Вас консультирует юрист

ВОПРОС: Члены квартирного товарищества принесли члену правления заявление о созыве внеочередного общего собрания, но заявление было порвано и выброшено на лестничную площадку. На заявления правление никак не реагирует. Если правление не созовет общее собрание, то какие шаги можно предпринять?
ОТВЕТ: Как известно, общее собрание созывается правлением. Правление должно созывать общее собрание в предусмотренных законом или уставом случаях и порядке, а также в случаях, когда этого требуют интересы объединения. Правление должно созывать общее собрание, если этого требуют в письменной форме и с указанием причины не менее 1/10 членов некоммерческого объединения и если уставом не предусмотрено требование меньшей нормы представительства. Если правление не созывает общее собрание, лица, ходатайствующие о созыве общего собрания, могут созвать его сами в том же порядке, что и правление (ч.3 ст. 20 Закона о некоммерческих объединениях). О созыве общего собрания следует уведомлять не позднее чем за семь дней, если уставом не предусмотрен более продолжительный срок.

ВОПРОС: Может ли правление квартирного товарищества уволить бухгалтера по недоверию, выраженному ему общим собранием, и при этом не выплачивать выходное пособие?
ОТВЕТ: Трудовые отношения между квартирным товариществом и бухгалтером регулируются Законом о трудовом договоре, а также самим трудовым договором. Трудовые отношения могут быть прекращены на основании утраты доверия к работнику, если работник: причинил недостачу, порчу, гибель, утрату или хищение имущества работодателя, а также совершил в месте работы кражу имущества другого работника, подверг опасности сохранность имущества работодателя, вызвал недоверие потребителей, клиентов или деловых партнеров к работодателю. Если одно из этих обстоятельств имеет место в действиях бухгалтера квартирного товарищества, то с ним можно будет расторгнуть трудовые отношения на основании п.7 ст.86 Закона о трудовом договоре (в связи с утратой доверия к работнику). Предупреждать бухгалтера о прекращении трудовых отношений за определенный срок, а также выплачивать ему компенсацию работодатель не обязан. Работнику должны будут выплатить все причитающиеся с работодателя суммы: заработную плату и компенсацию за неиспользованный отпуск.

ВОПРОС: Является ли законной сделка о покупке квартиры, если квартира находится в залоге? Где можно получить информацию о том, находится ли квартира в залоге?
ОТВЕТ: Залог недвижимости называется ипотекой. Информацию по поводу обременения недвижимой собственности ипотекой можно найти в Крепостном регистре. Читателю необходимо будет получить в Крепостном регистре, находящемся по адресу Пярну мнт., 142, выписку из крепостной книги. В записи крепостной книги об установлении ипотеки должны указываться: держатель ипотеки, размер ипотеки в денежном выражении (сумма ипотеки), размер процентов и иных побочных требований в денежном выражении в случае их наличия. О побочных требованиях ссылка может быть сделана на документе, являющемся основанием для записи (ст.372 Закона о вещном праве). Собственник обремененной ипотекой недвижимой вещи вправе владеть, пользоваться и распоряжаться обремененной недвижимой вещью, если он не уменьшает этим ценность обремененной недвижимой вещи и не причиняет вреда правам держателя ипотеки (ст.333 указанного закона). Таким образом, сделка купли-продажи квартиры, на которую установлена ипотека, является законной. Но покупатель должен иметь в виду, что, приобретая вещь, на которую установлена ипотека, он принимает на себя и обязанности по ней. Это значит, что цена ипотеки должна быть вычтена из рыночной стоимости продаваемой вещи. Для продажи вещи, обремененной ипотекой, надо получить согласие ее держателя (кредитора). Этого согласия он может и не дать, если покупатель не докажет, что он в состоянии выполнить долговые обязательства по ипотеке. Поэтому разумно договориться с продавцом о том, что до продажи он выполнит свои обязательства перед кредитором и ипотека будет снята.

ВОПРОС: Читатель приобрел квартиру. В договоре купли-продажи было указано, что долгов нет. В марте бухгалтер товарищества сообщил, что пришло письмо от Minu vara, в котором сказано, что у предыдущего собственника квартиры остался долг. Как быть и что предпринять?
ОТВЕТ: Поскольку в тексте договора было сказано, что за квартирой никаких долгов нет, то факт наличия долга после оформления сделки является нарушением продавцом своих обязательств. В случае нарушения обязательств читатель может требовать от продавца – последнего собственника квартиры, исполнения обязательства, т.е. уплаты долга, потребовать возмещения вреда, отступить от договора или потребовать снижения цены за квартиру (ч.1 ст.101 Обязательственно–правового закона). Если продавец жилого помещения добровольно не выполнит требования покупателя, то исполнения обязательства следует добиваться через суд. А долг за квартиру читатель обязан погасить сам. На основании ст. 51 Закона о квартирных товариществах при приобретении квартирной собственности покупатель принимает на себя все обязательства, связанные с ней.

