кредита. «Дальновидные владельцы за эти сравнительно небольшие деньги повышают не только качество жизни в своем товариществе, но и гарантируют высокую стоимость своего жилья в будущем», — считает Хазинский.

Помимо низких процентов, город может помочь сэкономить и вот в чем. Чтобы затеять реновирование дома, товариществу необходимо разработать и утвердить проект. Заказ проекта в частной фирме обойдется примерно в 100 тысяч крон. Однако, если в городе набирается около 20 домов, желающих отремонтироваться, то разрабатывается один типовой проект, который подойдет всем двадцати домам. А значит, товариществу это обойдется уже не в 100, а в пять тысяч.

В Таллинне есть 6 типовых проектов реконструкции блочных домов, собрание квартировладельцев может решить, какой из них лучше подойдет. И после этого Владимир Хазинский настоятельно рекомендует товариществу объявить конкурс на выполнение проекта. Только так можно, во-первых, контролировать ход дела благодаря прозрачности конкурсного подхода, а во-вторых, найти наиболее выгодный вариант решения.

Товарищество или междоусобица

Как показывает практика, создать товарищество — это полдела. Гораздо сложнее сохранять мир внутри большого дома. В управу Ласнамяэ с жалобами на деятельность товарищества люди приходят каждый день. «Есть две основные проблемы, с которыми к нам обращаются, — говорит Владимир Хазинский. — Товарищество, обладая деньгами квартировладельцев, ничего не делает, или, наоборот, товарищество делает так много, что жильцы уверены, что правление на этом как-то зарабатывает себе в карман».

Чаще всего обращаются люди, чьи товарищества были созданы недавно, два-три года назад. «В основном это те, кто не смог попасть в члены правления, — рассказывает Хазинский. — Эти люди не понимают принципа демократии и пытаются выбранное на три года правление сместить уже через неделю согласно своим личным желаниям».

Работников управы поражает активность и желание тратить свои нервы в таких склоках.

«Когда сажали тополя, быстро растущие «легкие города», не думали о том, что через несколько лет их корневая система разрастется в диаметре до 15 метров», — говорит Хазинский, вспоминая пикеты зеленых осенью этого года, когда в районе Маяка такие тополя пришлось выкорчевать. Они просто угрожали фундаментам. «Причем владельцы таких домов формально могут подать на город в суд за нанесение материального ущерба», — поясняет необходимость вырубки тополей советник. Товарищества должны знать о такой угрозе. Однако люди, не предполагающие, что перебои с электричеством, разрывы телефонных кабелей, поломки ливневых канализаций могут быть вызваны тополями, направляли свои протесты властям района, требуя прекратить рубку деревьев.

«Проблемы недовольства управлением дома зачастую заключаются в том, что не все избранные в правление обладают экономическим мышлением и технической грамотностью», — считает Хазинский. Совет тут можно дать только один — если знаний не хватает, необходимо получать консультации от города или от специализирующихся по юридическим, экономическим или техническим вопросам фирм. «Да, такие консультации стоят денег, — говорит Хазинский, — но некомпетентные решения обходятся дороже. Кстати, правление товарищества несет материальную ответственность за принятые решения.

Помимо наличия определенных знаний у правления любому товариществу необходимо понимать, что их дом — общая собственность. И участвовать в управлении ею должны все. В управу Ласнамяэ люди приходят даже с такими просьбами, как помочь организовать собрание жильцов, так как они весьма неактивны и ничего невозможно решить, ведь на собрании нет кворума. «Однако мы не являемся арбитрами хозяйственных споров товариществ, — объясняет Хазинский, — мы не можем помочь ничем, кроме консультаций».

А проблемы возникают иногда даже нелепые. Товарищество построило во дворе детскую площадку. В управу приходит женщина и жалуется на детей, требуя, чтобы город велел товариществу переместить детей куда-нибудь в другое место. Чтобы жить не мешали.

Или другой пример: товарищество решает ремонтировать крышу, но житель третьего этажа заявляет, что денег на ремонт не сдаст: «Мне крыша не нужна, вот те, кто живет на девятом, пусть и ремонтируют». А протекающая крыша тем временем разрушает стены не только отдельных квартир, но и всего дома.

Или дом, имеющий очень скудные возможности для создания парковочных мест, заасфальтировал часть газона. Однако именно на этот газон вывозила погулять своего супруга-инвалида бабушка того же дома. «Как тут решить спор, когда и жильцов-автомобилистов, и бабушку можно понять, и все они правы, каждый по-своему?» — конфликты, по мнению Хазинского, сильнее всего мешают развитию товарищества. «Как говорят англичане, самая твердая крепость — это человеческий лоб, — философствует советник по перспективному развитию. — А противоречия в одном товариществе в итоге тормозят развитие городского жилищного хозяйства в целом».

Екатерина РОДИНА