"Молодежь Эстонии" | 30.07.07 | Обратно

Стройка без движения

Фото Никиты ЧЕРНОВА

Ни для кого не секрет, что экономический рост Эстонии в последние три-четыре года обеспечивали деньги, направляемые в основном на рынок недвижимости, а точнее, в жилищное строительство. Об этом размышляет в газете Eesti Päevaleht экономист Хейдо ВИТСУР.

Но, может быть, немногие представляют себе, что может произойти на этом рынке и в целом в экономике, если развитие сектора строительства замедлится. Все согласны лишь в одном: ситуация последних лет не может длиться долго. В остальном мнения диаметрально расходятся. Одни говорят об умеренной коррекции, другие – об обрушении.

Как принято, в наших СМИ доминируют черные краски, другие – не интересны. Для такого подхода, разумеется, есть очевидные причины: никто не спешит раскупать новые квартиры в центре города, цены на жилье снижаются по всей Эстонии.

Лично я в черный сценарий рынка недвижимости на ближайшее будущее не верю. Если вспомнить, то и биржевой крах 1997 года не породил никакой особой экономической катастрофы, хотя по некоторым фирмам и отдельным предпринимателям ударил больно. Более того, строительный сектор экономики Эстонии совсем не то место, где мы имеем дело с неподдающимся осмыслению избытком предложений. Строительство необходимого жилья не может быть обузой для нормальной экономики, скорее, наоборот. Припомним хотя бы послевоенное «германское чудо», когда менее чем за пятнадцать лет поднялась из руин отстроенная Западная Германия.

Обеспечено это было во многом впечатляющими темпами жилищного строительства.

Убогий жилой фонд

Чтобы дать оценку тому, что происходит в жилом секторе, надо располагать большей информацией, чем дают сводки о продажах и ценах.

Прежде всего, надо знать ответ на вопрос, действительно ли в Эстонии строят жилья больше, чем нужно. Вопрос вполне правомерный, поскольку формально недостатка в жилье у нас вроде бы нет. В среднем на каждые 2,2 человека у нас приходится одно жилое помещение, что вполне соответствует среднеевропейским показателям. Но, увы, качество нашего жилья оставляет желать много лучшего. Примерно треть его старше 50 лет и никогда не проходила «курса омоложения». Это значит, что к началу строительного бума у нас накопилось, округленно оценивая, 200 тысяч жилых помещений, требующих или полной замены, или основательной реновации. Реальная ситуация на рынке жилья была еще сложней, так как часть имеющейся жилой площади находилась в таких местах, которые никому не нужны и никогда не потребуются. Не мода и не легкомыслие подтолкнули людей наперегонки строить дома и квартиры. Их подтолкнули существовавшие смехотворно малые объемы жилищного строительства и обветшание имевшегося жилого фонда.

По данным статистики, в прошлом году у нас было построено 5068 жилых помещений, при этом цифры строительства в тысячу жилых помещений за год мы достигли лишь к 2000 году. Ради осторожности анализа помножим эти цифры на два, поскольку статистика учитывает лишь то, о чем имеет данные. А ежегодно у нас появляется достаточно много «почти» готового жилья, но это «почти» статистикой не принимается в расчет.

Если теперь принять во внимание, что Эстонии требуется 600 тысяч жилых помещений, что средняя продолжительность «жизни» жилья по европейским меркам 50-60 лет, то получится, что нам необходимо ежегодно строить или полностью реновировать примерно 10 тысяч жилых помещений, не считая существующего дефицита в 200 тысяч помещений. Необходимого темпа и объема строительства мы достигли лишь в прошлом году. Но нам еще требуется восполнить тот прошлый накопившийся дефицит в 200 тысяч! То есть с учетом объективных потребностей в Эстонии все еще строят слишком мало.

Спрос на жилье сохранится

Поскольку наш жилой фонд таков, каков есть, то спрос на жилищное строительство не должен снизиться, разумеется, если будет сохраняться более-менее приемлемая общая экономическая ситуация. Людям надо где-то жить, а стране, стремящейся достичь среднеевропейского уровня, негоже иметь малоценное и рушащееся жилье. С другой стороны, понятно и то, что по разным причинам спрос у нас уже много лет опережает предложение. В обратной ситуации должно происходить то, что должно – коррекция. А потому и подорожало строительство во втором квартале текущего года в три раза по сравнению с потребительским индексом (соответственно 15,2 и 5,7 процента). К подорожанию строительства в основном привели дефицит рабочей силы (в т.ч. массовый отъезд за рубеж строителей), обусловленный этим рост заработной платы в секторе на 26,5 процента и подорожание строительных материалов.