ВОПРОС: Как определяется стоимость имущества (рыночная стоимость, начальная стоимость)? Если оформить дарственную, будет ли это дешевле?
ОТВЕТ: При определении стоимости сделки за основу берется стоимость вещи или права, являющегося объектом нотариального действия, в момент совершения действия. Стоимостью вещи или права считается цена вещи или права, заявленная лицами, ходатайствующими о совершении нотариального действия (ч.1 и 2 ст.3 Закона о плате за услуги нотариуса). При получении наследства и оформлении дарственной оплата пошлины и подоходного налога не предусматривается, однако наследнику или одаряемому необходимо будет оплатить связанные с вступлением в наследство или оформлением договора дарения услуги нотариуса. Стоимость этих услуг зависит от стоимости имущества. Так что и при наследовании, и при дарении расходы на оформление сделки будут одинаковы. Однако следует отметить, что с момента заключения договора дарения читательница потеряет все права на квартиру, поскольку ее собственником станет одаряемый.

ВОПРОС: Читательница собирается в отпуск на месяц. Может ли она взять детские дополнительные дни к отпуску (ребенку 12 лет)?
ОТВЕТ: Согласно п. 1 ч. 2 ст. 30 Закона об отпусках матери (или отцу) предоставляется по ее (его) желанию каждый рабочий год дополнительный отпуск по уходу за ребенком продолжительностью 3 календарных дня, если она (он) имеет 1 или 2 детей в возрасте до 14 лет. Дополнительный отпуск по уходу за ребенком предоставляется за рабочий год. Рабочий год — это период времени, который исчисляется со дня поступления на работу к конкретному работодателю и продолжается до того же дня следующего года. За период продолжительностью менее рабочего года отпуск предоставляется пропорционально отработанному времени. Дополнительный отпуск по уходу за ребенком суммируется с основным и дополнительным отпусками, а также с основным удлиненным отпуском и предоставляется вместе с ним или, по соглашению сторон, в какое-либо другое время в том же рабочем году (ч. 1 ст. 12 указанного закона).

ВОПРОС: Какова процедура оформления наследства, какие документы для этого нужны, куда обратиться?
ОТВЕТ: Для начала необходимо обратиться к нотариусу и оформить заявление о принятии наследства. Это можно сделать незамедлительно после получения свидетельства о смерти. В нашей стране не существует полугодичного срока ожидания. К заявлению в любом случае необходимо приложить свидетельство о смерти и документы, подтверждающие родство между умершим и заявителем (это, как правило, свидетельство о рождении). Понадобятся также данные о других возможных наследниках и составе наследного имущества. После этого нотариус делает запрос в Регистр завещаний, чтобы определить, будет ли проходить наследование по закону или по завещанию. Затем нотариус назначает срок для принятия наследства, отправляя соответствующее письменное сообщение управомоченному наследовать лицу или публикуя его в общегосударственной ежедневной газете. Срок не должен составлять менее двух месяцев со дня получения или публикации сообщения. Более подробно документы, которые необходимо будет представить для принятия наследства, определит сам нотариус.

ВОПРОС: По истечении 10 месяцев фирма не предоставила ни одного счета оплаты за квартиру, после чего прислали общий счет долга вместе с пени. Имеет ли право фирма так поступать?
Если читатель может доказать, что он счетов за квартиру не получал, то требовать от него оплаты неустойки нельзя. Соответственно и фирма, требующая уплаты штрафных санкций, должна доказать, что счета выставлялись своевременно и доходили до читателя. Основная сумма долга должна быть оплачена в любом случае.

ВОПРОС: Читатель является акционером фирмы. Имеет ли он право от имени этой фирмы заключать сделки, проверять работу бухгалтерии?
Акционер реализует свои права через общее собрание акционеров, которое является высшим руководящим органом акционерного общества (ст. 290 Коммерческого кодекса). В повседневной жизни акционерным обществом руководит и его представляет правление. Деятельность правления проверяет и планирует (не имея права представительства) совет. Он же избирает правление. Совет избирается и подотчетен общему собранию. Из вышесказанного видно, что акционер не имеет права вмешиваться в хозяйственную деятельность акционерного общества. Он имеет право принимать участие в общих собраниях и решать наравне с другими акционерами вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания. Его основным правом является получение дивидендов.

ВОПРОС: Читатель хочет отказаться от центрального отопления, не повреждая системы. Может ли он это сделать?
Согласно ч.1 ст.10 Закона о квартирной собственности, собственник квартиры может пользоваться реальной частью квартирной собственности по своему усмотрению, за исключением случая, когда пользование входит в противоречие с законом или правомерными интересами третьего лица. Каждый собственник квартиры имеет право решать сам, какой системой отопления он пользуется. Но в то же время все не так просто. Самовольная перестройка системы отопления может повлечь за собой разбалансировку центральной системы отопления, при переходе на электрическое отопление может не хватить мощности центрального предохранителя или проводки дома. Кроме этого квартира будет продолжать отапливаться за счет других помещений дома. Поэтому любые работы допустимы только на основании согласованных проектов и фирмами, имеющими для этого соответствующие лицензии и разрешения.