"Молодежь Эстонии" | 10.04.06 | Обратно

С Merko в карьер

Екатерина РОДИНА

Вице-мэр Таави Аас и старейшина Ласнамяэ Калле Кландорф надеются, что детальная планировка территории карьера будет готова через год — тогда же можно будет выдать право на застройку и начать облагораживание территории.

Город, без объявления открытого конкурса и без конкурентной борьбы, готов отдать территорию заброшенного карьера на Паэ в распоряжение строительной фирмы Merko, которая обязуется привести территорию в порядок, озеленить ее и превратить в зону отдыха, за что получит возможность заняться на ней развитием недвижимости. Карьер обойдется инвестору в 100 миллионов крон.

Карьер Паэ находится по правую сторону от Лаагна теэ, между мостами «Палласти» и «Выйдуйооксу». Заброшенная и замусоренная ныне территория напоминает скорее лунный пейзаж. Но ландшафт здесь настолько интересный, что диву даешься, почему до сих пор все попытки города освоить эту terra incognita провалились. Территория карьера занимает 32,5 гектара, из них 8 гектаров составляет площадь водного зеркала водоема, доходящего глубиной до 25 метров. Причем водоем питается подводными ключами — расчисти его от оставшегося со времен добычи известняка мусора, чище пруда в городе не найдешь.

Прожектерство идет более 10 лет

В разное время на лучшую идею развития этой территории было проведено три конкурса. Последний состоялся в прошлом году — в нем приняла участие только одна работа. «По каким-то причинам эта территория не привлекает ни потенциальных участников конкурса, ни потенциальных инвесторов», — поясняет вице-мэр Таави Аас. Сама работа, поступившая на последний конкурс, городу понравилась: конкурсная комиссия присудила ей третье место и выставила проект на обозрение народа в зале обслуживания мэрии.

Тыну Кортс: «Merko готово вложить 100 миллионов крон».2 х фото Александра ГУЖОВА

С тех пор минуло больше года, а лунный пейзаж так и не оживился. «Недостатком того конкурса оказалось отсутствие идей насчет реализации задумок архитекторов», — поясняет Аас, почему и эта последняя попытка провалилась. Авторами той работы были архитекторы Вероника Валк и Керли Раамсалу. Дамы задумали на территории игровые и спортивные площадки (для тенниса, мини-гольфа, футбола, крикета, бейсбола, игры в городки), спа-центр, лесопарк, лодочную станцию, частично погруженный в воду амфитеатр площадью 4,5 тысячи квадратных метров и 132-метровый отель в форме колеса обозрения.

Город выкупил эту работу за 30 тысяч крон и получил право ею распоряжаться, но правом этим так и не воспользовался — инвесторов нет, денег в казне тоже. За год до того, как свою идею городу нарисовали Валк и Раамсалу, Таллиннская мэрия, возглавляемая тогда Тынисом Пальтсом, создала рабочую группу, которая должна была разработать проект строительства на территории карьера аква-парка. Сменилась власть — заглохла и эта идея. Вообще же разного рода проекты, а точнее прожекты, для карьера сочиняются аж с 1984 года — результатов пока никаких.

Инициатива как залог монопольного права…

«Поскольку этот участок очень большой, городской кошелек для него слишком мал. Почему бы не использовать частный сектор, который привел бы местность в порядок, а в качестве ответного предложения получил бы право на застройку?» — рассуждает Тави Аас. И вот как гром среди ясного неба появляется фирма Merko, в отличие от остальных, сильно зинтересованная. И город практически без боя готов сдать эту территорию. Безо всяких конкурсов.

«На данный момент неизвестно, заинтересованы ли другие инвесторы в этом проекте», — поясняет Аас, почему город так явен в своих предпочтениях. Почему же мэрия путем объявления конкурса инвесторов не ищет сама, а отдается на волю Merko — не совсем понятно. «Мы не вели долгих дискуссий о возможностях сотрудничества с частным сектором на карьере — Merko само сделало предложение за свой счет начать детальную планировку и выяснить, какие есть у этой земли возможности», — говорит вице-мэр.

