Под крышей дома твоего

Евгения ГОРСКИ

фото Николая ШАРУБИНА

Если правильно следить за 30-40-летним домом,он не хуже нового прослужит еще не один десяток лет, да и на эксплуатации можно сэкономить - считает специалист по эксплуатации недвижимости Бенно Элькинд.

Бенно Элькинд работает в MTÜ A&B Haldusühendus, с 1999 года занимающейся обслуживанием домов. Начинали с 2-3 домов, сегодня в ведении фирмы сразу 17 квартирных товариществ. На круг выходит дешевле: на 17 домов - 1 бухгалтер, 1 заведующий, 1 специалист по эксплуатации. Плюс одна на всех машина, в случае возникновения проблемы тут же выезжающая на помощь. И бригада рабочих, для которых оборудована отличная мастерская со всеми нужными инструментами и станками. Ну, а то, что «централизованно» и квалифицированно решать общие проблемы и быстрее, и проще, и дешевле, и ежу понятно: не нужно постоянно открывать Америку и переплачивать за каждую мелочь. Бенно Элькинд рассказывает, что фирма в конце года возвращает товариществам запланированные, но не потребовавшиеся деньги на обслуживание и профилактику. Не зря все-таки во всем мире давно наметилась тенденция к тому, что дома обслуживаются организованно.

Не платишь - выселим

- Сколько времени потребуется на то, чтобы привести в порядок старый дом?

- Если на первоочередные нужды взять ссуду в 2-3 миллиона крон, то на средний пятиэтажный дом уйдет около года, - полагает Бенно Элькинд. - За это время будут приведены в порядок лестницы, пандусы, утеплены торцевые стены. Ведь первым этапом работ должно быть создание нормальных условий жизни.

Вообще вопрос денег (точнее говоря, откуда их взять) можно назвать определяющим - основная часть жилья у нас, как известно, требует основательного ремонта. Большой дом в летнее время, когда не нужно платить за отопление, может увеличить размер взносов в ремонтный фонд - благодаря этому соберется приличная сумма. Маленькому, из 15-20 квартир, лучше сразу взять ссуду: дом год от года ветшает, ремонтно-строительные материалы и работы дорожают. А что делать, если в доме много несознательных жильцов и их долги по квартплате товарищество вынуждено покрывать за счет ремонтного фонда?

«Сначала, конечно, пытаемся договориться, но обычно это - пустой разговор, люди уверены, что их просто попугают и оставят в покое, - говорит Бенно Элькинд. - Но когда квартплата не вносится в течение 3-5 месяцев и видно, что это - тенденция, обращаемся к инкассо-фирмам, которые следят за выплатой долгов. В случае необходимости доводим дело до суда. Если владелец не справляется с коммунальными платежами, ему нужно подыскать квартиру поменьше или в более дешевом районе. Я был в большом доме в Ласнамяэ, когда там в начале 90-х годов выселяли за долги, - эффект шока оказался настолько сильным, что долги оплатили во всем районе. Эту проблему важно решить - ведь долги по квартплате мешают ремонту всего дома».

Нередкая ситуация с покупкой квартиры с оставшимся в ней жильцом, который продолжает не платить за жилье, по словам Бенно Элькинда, разрешается еще проще - собственник может подать в суд и выселить жильца из квартиры.

Главный враг - сырость

«Если 30-40-летний дом держать в порядке, он нормально простоит еще много-много лет, - считает Бенно Элькинд. - Главный враг дома - сырость и вода. И если стены и крыша нормальные - ничего с этим домом не будет. В железобетонном доме важно также следить за швами - через них сырость проникает в конструкции. Когда в плитах появляются трещины, их заполняют специальным составом. Затем необходимо утеплить крышу и стены: в идеале - все стены, как минимум - торцевые. Обшив весь дом, можно до 50 процентов уменьшить расходы на отопление».

В доме из кирпича - другие слабые места. Подвергающийся воздействию внешней среды фасад нужно особенным образом ремонтировать - описание технологии можно получить в ТТУ или в Союзе квартирных товариществ. Вторая опасность - плохие водосливы, из которых вода постоянно льется прямо на кирпич.

Механический фильтр и медная проводка

В любом доме замены требуют отработавшие свое коммуникации. Трубы нынче меняют, в основном, на пластиковые. Вода в них не ржавеет, а раз вода чище, то и трубы меньше засоряются. Кроме того, нужно поставить общий на дом фильтр. Хотя бы механический, очищающий от особенно крупных примесей, - и в квартиры вода чище пойдет, и теплообменник теплоузла будет меньше засоряться. Простой фильтр обойдется в 5-6 тысяч крон, посложнее - в 20-30 тысяч крон.

Не случайно общий водомер на дом необходимо проверять раз в полгода. Особенно если нет общего механического фильтра: водомер засоряется и начинает выдавать неправильные показания.

