"МЭ" Суббота" | 20.10.07 | Обратно

Нам бы только осень простоять да зиму продержаться

Виктория ЮРМАНН

Фото Николая ШАРУБИНА

Раздирающих душу историй о принудительном выселении с выброшенным на улицу скарбом и рыданиями потерявших кров у нас еще не рассказывают, но судебным исполнителям все чаще приходится выставлять на аукцион квартиры и дома людей, которым стало не по силам выплачивать банковский кредит. Сохранившая пока платежеспособность часть населения в преддверии обещанного экономического кризиса затаилась в ожидании и игнорирует самые выгодные предложения прикупить новую квартирку. Риелторы надеются, что весной вера в лучшее будущее вернется к соотечественникам, и изыскивают возможности пережить холодную зиму.

С неплатежеспособностью клиентов кредиторы сталкиваются более или менее регулярно. Но за последний год участились случаи, когда банки забирают жилье у людей в покрытие долгов по жилищному кредиту.

В январе этого года таких случаев насчитывалось около десятка, а в сентябре, по данным газеты Eesti Päevaleht, их было уже 27. За первую неделю октября судебные исполнители сообщили о принудительной продаже с торгов в пользу банков еще двадцати отчужденных объектов недвижимости.

Газета Äripäev рисует еще более мрачную картину - число обеспеченных ипотекой требований выросло на порядок. Если еще в начале прошлого года судебные исполнители в течение трех месяцев пытались продать сотню квартир-домов, являвшихся залогом жилищного кредита, то весной-летом этого года на аукцион выставлялись уже дома тысячи семей. По словам судебных исполнителей, заметно выросли требования мелких кредиторов, которые во время бума часто давали деньги на более льготных условиях, чем крупные банки.

Последние прибегают к помощи судебных исполнителей лишь в крайнем случае. Как правило, банки стараются вместе с клиентами, испытывающими сложности с выплатами, найти приемлемое для обеих сторон решение - продлить срок кредитования и таким образом снизить размер ежемесячных выплат или предоставить клиенту «отпуск», т.е. на некоторое время прекратить выплаты вообще.

Всего банками по состоянию на конец лета в качестве жилищного кредита выдано более 80 миллиардов крон, так что, хоть и к сожалению, но, вероятнее всего, судебные исполнители в ближайшее время без работы сидеть не будут.

Впрочем, горькое похмелье, по всей видимости, придется испытать и риелторам. Бум обновления жилищных условий, начавшийся почти десять лет назад, достиг своего пика, после которого неминуемо  должна наступить стабилизация на рынке недвижимости.

Смотри в кухню

Застраивать Таллинн и его окрестности начали с самых популярных и привлекательных районов, что поближе к морю, природе, где больше приватности, поскольку новое жилье, даже в кредит, в то время могли позволить себе немногие. Ажиотаж начался потом, когда европейские деньги полились в страну рекой и банки стали предлагать жилищные кредиты под смешные проценты.

На сегодняшний день жилыми кварталами застроены все подступы к столице, и чтобы убедиться в этом, достаточно прокатиться по сельским дорогам между основными ведущими из Таллинна магистралями. В Табасалу, Харку, Рокка-аль-Маре, на полуострове Виймси, вокруг озера Юлемисте, Лиллекюла и других районах строители использовали каждый метр свободной земли. Сейчас новые дома «ставят» на чудом еще оставшихся незастроенными пятачках, втискивают между более ранними постройками. Застройка настолько плотная, что кажется, будто из окна одного дома видно, что происходит в спальне и на кухне соседнего.

И еще жилые дома строят на месте вырубленных зеленых насаждений, как это произошло на Сипельга, где в жертву были принесены 55 деревьев.

В Таллиннской горуправе заверили, что это происходит исключительно в рамках утвержденной горсобранием детальной планировки и в минимальных, необходимых для строительства объемах. Из полусотни деревьев, среди которых, как сообщил городской Департамент охраны окружающей среды, были представлены ель, береза, ольха, черемуха, клен, рябина и ракита, ради строительства вырубили только пятую часть. Остальные подлежали валке в ходе санитарно-уборочных работ.

«Валка деревьев - это печальный факт, но мы не можем тормозить жилое строительство в городе», - сказали в мэрии.