Оказывается, мэрия ведет разговор только с одной-единственной фирмой по ее собственной же инициативе. «Нам очень сложно объявлять какие-то конкурсы для остальных инвесторов или вести переговоры с ними, поскольку неизвестны необходимые детали и условия застройки этой территории», — говорит Аас. Но дело в том, что, заказывая за свой счет детальную планировку, выработку условий и необходимые для этого геологические и экологические исследования, Merko автоматически становится единственным кандидатом и на застройку. Деньги-то уже вложены — не будут же бизнесмены стараться для конкурентов!

Почему же город сам не проведет необходимую для объявления честного конкурса предварительную работу? «А почему бы вместо того, чтобы тратить бюджет, не осуществить эту работу за счет частного сектора, раз есть такая возможность? — отвечает Аас вопросом на вопрос. — Тем более что было проведено три конкурса, и ни один не дал результатов». Аас, похоже, всерьез уверен, что никому этот лунный пейзаж не интересен. Так что же — Merko чуть ли не благотворительную помощь оказывает городу, берясь за столь неблагодарный труд?

…а монопольное право как гарантия от риска

Директор дивизиона по развитию Merko Тыну Кортс считает, что отсутствие интереса к территории со стороны других инвесторов обусловлено жесткими ограничениями, распространяющимися на эту землю. Почти вся территория находится в зоне сигнала маяка — по сути, ничего тут строить нельзя. Мerko уже сейчас начинает вкладывать деньги в этот проект, оплачивая необходимые исследования и детальную планировку. Какова эта первая инвестиция, Кортс не говорит.

Какие могут быть условия Мerko для того, чтобы фирма занялась территорией, сколько зданий она рассчитывает построить ради оправдания инвестиций, Кортс тоже не уточняет: «Я не могу назвать вам количество квадратных метров — ведь окупаемость зависит от назначения площадей. Если мы строим жилье — это одни объемы, если коммерческие площади — это другие объемы».

А что будет, если город после детального планирования территории все-таки найдет другого инвестора или же объявит открытый конкурс, и Мerko окажется в стороне? Кортс, похоже, не веря в такую возможность, рассуждает философски: значит, фирма рискнула, но риск не оправдался. Только в благородный риск строительных магнатов верится как-то с трудом — по сути, выкладывая сравнительно небольшие по масштабам Merko средства в разработку планировки, фирма «бронирует» себе преимущественное право заняться здесь бизнесом. При этом она неспосредственно будет участвовать в создании детальной планировки — на основании которой и строятся бизнес-планы. Какие бы то ни было риски более чем неочевидны.

Жилому кварталу скорее предпочтут коммерческие площади

Инвестиция в освоение территории карьера Паэ составит, по подсчетам специалистов, порядка 100 миллионов крон. «Это место, где можно заниматься развитием. Территория карьера — разумное место для инвестиции, — считает Кортс. — Сейчас у нас нет никаких предположений, в каком объеме и какого содержания строительство на этой территории нас бы заинтересовало. Мы готовы вложить 100 миллионов, но вложим ли и сколько, станет ясно только в ходе разработки детальной планировки».

Еще в прошлом году территория заброшенного карьера состояла в государственной собственности, но Таллинну удалось ее муниципализировать, и теперь он может распоряжаться ею как недвижимостью и начинать освоение. Разумеется, все 32,5 гектара не предназначены для застройки. «Здесь расположен маяк, и 28 гектаров этой территории попадают в зону его сигнала — объем возможного строительства зданий тут серьезно ограничен, — говорит Таави Аас. — Составим планировку и выясним, какие есть возможности у этой территории и обеспечит ли объем допустимой застройки привлекательность для инвестора».

«Я, к примеру, совершенно не уверен, что здесь можно строить только жилье. Скорее даже предпочтение стоит отдать спортивным сооружениям, по примеру Хааберсти, где был построен спортклуб Arctic. Это ведь тоже развитие недвижимости, — несколько приоткрыл завесу над планами Merko Тыну Кортс. — Я также не исключаю сотрудничества и с авторами последней конкурсной работы Вероникой Валк и Керли Раамсалу». Кортс не исключил появления здесь и таких коммерческих площадей, как рестораны и кафе. Таави Аас обращает внимание и на тот аспект, что территория карьера прилегает к мосту, который напрямую ведет к KUMU — по сути это «задворки» музея, что тоже нужно учитывать, — так что культурные сооружения здесь тоже не исключаются.