Как товариществу деньги не терять?

В редакцию обратилась группа жильцов одного из домов в Таллинне с вопросом: что им делать, если правление квартирного товарищества заключило договор со строительной фирмой, а та выбрала половину денег и исчезла, явно не выполнив и трети запланированных работ? По просьбе редакции создавшуюся ситуацию комментирует специалист по управлению строительством д.э.н. Владимир ВАЙНГОРТ.

Беда, коль сапоги начнет тачать пирожник

Не имея документов, только на основе утверждения отдельных жильцов дома давать советы в конкретном случае невозможно, но поставленный вопрос заслуживает разговора, поскольку ситуация достаточно распространенная.

Сейчас, когда стало несложно получить кредит на ремонт дома, такие случаи далеко не редкость. И я бы поставил их в один ряд с некачественным исполнением ремонтных работ; завышением их объемов; безобразным затягиванием сроков; выполнением работ, связанных с необходимостью жильцам находиться дома в неудобное для них время и т.п.

Все вместе взятые эти ситуации имеют одну общую причину: непрофессионализм исполнителей работ и их заказчиков. Для начала выведем за скобки злоупотребление со стороны правления. Такое бывает, но редко. Гораздо чаще для правления печальные результаты ремонтных работ не столько вина, сколько беда, как и для благословивших членов правления на это дело жильцов дома. И причина одна: элементарная жадность, идущая об руку с глубоким непрофессионализмом. Непрофессионализмом не столько в области строительства, сколько в области принятия решений вообще.

В условиях сегодняшнего строительного бума все более или менее серьезные строительные организации и квалифицированные рабочие способны заработать на новом строительстве много больше, чем на ремонте старых домов. При этом я совсем не хочу сказать, что ремонтом занимаются только халтурщики. Отнюдь. Но если ремонт серьезный, а не покраска лестничной клетки, задешево берутся его сделать только, мягко говоря, непрофессионалы, либо, хуже того, нечестные дельцы.

Счастливый, но крайне редкий случай, если в правлении товарищества оказывается квалифицированный организатор строительного производства. Не бывший мастер, не вышедший в тираж проектировщик либо сантехник или электрик, а управленец, имеющий опыт строительства. Если такого там нет, его необходимо нанять со стороны. Причем лучше всего на основе конкурса. Без такого человека или такой организации, способной исполнять функции заказчика, начинать серьезные строительные работы безответственно. Хороший результат при таком раскладе – редкая удача. Специалиста-заказчика надо искать еще до того, как составляется проект. Лучше, чтобы и проектировщика на основе конкурса подобрал «заказчик». Он же по конкурсу должен найти строительную фирму и составить с ней договор.

Правление при всех этих операциях должно не только присутствовать. Его роль немаловажна при выработке критериев конкурсов и оценке их результатов. Сочетание профессионализма нанятого специалиста и здравого смысла членов правления обязательно даст нормальный результат.

Ситуации, подобные той, с которой начался наш разговор, при таком соединении усилий окажутся невозможными.

Договор – не формальность

Неприятности, как правило, возникают у тех товариществ, где договоры со строителями составлены таким образом, что самой существенной их частью являются реквизиты сторон. Занимает такой договор от силы пару страниц. И хотя, как правило, там есть слова о гарантийных сроках, но это положение применительно к фирме-однодневке недорого стоит.

Было бы разумно, имея дело с небольшой строительной организацией, на гарантийный срок (или хотя бы на годовой период) зарезервировать некоторую сумму (процентов пятнадцать от общей стоимости работ) в подтверждение гарантии качества. Такое резервирование может быть оформлено безотзывным аккредитивом на счету строительной фирмы, право доступа к которому появляется только, например, через год на основании справки правления об отсутствии претензий.

