Для дальнейшего быстрого роста цен на недвижимость нет экономических оснований

Повышение цен на недвижимость окружено легендами, пишет Ärileht. Одна из них - будто на жителя Эстонии приходится слишкоммало квадратных метров жилой площади. На самом деле это средний показатель по Европе, хотя, правда, качество нашего жилья севропейским сравнить трудно. В то же время силуэт Таллинна украшают только… башенные краны.

Фирмы недвижимости предсказывают, что и в этом году цены на жилье повысятся на двадцать процентов. Правда, некоторые аналитики предрекают остановку роста цен, некоторые - даже их снижение.

В приватной беседе многие признаются, что происходящее на рынке недвижимости уму непостижимо. Двигателем роста цен в последние годы были рост заработной платы и улучшение условий взятия кредита. Прежде всего - последнее. Доходы населения, согласно прогнозам, в этом году повысятся на десять процентов, но условия взятия кредита скорее ужесточатся, так как Европейский центробанк повышает базовую процентную ставку. Поэтому акулы недвижимости и надеются на нерациональное поведение покупателей.

И их надежды небезосновательны, по крайней мере, поначалу. Вообще жилищные кредиты считаются менее рискованными, чем другие. Но Яак Тырс, заведующий подразделением политики финансового сектора Банка Эстонии, считает, что к Эстонии это мнение неприменимо - взятие кредитов становится слишком эмоциональным: «Друг взял кредит, возьму и я. Но люди не отдают себе отчета в том, нужен им кредит и смогут ли они его возвратить». Быстрый рост цен вызывает также вопрос: является ли адекватной цена недвижимости, используемой как залог?

Поэтому с марта этого года банки при выдаче жилищных кредитов должны будут использовать 10% своего капитала вместо прежних 5% - такое решение принял Банк Эстонии.

Завышены ли в Эстонии цены на недвижимость? До 2004 года один квадратный метр в спальном районе Таллинна стоил в среднем одну месячную зарплату. Почти такое же соотношение цен и доходов было в Хельсинки, но там оно таким и осталось. В Таллинне к середине прошлого года это соотношение выросло до 1,4. Если добавить сюда быстрый рост цен во второй половине года, то эта цифра, очевидно, будет равна 1,6. Тырс считает, что рост цен был слишком быстрым.

Даже номинальный уровень цен в Таллинне, который уже начинает превышать тысячу евро за квадратный метр, не является особенно низким в европейских понятиях. До 1000-2000 евро доходит цена за квадратный метр в некоторых городах Германии. Но доходы населения там, разумеется, в несколько раз выше.

До достижения среднего западноевропейского уровня зарплаты Эстонии потребуется около двух десятилетий.

В отдаленной перспективе цена на недвижимость не должна повышаться значительно быстрее роста зарплат, считает Рауль Ляттемяэ, заведующий подразделением денежной политики Банка Эстонии. Он говорит, что другие факторы роста уже начинают исчерпывать себя. По оценкам Банка Эстонии, освобождение от подоходного налога жилищных кредитов уже изжило себя. Оно было установлено в то время, когда процентные ставки были высокими.

Распространено мнение, что если ничего неожиданного не случится, Европейский центробанк еще дважды в этом году повысит базовые процентные ставки.

Ляттемяэ и Тырс подчеркивают опасности, исходящие из международных кризисов. У эстонцев слишком мало сбережений. Если один из работающих членов семьи, взявшей кредит, останется без работы, большая часть дохода семьи уйдет на возврат кредита. Чтобы пережить это, нужны большие запасы.

Во-вторых, эстонские банки выдают кредиты в большой мере за счет иностранных займов, которые придется когда-то возвращать. И это делает уязвимой эстонскую экономику, так как большая часть поступающих средств вкладывается не в производственную сферу, а в повышение качества недвижимости. «Паркет или обои лучшего качества не помогут заработать больший экспортный доход», - сказал Ляттемяэ.

Что касается цен на недвижимость, то следует посмотреть, сколько сейчас в Эстонии детей в десятилетнем возрасте, которые через 15-20 лет выйдут на рынок. Увы, их мало.

По подсчетам журнала The Economist, за последние пять лет общая стоимость жилья в развитых странах повысилась на 30 триллионов долларов и достигла 70 триллионов долларов. Это повышение цен сравнимо с суммарным ВВП этих стран. Причиной считают очень низкие процентные ставки и тот факт, что люди утратили веру в рынки акций.

За последние десятилетия самым драматичным примером краха недвижимости была Япония. В 1991 году территорию императорского дворца в Токио оценили дороже, чем весь штат Калифорния. После этого цены на недвижимость в Японии падали на протяжении 14 лет - всего на 40%.