Поскольку свободное перемещение рабочей силы, товаров и услуг является базовым принципом ЕС, влияние его на рынок строительства жилья в Эстонии неизбежно. Его необходимо учитывать. Мне думается, что большая часть работы по повышению цен и подорожанию кредитных денег была бы уже закончена и могла бы приостановиться на некоторое время, если бы не было проблем в других сферах нашей экономики. Тревожат, прежде всего, по-прежнему низкая конкурентоспособность отечественных предприятий, недостаточные объемы экспорта, слабая работа по перспективному развитию производств, не сбавляющий обороты потребительский бум, способный в один момент стать роковым и для строителей жилья. Конечно, можно заявлять и прямо противоположное: будто жилищное строительство есть корень всех зол, поскольку не учитывает слабости остальных секторов экономики. Но мне все же кажется, что именно реальное состояние нашего жилого фонда вынуждает тысячи людей при первой же возможности брать рискованные кредиты, чтобы обеспечить себя просто нормальной крышей над головой. Это обстоятельство следовало бы принять во внимание. Строительство должно идти аналогично выпечке хлеба.

И если уж говорить о перекосах, то, пожалуй, только одно: кое-кто из «знатоков» стал отождествлять рост жилищного строительства и, что еще хуже, рост потребительского бума с ростом конкурентоспособности и тем удовлетворился.

Разумеется, слабости экономики Эстонии видят и знают коммерческие банки, щедро раздающие жилищные кредиты. Все речи о крахе рынка недвижимости их не особенно пугают, так как они в среднесрочной перспективе ничего не потеряют на рынке недвижимости. Эстонский ее рынок невелик, все возможные краткосрочные убытки действующие у нас коммерческие банки сумеют возместить. В мире огромный спрос на инвестиционные деньги. А жилье – такая недвижимость, куда инвестировать можно бесконечно, поскольку даже в самые худшие времена людям надо где-то жить. А вот те, кто берет кредиты – отдельные люди или предприятия, — должны быть очень осмотрительными. Банк всегда компенсирует свои риски, но не его забота финансовые риски отдельно взятого клиента. На рынке недвижимости это будет означать одно: часть имущества на нем сменит своего собственника, при этом процесс смены для бывшего его владельца будет происходить на весьма неприятных условиях.

Надолго жилищное строительство останавливаться не может, ведь старение жилого фонда закон не экономический, а естественный. Законами природы долго пренебрегать нельзя. Но они не панацея, способная удерживать конкурентоспособность экономики. Лекарством для экономики является высококачественная продукция в форме товаров или услуг.

Можно предполагать, что нынешняя модель внутреннего спроса у нас продержится еще какое-то время, хотя и на более низких оборотах. Мы превратили в деньги еще не все свое ликвидное имущество.

Деньги ищут место, где лучше

Для современной мировой экономики характерен странный феномен трех третей. Проще говоря, одна треть стран постоянно одалживает деньги другой трети, к которой относится и Эстония, чтобы та могла покупать у первой трети произведенные ею товары. А от третьей трети в мировой экономике практически ничего не зависит, своей бедностью и отставанием она угрожает не только себе, но и всем остальным.

Сегодня азиатские государства разными способами ссужают из своих огромных накоплений Северную Америку и Европу более чем тремя триллионами долларов, и этот денежный поток не собирается пересыхать. Financial Times описывает ситуацию так: если восемь лет тому назад Азия в целом отчаянно старалась найти для себя деньги, то сейчас она столь же отчаянно ищет места, где бы их потратить.

До тех пор пока в Эстонии будет сохраняться дефицит жилья, сектор его строительства будет сохранять привлекательность для тех, кто имеет деньги и хочет их вложить. В определенном смысле нам еще повезло, что мы не смогли вместе со Словенией перейти на евро. Случись такое, приток денег в жилой сектор был бы еще больше, еще больше стал бы дисбаланс между темпами роста жилищного строительства и ростом конкурентоспособности других секторов экономики. «МЭ»