Сложный выбор: перестроенная дача или частный дом?

Алексей ШИРОКОВ

Активный период торговли на рынке дач продолжается с начала весны до конца лета, после чего наступает затишье.

Все чаще летнее жилье становится единственной возможностью для жителей «каменных джунглей» города вырваться на природу и провести выходные на свежем воздухе. По причине увеличения спроса за последние два года цены на дачи, находящиеся в Харьюском уезде, выросли, как и на квартиры, почти в два раза.

По этой причине многие покупатели стоят перед трудным выбором: приобрести отремонтированную дачу, стоимость которой приближается к миллиону крон, или же добавить еще немного и купить новый частный дом за 1,1-1,5 миллиона крон. Рынок дач Харьюского уезда, по словам оценщика фирмы Uus Maa Моники Кунтсел, можно в общих чертах разделить на две части: летнее жилье, находящееся в бывших садоводческих кооперативах, и отдельно стоящие дачи. Доминирует первая из этих частей, поскольку предложений, касающихся второй, как свидетельствуют проведенные опросы, слишком мало.

Кроме того, большинство стоящих отдельно дач перестроено под круглогодичное жилье, по причине чего их стоимость повысилась до цен на частные дома.

«Поскольку подавляющее большинство дач покупается сейчас с целью перестройки их под круглогодичное жилье, то на первом месте по важности находится прочность постройки (в том числе наличие цокольного этажа и его высота) и расположение участка (удаленность от города)», — говорит М.Кунтсел.

По разным оценкам специалистов, «ценовой границей» для летнего жилья является 40 километров, после этого рубежа стоимость дач существенно снижается. В районах, расположенных в непосредственной близости от Таллинна (Какумяэ, Мяхе, Виймси), где цена недвижимости выше, дачи покупаются только для перестройки под постоянное жилье, а также для сноса старой постройки и возведения новой.

Описанную тенденцию хорошо поддерживает быстрое развитие инфраструктуры данных районов.

Чем ближе расположены дачные участки к Таллинну и морю, тем больше расходятся спрос и предложение. От полуострова Виймси до Суурупи продается только недвижимость, находящаяся далеко не в лучшем состоянии и невыгодно расположенная. В этом районе цены покупателя и продавца иногда отличаются почти на 50%, а высокий спрос оказался важнейшим фактором, поднявшим уровень цен.

При этом следует отметить, что разница в стоимости дач, находящихся в Виймси и Мурасте-Суурупи, которая была довольно заметна еще пару лет назад, сейчас практически сведена к нулю.

В районе Вяэна-Йыэсуу, Кейла-Йоа и Лауласмаа предложений значительно больше, и спрос превышает их лишь в самых выгодных местах. Очень важную роль здесь играет расположение по отношению к морю. Стоимость почти одинаковых дач может различаться на 50% только из-за красивого вида и близости воды.

Диапазон цен на сделки с куплей-продажей дач в Эстонии сейчас достаточно широк, поскольку они, прежде всего, зависят от местоположения и состояния недвижимости.

«Так как многие летние домики были несколько раз перестроены, то иногда возникают трудности с определением их в категорию дач либо частных домов. В любом случае стоимость летнего жилья не достигает уровня цен на частные дома. Чаще всего ее уменьшают неприглядные постройки на соседних участках, безвкусный внешний вид и отсутствие коммуникаций», — комментирует Моника Кунтсел.

Универсальные советы давать всегда очень сложно – уж слишком разнообразен мир недвижимости в Эстонии. Однако, по утверждению М.Кунтсел, потолок цен на дачи с учетом вышеприведенных факторов находится на уровне 700 тыс. – 900 тыс. крон в зависимости от местоположения.

С более высокой стоимостью можно согласиться только в том случае, если речь идет о жилье, расположенном в районе частных домов.

«Помимо прочего, не представляется экономически оправданным строительство на дачных участках частных домов, так как их рыночная стоимость, как правило, оказывается ниже расходов на строительство», — считает М.Кунтсел.

Хотя люди, строящие для себя, обычно не задумываются о цене жилья, этот вопрос все же не стоит оставлять без ответа.

Иначе, если человек захочет заложить новый дом в качестве гарантии кредита, получаемого в банке, существует опасность того, что его рыночная стоимость окажется значительно ниже той, которая ранее предполагалась. Для того, чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, Моника Кунтсел советует до принятия окончательного решения о перестройке старого или возведении нового дома все-таки проконсультироваться со специалистом по недвижимости.

Покупка дачи, по мнению руководителя сектора кредитования Sampo Pank Айви Пау, может быть профинансирована с помощью банковского кредита.

«Если целью ее приобретения является перестройка дачи в дом, где можно жить круглый год, то для покупки и ремонта недвижимости можно взять как обычный жилищный кредит с 34-процентной ставкой самофинансирования, так и кредиты для молодежи, молодых семей и жильцов возвращенных домов, условия которых более выгодны для получателя (дополнительная гарантия фонда KredEx и 10-процентная ставка самофинансирования). Если же дача будет использоваться только летом, то можно предложить жилищный кредит либо рассрочку платежей для осуществления небольшого ремонта», — считает Айви Пау.

Как для самих покупателей, так и для банка в случае заклада дачи в качестве гарантии кредита важным фактором является ее местонахождение (удаленность от города) и состояние. Кроме этого, необходимо также знать, идет ли речь о движимом или недвижимом имуществе. Если, приобретаемая дача находится в плохом состоянии или участок расположен в невыгодном районе, то для ее покупки можно предложить в качестве гарантии иное имущество, например, свою городскую квартиру. В случае, когда сумма кредита, необходимого для приобретения и ремонта дачи, превышает ее рыночную стоимость, можно заложить как саму дачу, так и постоянное жилье. Консультацию, касающуюся наиболее подходящей для покупки дачи гарантии кредита, может дать только специалист банка.

Следует быть осторожными при крупном инвестировании в ремонт или достройку дачи, находящейся в районе с низкой стоимостью земли, – в этом случае рыночная стоимость объекта может оказаться меньше вложений в строительно-ремонтные работы.

По словам Айви Пау, если именно такую дачу предполагается предложить банку в качестве гарантии кредита, то следует учитывать, что выдаваемая сумма может быть урезана, так как при выдаче кредита мы принимаем во внимание рыночную стоимость объекта, а не расходы на запланированные работы, которые невозможно будет вернуть и при продаже дачи.

У дачи имеется как материальная, так и эмоциональная ценность. Приобретать летнее жилье стоит именно с учетом обоих факторов. Важно, чтобы расходы на ремонт или перестройку делались продуманно. Таким образом, перед тем, как принять окончательное решение, лучше всего посоветоваться со специалистом банка, который поможет принять наиболее верное решение по этому вопросу.