Товарищество и банк: Что нам стоит отремонтировать... дом?

Алексей ШИРОКОВ,
Константин СИМОНОВ
Sampo Pank

Не за горами весна, и вот-вот начнется строительный сезон. Во многих товариществах составляются планы ремонта, правление думает о том, какие работы нужно провести в доме.

Очень часто необходимо отремонтировать практически все: ведь не секрет, что основная часть нашего жилого фонда эксплуатируется в среднем лет 30, а это то время, когда уже требуется предпринимать меры для продления срока службы здания и, соответственно, сохранения личной собственности всех членов товарищества. Каждое товарищество при этом исходит из своих желаний и возможностей: одни строят новую крышу, другие утепляют торцы дома, третьи меняют коммуникации. Как правило, берутся за самое «наболевшее», а ведь нужно привести в порядок и многое другое. То, что на данный момент исправно работает, через пару лет может потребовать значительных затрат на ремонт.

Перед товариществом, чье правление думает о перспективах развития, встают и другие вопросы. Вот некоторые из них.

1. Как оценить состояние здания – несущих конструкций, коммуникаций, степень износа, приоритетные направления ремонтных работ?

2. Сколько все это может стоить? Кому доверить вести важные и дорогостоящие работы? Как правильно выбрать подрядчиков?

3. Кто сможет проверить качество выполняемых работ, кто будет контролировать строителей?

4. Как оплатить эти работы? Ведь речь идет не о тысячах крон, а о гораздо более солидных тратах. Приведение в порядок типовой пятиэтажки может обойтись в 2-3 млн крон.

Рассуждая логично, мы придем к выводу, что, не ответив на последний вопрос, мы не сможем приступить к решению первых трех. Эта проблема стоит перед каждым квартирным товариществом. Существует три основных пути ее решения.

Первый – накопление путем постепенного собирания взносов в ремонтный фонд. Реально, но неэффективно. До начала ремонта (например, крыши) уйдет несколько лет, прежде чем накопится необходимая сумма, а стоимость строительных работ год от года растет. Получается замкнутый круг: товарищество не успевает накапливать необходимые суммы, состояние здания ухудшается, собранные деньги не приносят пользы, жильцы дома недовольны правлением.

Второй путь – собирание денег с жильцов дополнительными (так называемыми целевыми) взносами помимо квартплаты. Поначалу эффективно, но впоследствии проблематично. Действительно, можно довольно быстро собрать требуемую на ремонт сумму, но, как правило, не все квартиры соглашаются с таким решением, и в итоге возникают трудности с поступлением этих взносов. А причина – не каждый владелец квартиры может позволить себе возрастание квартплаты на 20-30%, не говоря о большем. Как следствие, некоторые члены товарищества из-за непосильных «целевых взносов» попадают в список должников. В доме возникают серьезные конфликты.

И, наконец, третий путь – воспользоваться банковским финансированием. Это и реально, и в высшей степени эффективно. При помощи кредита возможно разом или поэтапно привести в порядок весь дом, не увеличивая ежемесячную платежную нагрузку на жильцов или подняв ее незначительно. Даже в случае увеличения статьи расходов на ремонт общий счет по квартплате может и не измениться, так как уменьшатся другие траты (связанные с теплоэнергией, текущим мелким ремонтом, аварийным обслуживанием и т.п.). Рассмотрим, каким образом?

Прежде всего, логично, что после комплексного ремонта товарищество не будет нуждаться в столь большом ремонтном фонде, так как его целью являлось накопление средств на проведение ремонтных работ, которые будут выполнены и оплачены за счет кредита. Допустим, если до ремонта в вышеупомянутый фонд поступало 4 кроны с м2, то, после проведения работ отчисления составляют около 1 кр./м2, остальные 3 кр./м2 направляются на выплату кредита. В итоге нагрузка на каждого владельца квартиры остается неизменной. Конечно же, полностью ремонтный фонд не исчезает, так как у товарищества может возникнуть необходимость в текущем мелком ремонте, дополнительных работах. Но сумма счета за квартплату при этом не возрастает! Есть примеры, когда приходится все же увеличить размер отчислений на ремонт (тут все зависит от масштаба работ и степени износа здания), но в итоге общие расходы товарищества не возрастают, так как при продуманном ремонте существенно сокращаются потери тепло- и электроэнергии, расходы на вызов аварийных служб и на мелкий текущий ремонт.

Какие выводы можно сделать?

1. Отремонтированные крыша и фасады снижают расходы на отопление, способствуют продлению срока службы здания в целом.

2. Новые системы водопровода, канализации и отопления не протекают, не требуют постоянных трат на вызовы аварийной службы.

3. Прочная дверь в подъезде повышает безопасность, а чистый подъезд делает дом уютней.

4. На все это требуется немалая сумма, которой, как правило, нет в наличии.

5. Копить ремонтный фонд или собирать эту сумму с жильцов «в складчину» неразумно: теряется самое ценное – время.

6. Реновационный кредит позволяет быстро выполнить все крупные ремонтные работы, т.е. привести дом в порядок.

