"МЭ" Суббота" | 15.07.06 | Обратно

Вас консультирует юрист

ВОПРОС: Как в квартирном товариществе утверждается хозяйственный и финансовый отчет за год и как работает ревизионная комиссия?

ОТВЕТ: Правление квартирного товарищества составляет ежегодно и представляет общему собранию на утверждение годовой план хозяйственной деятельности, в котором указываются: предполагаемые доходы и расходы, связанные с хозяйственным обслуживанием идеальных долей в объекте квартирной собственности; обязанности членов квартирного товарищества по целевым затратам и повинностям (ч. 1 ст. 15 Закона о квартирных товариществах). Правление квартирного товарищества как минимум за две недели до обсуждения годового плана хозяйственной деятельности предъявляет для ознакомления каждому члену квартирного товарищества проект плана вместе с отчетом за предшествующий год и балансом. Уставом квартирного товарищества может предусматриваться, что к отчету за хозяйственный год прилагается заключение аудитора. Аудитором не может являться ни член правления, ни бухгалтер некоммерческого объединения. Члены правления и других органов должны предоставлять аудитору возможность ознакомиться со всеми необходимыми для проведения ревизии, или аудиторской проверки, документами и давать нужную информацию. Ревизоры, или аудиторы, составляют о результатах ревизии, или аудиторской проверки, отчет, который представляют общему собранию (ст. 34 Закона о некоммерческих объединениях).

ВОПРОС: Является ли законной сделка о покупке квартиры, если квартира находится в залоге? Где можно получить информацию о том, находится ли квартира в залоге?

ОТВЕТ: Залогом недвижимости называется ипотека. Информацию по поводу обременения недвижимой собственности ипотекой можно получить в Крепостном регистре, находящемся по адресу Пярну мнт., 142. В записи в крепостной книге об установлении ипотеки должны указываться: держатель ипотеки, размер ипотеки в денежном выражении (сумма ипотеки), размер процентов и иных побочных требований в денежном выражении в случае их наличия. О побочных требованиях ссылка может быть сделана на документе, являющемся основанием для записи (ст. 372 Закона о вещном праве). Собственник обремененной ипотекой недвижимой вещи вправе владеть, пользоваться и распоряжаться обремененной недвижимой вещью, если он не уменьшает этим ценность обремененной недвижимой вещи и не причиняет вреда правам держателя ипотеки (ст.333 указанного закона). Таким образом, сделка купли-продажи квартиры, на которую установлена ипотека, является законной. Но покупатель должен иметь в виду, что, приобретая вещь, на которую установлена ипотека, он принимает на себя и обязанности по ней. Это значит, что цена ипотеки должна быть вычтена из рыночной стоимости продаваемой вещи. Для продажи вещи, обремененной ипотекой, надо получить согласие ее держателя (кредитора). Этого согласия он может и не дать, если покупатель не докажет, что он в состоянии выполнить долговые обязательства по ипотеке. Поэтому разумно договориться с продавцом о том, что до продажи он выполнит свои обязательства перед кредитором и ипотека будет снята. Необходимо учитывать и еще одно обстоятельство – стоимость ипотеки может не соответствовать размеру долга. То есть ипотека устанавливается при получении кредита и уже тогда может быть до 30% выше самого долга. По мере погашения кредита стоимость ипотеки не меняется до его полного погашения. Таким образом, ипотека может быть и безденежной. Безденежную ипотеку не всегда целесообразно снимать. Она может быть переоформлена на нового ипотекодержателя (если покупатель сам берет кредит на покупку квартиры) или на самого покупателя.

ВОПРОС: Читательница не может добиться от правоохранительных органов защиты своих прав. Она заключила подрядный договор на установку и постройку камина. С ее стороны все условия договора были выполнены, однако камин не достроен, и она считает, что выплатила больше той суммы, на которую был куплен материал и частично выстроен камин. Уже почти год исполнитель «кормит» обещаниями прийти и доделать работу. Таким образом, ей был причинен моральный ущерб. Читательница подавала в суд, который ей отказал в рассмотрении дела. Причиной отказа было то, что не хватает доказательств, однако к исковому заявлению были приложены и договор, и платежные поручения, и заявления свидетелей. Читательница не знает, какие еще доказательства нужны, все документы представлены в оригиналах. Как решить эту проблему?

