Вас консультирует юрист

Является ли законной сделка о покупке квартиры, если квартира находится в залоге? Где можно получить информацию о том, находится ли квартира в залоге?

Залогом недвижимости называется ипотека. Информацию по поводу обременения недвижимой собственности ипотекой можно найти в Крепостном регистре. Читателю необходимо будет получить в Крепостном регистре, находящемся по адресу Пярну мнт., 142, выписку из крепостной книги. В записи в крепостной книге об установлении ипотеки должны указываться: держатель ипотеки, размер ипотеки в денежном выражении (сумма ипотеки), размер процентов и иных побочных требований в денежном выражении в случае их наличия. О побочных требованиях ссылка может быть сделана на документе, являющемся основанием для записи (ст.372 Закона о вещном праве). Собственник обремененной ипотекой недвижимой вещи вправе владеть, пользоваться и распоряжаться обремененной недвижимой вещью, если он не уменьшает этим ценность обремененной недвижимой вещи и не причиняет вреда правам держателя ипотеки (ст.333 указанного закона). Таким образом, сделка купли-продажи квартиры, на которую установлена иппотека, является законной. Но покупатель должен иметь в виду, что, приобретая вещь, на которую установлена ипотека, он принимает на себя и обязанности по ней. Это значит, что цена ипотеки должна быть вычтена из рыночной стоимости продаваемой вещи. Для продажи вещи, обремененной ипотекой, надо получить согласие ее держателя (кредитора). Этого согласия он может и не дать, если покупатель не докажет, что он в состоянии выполнить долговые обязательства по ипотеке. Поэтому разумно договориться с продавцом о том, что до продажи он выполнит свои обязательства перед кредитором и ипотека будет снята.

Квартирное товарищество взяло кредит в банке. 1/3 при голосовании была против, но правление КТ сослалось на устав, в котором есть пункт, что при голосовании «за» достаточно 2/3 голосов. Однако этот устав принимали без общего собрания. Имело ли право правление утвердить устав без общего собрания? Как быть 1/3 жильцов, которая была против кредита и которой нечем платить?

Уставом квартирного товарищества регулируются вопросы распределения голосов на общем собрании. Устав квартирного товарищества принимается на учредительном собрании. За принятие устава или его изменение должно быть подано более половины общего числа голосов (ч.1 ст.4 Закона о квартирных товариществах). Если для утверждения устава собрание не собиралось, то решение правления о принятии устава можно считать недействительным. Вопрос об отмене незаконного решения правления можно рассмотреть на общем собрании членов товарищества. При несогласии с решением общего собрания члены квартирного товарищества вправе обратиться в суд в течение трех месяцев со дня, когда они узнали о данном решении (ч.3 ст.13 указанного закона). Если указанный срок прошел, устав можно считать законным. Таким образом, если устав является действительным, то принятие решения относительно получения кредита правомочно.

Имеет ли право возглавлять КТ председатель, на которого заведено уголовное дело по злоупотреблению служебным положением?

Решение относительно того, кто будет возглавлять правление квартирного товарищества, принимают сами собственники квартир (ст.28 Закона о некоммерческих объединениях). Член правления может в любой момент быть отозван по решению общего собрания независимо от причин, при этом вытекающие из заключенного с ним договора права и обязанности прекращаются в соответствии с договором (ч.2 ст.28 указанного закона).

Работодатель одну и ту же работу оплачивает по-разному, а именно: постоянным работникам часовый тариф + оплата за работу в вечернее и ночное время, временным работникам только часовой тариф, хотя многие временные работники работают по 4 и более года с перерывом на 3 месяца в связи с производственной необходимостью. Законно ли это?

Условия оплаты труда не зависят от того, работает ли работник постоянно или временно. Заработная плата работника, установленная трудовым договором, может содержать в себе доплату за работу в ночное и вечернее время. Обычно это делается в случае работы по сменному графику. Данное обстоятельство должно быть обязательно зафиксировано в договоре читателя. Если ссылки на то, что в размер основной заработной платы входит доплата, нет, то можно считать, что к указанной зарплате при работе в вечернее и ночное время должны прибавляться соответствующие доплаты. За работу в вечернее (с 18 до 22 часов) или ночное время (с 22 до 6 часов) всем работникам выплачивается доплата или повышается размер основной заработной платы по соглашению сторон. Доплата за каждый час работы в вечернее время не должна составлять менее 10% и в ночное время - 20% ставки почасовой оплаты работника (ст.17 Закона о заработой плате).

Читательница работает в бригаде по договору. Оплата почасовая. Однако все остальные работники получают помимо заработной платы еще и премии. Положена ли читательнице премия, если учесть, что она работает наравне с другими работниками бригады?

Условия оплаты труда и их изменения определяются трудовым договором. В Законе о заработной плате установлен принцип равных условий оплаты труда. Работодателю запрещается устанавливать для работников разного пола за выполнение той же или равноценной работы разные условия оплаты труда (ст. 5? Закона о заработной плате). Работник вправе требовать равных условий оплаты труда за выполнение той же или равноценной работы, а также возмещения вреда, причиненного нарушением принципа равных условий оплаты труда. Но все вышесказанное касается заработной платы, а не премий. Понятие зарплаты дается в ст. 2 указанного закона – это плата за выполненную на основании договора работу. На основании п. 4 этой статьи дополнительная оплата (премия) выплачивается работодателем за выполнение дополнительных служебных заданий или более результативную работу. Отсюда видно, что работник не имеет права требовать более высокой оплаты, чем предусмотрено в трудовом договоре. Платить работнику премию или нет, имеет право решать работодатель.