Непременно в договоре надо оговорить, каким образом учитывается электроэнергия на ведение строительных работ (иначе товариществу придется оплатить ее расход по показаниям счетчика). Надо указать в договоре, кто и каким образом убирает строительный мусор и убирает территорию, а также порядок устранения возможных поломок неремонтируемых конструктивов. Разумно указать в договоре порядок согласования строителями с жильцами дома времени исполнения работ, требующих присутствия жителей в своих квартирах. Иначе строители вывесят объявление, что всем надо сидеть по квартирам несколько дней, а потом срыв срока ремонта будут объяснять невозможностью попасть в какие-то квартиры.

Неплохо бы при составлении сметы строительных работ указать цены на материалы со скидками, которые имеют все строительные фирмы как оптовые потребители. Но главное в этом деле: четкие формулировки требований качества. Надо договориться о понятиях, по каким нормам оценивается качество работ, иначе ни один спор выиграть не удастся. Эту часть договора необходимо составить специалисту, чтобы по окончании ремонта не пользоваться терминами «хорошо - плохо».

Конечно, все расходы на ремонт должны быть установлены общим собранием жильцов. Так же, как и решения о кредитовании ремонта. И нечего на правление обижаться, если собственники квартир не находят времени на такие собрания прийти. Примеров много, когда решение принимаются далеко не представительным общим собранием. Но правление здесь, как правило, не виновато. Оно объявляет собрание. Приходят процентов десять от необходимого числа участников. Тогда объявляют второе собрание, и сколько на него пришло квартировладельцев, столько и принимают решение. Порой не самое лучшее и далеко не самое дешевое. Но ответ на вопрос – кто виноват? – в таком случае искать недолго.

Управление домом - общая забота всех его жителей. И передоверить свои права правлению - не лучшая стратегия, если деньги не лишние. Рекомендация здесь проще не придумать: надо ходить на собрания и нужно требовать, чтобы ремонтом руководили специалисты.

Кто виноват и что делать?

А теперь вернемся к случаю, по поводу которого начался наш разговор: переплате незавершенных строительных работ в одном из домов. Попробуем ответить на неминуемо возникающий в этой ситуации вопрос: кто виноват?

Независимо от реальных обстоятельств дела (нам не ведомых), безусловно, ответственность за эффективность расходования денег товарищества лежит на правлении.

То ли его обманули (что не исключено), и тогда правление обязано немедленно бить во все доступные колокола: объявлять строительную фирму банкротом, предъявлять иск к членам правления строительной фирмы (на основании соответствующей нормы коммерческого кодекса), а если у нее нет имущества, в полицию обращаться, наконец... Вряд ли квартирное товарищество при ремонте крыши столкнулось с неуловимой международной мафией. Скорее всего, и фирма строительная существует, и члены ее правления в подполье не ушли.

Но может быть, что во всей этой истории есть члены правления товарищества, у которых также «рыльце в пушку». Я далек от мысли насчет сознательного злоупотребления. Скорее, могла быть проявлена обыкновенная халатность и при подборе строительной фирмы, и при заключении договора с ней, и при оценке объемов работ, и при их оплате. Тогда должна действовать норма закона о некоммерческих организациях, где сказано: «Члены правления.., причинившие ущерб некоммерческому объединению.., несут ответственность за возмещение причиненного ущерба солидарно» (ст. 32). Реализовать эту норму закона непросто. Первое слово здесь за ревизионной комиссией, которая может инициировать специальную проверку. Затем результаты проверки должно рассмотреть общее собрание, которое может предъявить претензии правлению. А дальше такого рода дело, скорее всего, докатится до суда (или судов), которым в конце концов предстоит решить: кто прав, кто виноват? С одной стороны, такой путь может раздражать. А с другой стороны, он более или менее защищает всех от случайных решений.

Поэтому, смотря в корень, надо признать, что все-таки виноваты сами жители дома, которые наверняка, допускают, что решения собрания принимаются незначительным их представительством, что в правление попадают некомпетентные люди, а при неимении других – управление домом не передано специализированной организации, которая ненамного дороже берет за свои услуги, чем обходится содержание правления, но у которой такого конфуза со строителями случиться бы не могло. Впрочем, все эти соображения никоим образом не могут касаться конкретного случая, где степень чьей-то ответственности можно определить только при специальном изучении документов и обстоятельств дела.