7. Оплата взносов по кредиту, как правило, не приводит к повышению квартирной платы.

8. Расходы на отопление и поддержание коммуникаций в рабочем состоянии значительно снижаются, т.е. уменьшается и квартплата.

9. Рыночная стоимость квартир в отремонтированном доме заметно вырастает.

10. Жизненный стандарт жильцов повышается.

Большинство председателей товариществ и членов правления согласятся с этими доводами и, посчитав, поймут выгоду такой схемы финансирования. Гораздо сложнее, оказывается, убедить в необходимости взять банковский кредит жильцов дома, так как без согласия общего собрания правление не имеет права заключить с банком кредитный договор.

Большими сторонниками реновационного кредита являются владельцы тех квартир, которые наиболее заинтересованы в ремонте. И наоборот, противятся этому те, на чьих квартирах результаты ремонта, как им кажется, значительно не отразятся. В числе первых, как правило, находятся те, чьи квартиры расположены на первых и последних этажах, в торцах домов, а среди вторых – те, чьи квартиры находятся в середине дома.

Первые получат буквально моментальный эффект – надежную крышу, теплые стены, бесшумные входные двери подъездов.

Логику вторых тоже можно понять: зачем брать на себя какие-то обязательства, если взамен я ничего не получу? Но такое мнение не совсем верно. Во-первых, это не долг, а инвестиция, которая, улучшая состояние всего дома, снижает текущие расходы на коммунальные услуги, отопление, улучшает условия жизни в доме, повышает привлекательность каждой квартиры и, соответственно, ее рыночную стоимость.

Так же часто противятся подобному решению люди пожилые, по утверждению которых, ничего менять не надо - «на наш век хватит». Опять же недальновидно. Ведь нужно оставить своим детям и внукам приличное наследство, а не развалины.

Каким образом достичь согласия в доме, найти верное решение, дать ответы на вопросы жильцов дома и рассеять необоснованные страхи?

Ключ содержится в информировании членов товарищества о планах ремонта и об источниках финансирования. Для этого крайне важно заблаговременно (за 2-3 месяца) оповестить жильцов о программе ремонта, подробно обосновать необходимость проведения тех или иных работ, привести их стоимость и рассказать о финансах товарищества: сколько денег уже накоплено, сколько не хватает, какую сумму нужно будет взять в банке, какими будут будущие выплаты по кредиту. Чем подробнее и точнее будет собранная информация, тем конструктивнее пройдет обсуждение на общем собрании. Рекомендуется обсудить возникающие вопросы с заинтересованными сторонами еще до общего собрания, принять во внимание стоящие советы, объяснить непонятное. Здесь дадим полезный совет и мы. Еще до начала подготовки общего собрания зайдите в банк и обсудите с консультантом все возможные варианты. Вам рассчитают сумму кредита, срок, примерный размер ежемесячных взносов и их величину на метр общей площади. Также в банке дадут рекомендации по составлению протокола собрания и оформлению необходимых документов, а также ходатайства.

Чаще всего, помимо идеи ремонта как таковой, людей интересуют вопросы:

1. Нужен ли залог квартир и не будет ли заложена моя квартира?

2. Что будет, если товарищество не справится с платежами по кредиту?

3. Какой будет платежная нагрузка на членов товарищества?

Для ответа на эти вопросы обратимся к оценщику рисков из Сампо Банка Кристи Кеэму. По ее словам, при рассмотрении ходатайств от товариществ банк подходит к каждому из них индивидуально, однако при этом существуют общие условия кредитования товариществ. Они таковы:

1. Максимальная сумма кредита составляет 2 000 крон на квадратный метр.

2. При сумме кредита до 600 крон на кв. метр не требуется залога квартир.

3. Минимальная сумма кредита – 50 000 крон.

4. Кредит выдается в евро максимально на 15 лет.

5. Возможна 6-месячная отсрочка платежей.

6. Плата за заключение договора – до 1% от суммы кредита.

Как правило, сумма кредита для многоквартирного дома не превышает означенные 600 крон на кв. метр, и залога квартир не требуется. Залогом служит требование Сампо Банка к членам товарищества, о котором заключается соответствующий договор.

Основная ответственность за уплату взносов по кредиту лежит на правлении товарищества, задачей которого является предотвращение возникновения задолженностей по платежам. Тут действует простое правило: легче предупредить, чем исправлять. Нужно внимательно относиться к платежной дисциплине внутри товарищества и в случае возникновения долгов искать решение вместе с должником, например составить график погашения задолженности.

Что касается нагрузки на членов товарищества, то, как уже говорилось выше, она практически не увеличится. Приведем пример одного товарищества из Мустамяэ.

Из примера видно, что платежи остались прежними, изменилась лишь их структура. Можно сказать, что опасения, касающиеся большого долгового бремени, оказываются необоснованными. Скорее, наоборот, реновационный кредит для товарищества – это взаимовыгодный вариант сотрудничества банка и собственников квартир.

Мы достаточно подробно осветили возможности финансирования. Остались без ответа первых три вопроса, которые мы рассмотрим в следующих публикациях.