Если работник желает уволиться, проработав больше года, может ли работодатель его обязать что-то отрабатывать?

Работник, желая расторгнуть трудовой договор по собственной инициативе, обязан предуведомить работодателя об этом за один месяц. Если работник хочет уйти с работы сразу после подачи заявления, то для этого необходимо согласие работодателя. В противном случае работник обязан доработать требуемый законом срок. При неявке на работу работодатель может уволить работника за прогул или потребовать от него компенсации в размере до одной средней месячной зарплаты за неявку на работу.

Работодатель в приказном порядке обязывает работников вступить в предпринимательство.

В данном случае требование работодателя не правомочно. Работодатель имеет право требовать от работника выполнения только тех действий и условий, которые оговорены в трудовом договоре.

Потеряна трудовая книжка. Как ее восстановить?

Читателю необходимо будет получить с предыдущих мест работы доказательства (справки, копии трудовых договоров и т.д) приобретенного стажа. Если учреждений, где читатель раньше работал, уже не существует, то он должен будет обратиться в архив с целью получения соответствующих документов. Если у читателя существуют на руках старые трудовые договоры, они также могут являться доказательством стажа работы на предыдущих рабочих местах. Наличие трудового стажа может быть подтверждено и справкой Налогового департамента об уплате работодателем налогов с заработной платы.

С 1 января увеличилась минимальная заработная плата. Влечет ли это увеличение заработной платы по всем учреждениям?

Размер минимальной ставки заработной платы, установленной постановлением правительства ЭР, является обязательным для всех учреждений и организаций, осуществляющих свою деятельность на территории Эстонии. Таким образом, с 1 января 2004 года минимальная заработная плата во всех учреждениях должна составлять 2 480 крон в месяц (14,60 кр./час).

Читатель имеет серый паспорт с постоянным видом на жительство и приватизированную квартиру. Если он поменяет серый паспорт на российский, как это отразится на постоянном виде на жительство и на собственности в связи со вступлением в ЕС?

Получение гражданства России читателем никаким образом не повлияет ни на вид на жительство, на на его право собственности.

Читатель в апреле 2003 г. приобрел комнату гостиничного типа. В договоре купли-продажи было указано, что долгов нет. В марте бухгалтер товарищества сообщил, что пришло письмо от Minu vara, в котором сказано, что у первых владельцев остался долг. Читатель является уже третьим владельцем, а долг остался от первого. Как быть и что предпринять?

Поскольку в тексте договора было четко сказано, что за квартирой никаких долгов нет, то факт наличия долга после оформления сделки является нарушением продавцом своих обязательств. В случае нарушения обязательств читатель может от продавца – последнего собственника квартиры, потребовать исполнения обязательства, т.е. уплаты долга; потребовать возмещения вреда; отступить от договора; потребовать снижения цены за квартиру (ч.1 ст.101 Обязательственно–правового закона). Если продавец жилого помещения добровольно не выполнит требования покупателя, то исполнения обязательства следует добиваться через суд. А долг за квартиру он обязан погасить сам. На основании ст. 5¹ Закона о квартирных товариществах при приобретении квартирной собственности покупатель принимает на себя все обязательства, связанные с нею.

Правление квартирного товарищества постановило взять долгосрочный кредит в банке на ремонтные работы в доме. «За» не все, в том числе и пенсионеры, т.к. платят ежемесячно сумму, принятую общим собранием на ремонт. Должен ли быть опросный лист для получения кредита, подписанный отдельно каждым собственником квартиры и приложенный к протоколу голосования общего собрания? Какой процент «за» должен быть при голосовании для принятия решения о взятии кредита?

Вопрос получения кредита не рассматривается ни в одном законе, который регулирует деятельность квартирных товариществ. Таким образом, собственники квартир вправе сами определить в уставе, каким образом и каким количеством голосов должно приниматься решение относительно получения кредита. Закон устанавливает общие условия голосования на общем собрании. Так, согласно ч.1 ст.22 Закона о некоммерческих объединениях решение считается принятым, если за него проголосовало более половины участвовавших в собрании членов некоммерческого объединения или их представителей и если уставом не предусмотрено требование большего перевеса голосов.

Имеет ли право парковочная фирма снимать деньги со счета в банке без ведома клиента?

Разумеется, Центр организации движения этого делать не имеет права и не делает. Если требование о назначении штрафа не было оспорено в административном суде, то его взысканием имеет право заниматься судебный исполнитель. При неуплате штрафа он имеет право обратить взыскание на имущество должника, в том числе и на его банковские счета.

В книге «Квартирное товарищество. Практические вопросы управления» автора Марины Сухневой сказано: «После 31.12.2001 года квартира уже не сможет быть в гражданском обороте без земли, это означает, что квартирособственник не сможет распоряжаться ею». Каким нормативным актом это положение было установлено? Были ли в него внесены изменения и какие?

На момент издания книги срок 31.12.2001 года соответствовал действующему в то время закону. Позже он был продлен до 31.12.2003 года. Но 09.12.2003 года был принят Закон об изменении законов, регулирующих применение законов о гражданско-правовых отношениях, которым была изменена ч. 6 ст. 13 Закона о применении закона о вещном праве. Сейчас приватизированные квартиры, не привязанные к земле (на которые не установлена квартирная собственность) и остающиеся движимостью, будут в гражданском обороте до 1 марта 2006 года.