Осторожно с кредитами!

Рост экономики в третьем квартале составил 10,8 процента. Это позволяет сказать, что дела в эстонской экономике идут хорошо, какникогда, пишет Андрес Липсток в Eesti Päevaleht. В ноябре Банк Эстонии подготовил новый прогноз, согласно которому вближайшие годы рост экономики в Эстонии составит около 7 процентов, рост цен замедлится, а дефицит текущего счета уменьшится.Но прогнозы всегда сопряжены с рисками, и на этот раз следует тщательно взвесить риски внутренние, особенно связанные сростом кредитов и бумом в секторе недвижимости.

Каждую неделю в печати можно встретить сообщения о рекордных по цене сделках с недвижимостью. Ситуация напоминает конец 1990-х на Таллиннской бирже, когда те, кто не принимал участия в событиях, чувствовали себя странными людьми, не сумевшими воспользоваться упавшей в руки возможностью заработать деньги.

Банки жестко конкурируют между собой, стараясь выдать кредиты как можно большему числу клиентов, выбрасывая на рынок все более агрессивные предложения. Проценты на кредит, сроки возврата и часть самофинансирования уже достигли уровня других стран ЕС, а то стали и более выгодными. Активное предложение жилищных кредитов вызвало настоящую «золотую лихорадку», когда многие потенциальные получатели кредита боятся опоздать или решают взять кредит на большую сумму, чем планировали. При этом возникает риск того, что банки, которые боятся потерять клиента, могут принять ошибочное решение при оценке его платежеспособности, а то и вообще исходить из представленного залога.

Во-вторых, клиенты, боясь отстать от поезда, не оценивают риски, связанные с обслуживанием кредита. Пока экономический рост составляет более семи процентов, возможные негативные последствия могут и не проявиться. Но нельзя забывать, что сегодня люди берут кредиты в основном сроком на 20 лет.

Годовой рост жилищных кредитов этой осенью был самым быстрым - 57 процентов. В третьем квартале этого года годовой рост цен на недвижимость составил почти 30 процентов. Прямым последствием роста финансирования неизбежно является рост цен на недвижимость, потому что, несмотря на большое количество новых проектов разработки, предложение недвижимости не может увеличиться резко, одним скачком.

Слишком высокие цены на рынке жилья заключают в себе риски, которые приводят к неправильным решениям или ожиданиям, которым не суждено сбыться. В Эстонии нет опыта того, как будут реагировать люди, взявшие кредит, если экономическая ситуация ухудшится, а процентные ставки повысятся, учитывая небольшие сбережения по сравнению с большими финансовыми обязательствами.

Прогнозируя рост жилищных кредитов, крупные банки имеют в виду рыночный потенциал, то есть еще дополнительные 50 - 100 000 семей, которые могут взять кредит. Само по себе это позитивно, что наш рынок жилья сосредоточен на владельцах и у семей будет свой дом. Но налоговое бремя жителей Эстонии и уровень цен на недвижимость должны быть больше согласованы с ростом сбережений и доходов.

Цены на недвижимость в последние годы растут на 20 процентов в год, а доходы - в два раза медленнее. Это означает, что большинство тех, кто хочеят купить себе жилье, могут сделать это только с помощью банковского кредита. В то же время растет опасность того, что люди неправильно оценивают соотношение налогового бремени и будущих доходов, причем не только при нынешних низких процентных ставках, но и в будущем, когда процентные ставки будут другими.

Поэтому человек, собирающийся взять кредит, должен трезво оценивать свои возможности, а банки - анализировать возможности клиентов в перспективе, так как ожидается повышение процентных ставок и замедление роста доходов.

В последнее время банки сосредоточились на том, как бы быстрее выдать кредиты как можно большему числу клиентов. Хотя банки придают важное значение анализу рисков, фактические возможности клиентов из-за больших объемов могут быть не учтены, а некоторые подводные рифы остаться незамеченными. И Банк Эстонии не может быть довольным подобной ситуацией.