«Если у нас возникают подозрения, что общий водомер испорчен, то отправляем его на экспертизу, - делится Бенно Элькинд. - И в 90 процентах случаев наши подозрения оказываются верными. Правда, в этом случае Tallinna Vesi делает перерасчет и возвращает деньги за последние полгода. В декабре установили первые французские водомеры нового поколения, говорят, они работают очень точно».

В принципе, электросистемы общего пользования уже должны были бы быть заменены - по закону. И вроде бы как само собой подразумевается, что и в квартирах должна быть новая электропроводка. Говорят, Eesti Energia собирается все это проверить. Тем, кто еще не успел, стоит иметь в виду, что сегодня лучшей считается медная проводка.

Свежий воздух

Интересно, заходил ли к вам в гости трубочист? Ко мне - нет. И это при том, что по закону вентиляционные трубы должны чиститься 1-2 раза в год. Бенно Элькинд считает это положение очень важным - качество воздуха в квартирах оставляет желать лучшего. «Когда газовщики проверяли газопровод, в 90 процентах квартир обнаруживали утечку газа - пусть и очень маленькую», - об одном из неблагоприятных факторов говорит директор по эксплуатации.

По поводу качества воздуха и влияния на него герметичных пластиковых окон исполнительный директор A&B Haldusühendus Аарне Юссон обращает внимание на то, что нужно и даже необходимо пользоваться функцией микропроветривания. Если окна поставлены давно и такая функция предусмотрена не была, то продавцы окон предлагают установить специальные дополнительные механизмы.

А то ведь и до плесени - рукой подать: в непроветриваемых помещениях скапливается конденсат. Особенно под неутепленной крышей и в угловых комнатах дома.

«Грибок на стенах появляется тогда, когда в дом проникает сырость и его недостаточно хорошо отапливают, - поясняет Бенно Элькинд. - Чтобы избавиться от плесени, нужно сначала устранить все протечки, если это последний этаж - необходимо утеплить крышу. После этого плесень смывают и обрабатывают специальными растворами - в строительных магазинах предлагается достаточный выбор».

Поэтому, кстати, и ремонт крыши должны выполнять строительные фирмы с большим опытом таких работ. Ведь если конструкцию неправильно утеплили, возникает так называемый «холодный мост», избавиться от которого не просто.

Металлические упоры

«Реновировать балконы тоже очень ответственное дело, для этого в ТТУ разработаны проекты, - обращает внимание Бенно Элькинд. - Металлические конструкции должны быть открыты, очищены и обработаны специальными составами. Если они настолько изношены, что представляют опасность, то их снимают. При необходимости по бокам ряда балконов могут быть установлены металлические упоры - это и эстетично, и технически правильно».

Когда возникают проблемы с фундаментом, вызывают специалистов из Эстонпроекта, говорит Бенно Элькинд. Да и в ТТУ всегда можно проконсультироваться - в институте порекомендуют, какие строительные работы по укреплению должны быть проведены. В общем, нерешаемых проблем нет, и постепенно можно привести в порядок весь дом.

Частная собственность

Отдельный разговор о земле. Квартирному товариществу принадлежит лишь приватизированная земля, остальное - собственность города. Так что если дом приватизировал лишь землю под своим фундаментом, то ни на что большее не может претендовать.

Правда, собственность на землю и территория уборки - разные вещи. Товарищество может требовать от части города, чтобы ее специалисты вовремя косили траву на соседних, муниципальных, газонах, ремонтировали дороги.

«Организовать парковку вокруг дома можно за счет общих ремонтных средств товарищества или за счет тех жильцов, у которых есть автомобили, - продолжает Бенно Элькинд. - Иногда управа части города помогает с финансированием парковки, как и с оборудованием детской площадки. Но не всегда - на всех денег не хватает. В любом случае, за разрешением на организацию парковки нужно обратиться к городским специалистам. Парковка может быть просто размечена, или огорожена, или снабжена автоматически поднимающимся шлагбаумом».

Если парковки возле дома нет и машины ставят на принадлежащий части города газон, муниципальная полиция может оштрафовать владельцев автомобилей. Если машина находится на территории установившего запрещающий знак товарищества, то можно обратиться в муниципальную полицию с тем, чтобы она опять-таки выписала штраф.

Всегда готовы

Между прочим, через 7 лет работы MTÜ A&B Haldusühendus в находящихся в ведении фирмы 17 домах все коммуникации и системы заменены и отлажены, окна в подвалах и на лестничных площадках на 70 процентов - новые. Неудивительно, что под управление этого некоммерческого общества приходят все новые товарищества.

«Вот видите - у нас 17 домов, а на сегодняшний день намечена всего одна большая работа, - показывает свой ежедневник Бенно Элькинд. - Остальное - профилактика: проверяем, регулируем системы. Ведь просто поменять коммуникации недостаточно. Если не хочешь однажды увидеть, что трубы прорвало и весь подъезд залило, нужно вовремя их обслуживать. Хотя наша аварийная служба на всякий случай работает круглосуточно».