ОТВЕТ: Споры, которые касаются возмещения ущерба, достаточно сложны с точки зрения доказательной базы. Ущерб бывает имущественный и неимущественный. Имущественный ущерб, в свою очередь, делится на договорный и внедоговорный. Наличие имущественного ущерба можно доказать только документально. Неимущественный (моральный) ущерб напрямую связан с личностными качествами конкретного человека. Поэтому доказать его причинение документально практически невозможно. В этом случае очень многое зависит от обоснований требования. Сложно сказать, почему суду не хватило тех доказательств, которые предоставила читательница. В любом случае, советую читательнице обратиться к юристу за получением более подробной консультации, предоставив ему все связанные с этим делом документы (договор подряда, поданное в первый раз исковое заявление со всеми приложениями, постановление суда об оставлении иска без рассмотрения).

ВОПРОС: Если работник желает уволиться, проработав больше года, может ли работодатель его обязать что-то отрабатывать?

ОТВЕТ: Работник, желая расторгнуть трудовой договор по собственной инициативе, обязан предуведомить работодателя об этом за один месяц. Если работник хочет уйти с работы сразу после подачи заявления, то для этого необходимо согласие работодателя. В противном случае работник обязан доработать требуемый законом срок. При неявке на работу работодатель может уволить работника за прогул или потребовать от него компенсации в размере до одной средней месячной зарплаты за неявку на работу.

ВОПРОС: В крепостную книгу в качестве собственника квартиры занесена читательница. Но на собрание пришел ее муж без доверенности. Имеет ли он право присутствовать на собрании без доверенности и являетя ли он членом квартирного товарищества, если он пришел на собрание?

ОТВЕТ: Если квартира является совместной собственностью обоих супругов, то членом квартирного товарищества будет являться один из супругов на основании соглашения. Так, согласно ч. 5 ст 5 Закона о квартирных товариществах, если квартирная собственность принадлежит нескольким собственникам, то в состав членов квартирного товарищества принимается один из собственников согласно письменному соглашению между ними. В том случае, если членом квартирного товарищества является супруга, то ее муж может представлять ее на общем собрании на основании доверенности. При отсутствии доверенности принимать участие в голосовании супруг не имеет права.

ВОПРОС: Как происходит распределение процессуальных расходов в случае частичного удовлетворения иска?

ОТВЕТ: В случае частичного удовлетворения иска стороны несут процессуальные расходы в равных долях, если суд не распределил процессуальные расходы пропорционально объему удовлетворения иска, либо не возложил процессуальные расходы полностью или частично на сами стороны (ч. 1 ст. 163 Гражданского процессуального кодекса). При равенстве долей сторон в судебных расходах внесудебные расходы каждая из сторон несет сама. Если иск удовлетворяется частично и приблизительно в том объеме, какой был предложен в судопроизводстве одной из сторон в виде компромисса, то суд может возложить процессуальные расходы полностью или в большей части на сторону, не согласившуюся с компромиссом.

ВОПРОС: В квартирном товариществе был составлен баланс на 07.04.2006. В повестку собрания, на котором должен был быть утвержден баланс (его не утвердили, т.к. в нем были нарушения), был включен и вопрос о переизбрании правления. Кто в данной ситуации должен подписать баланс: старое правление, при котором он составлялся, или новое правление?

ОТВЕТ: Подписывать баланс должно новое правление, то есть тот его состав, который к моменту подписания будет официально иметь на это полномочия.

ВОПРОС: Читатель считает, что на состоявшемся собрании был нарушен подсчет голосов, а именно: членом квартирного товарищества является сын, который дал доверенность своему отцу. Имеет ли право отец представлять по доверенности других членов квартирного товарищества?

ОТВЕТ: Представителями на общем собрании могут быть супруги или совершеннолетние члены семьи собственников квартир, участники долевой собственности на квартиры или другие члены товарищества (ст. 10 Закона о квартирных товариществах). Если сын и отец проживают вместе (являются членами одной семьи), то требование закона не нарушено.

ВОПРОС: Можно ли составить дарственную на квартиру с оговоркой, что квартира переходит в право собственности только после смерти обоих супругов?

ОТВЕТ: Да, супруги - собственники квартиры имеют право оформить договор дарения на случай смерти. В этом случае в отношении данного договора будут применяться положения Закона о наследовании, касающиеся завещания (ст. 262 Обязательственно-правового закона). Также вместо указанного договора дарения у супругов есть возможность оформить взаимное завещание.