Выбор на любой вкус

В настоящее время на окраинах Таллинна строится около 4000 новых квартир, из которых почти половина еще не продана. Большинство зданий будет готово уже нынче, остальные - в 2008 или 2009 году. Из выставленных на продажу квартир почти 850 построены в прошлом году.

По данным аналитика фирмы Uus Maa Kinnisvarakonsultantid Анники Якобсон, больше всего нового жилья предлагают в Мустамяэ, где на подходе около тысячи квартир, прежде всего, на Сютисте, 19а, в кварталах Мяэпеалзе, Рабакюла и уже упоминавшегося Сипельга.

Много квартир предлагают в Хааберсти - это районы Мерираху, Хансуыуэ, Астангу и в Ласнамяэ, в кварталах Йыэпарги и Рохелине калд.

Но больше всего свободных квартир в Пирита. Много непроданного жилья в многоэтажках на улице Падрику и в доме на Пирита теэ, 28а. Вселиться в новую квартиру можно хоть завтра, но надо помнить, что здесь квадратный метр стоит 85 тысяч крон.

Как оценишь, так и продашь

В среднем же цена за квадратный метр жилья в Пирита составляет 35-40 тысяч крон, т.е. 2-комнатная квартира средних размеров стоит в этом районе около двух миллионов крон. В «горных» районах столицы такую же можно купить в среднем за полтора миллиона.

В Хааберсти вакантные квартиры составляют 47 процентов жилого фонда, и там цену за квадратный метр просят 35000-42000 крон, а в домах на Астангу - 23 тысячи крон. В Ласнамяэ, где по сравнению с другими частями города меньше всего свободных квартир (28%), квадратный метр обойдется в 25-30 тысяч крон - по более дорогой цене там просто не покупают.

Стоимость одного квадрата жилья в Мустамяэ в последнее время варьировала между 28000 и 32000 крон, но в отдельных кварталах цену уже снизили, и спрос сразу возрос.

Меньше всего новых квартир предлагают в Нымме, где построено всего четыре многоквартирных дома. И цена всего 26-30 тысяч крон за квадрат, но поскольку квартирки в этих домах по площади превышают 90 кв. метров, их стоимость достигает 4,8 млн крон. Только на 300 тысяч больше просят за мызу XIX века Лоопре в Вильяндиском уезде, к которой прилагается еще полсотни гектаров земли. По данным портала City24, за те же деньги можно приобрести квартиру в 70 кв. метров в старом Таллинне, на улице Нигулисте, и на берегу моря в Пирита или Каламая.

И все же, несмотря на общее снижение покупательной активности на рынке недвижимости, на новые квартиры, по данным Земельного департамента, приходится до 30 процентов общего количества сделок. Это означает, что если риелторы согласны хоть чуть-чуть сбавить цену, покупатель найдется.

У каждого свои ожидания

Последние восемь лет цены на рынке недвижимости росли на 10-15 процентов ежегодно.

Специалисты считают, что таллиннские цены на жилье слишком торопились догнать евросоюзный уровень, а тут, как назло, случился перегрев отечественной экономики и глобальный кризис в кредитной сфере. Прогнозы для эстонской экономики, которая в прошлом году выросла на 11,4 процента, нынче понижаются по итогам каждого квартала: и если весной надеялись удержаться на уровне 8,1 процента, то к осени надежды рухнули до семи процентов. Банки повышают проценты по кредитам и ужесточают условия их выплаты, что, по мнению некоторых аналитиков, может вызвать недоверие к рынку недвижимости.

Выступая на семинаре Союза риелторских фирм Эстонии на тему «Что будет дальше?», основатель портала tarkinvestor.ee Кристьян Лепик сказал, что предложение на рынке недвижимости, наконец, догнало спрос, но цены в период стабилизации рынка должны быть ниже нынешних.

Пик на рынке недвижимости, по оценке директора подразделения розничных банковских услуг банка SEB Рихо Унта, пришелся на конец 2005 года. Но тогда люди брали кредиты, исходя из благоприятных банковских условий, а не из необходимости заиметь новое жилье, что привело к избыточности инвестиций в секторе недвижимости.

Пока на рынке еще достаточно кредитоспособных людей, которые заняли выжидательную позицию, надеясь, что цены упадут еще. А среди риелторских фирм выживут те, кто сумеет переждать пассивность покупателей. По данным некоторых фирм недвижимости, цены на жилье в этом году упали на 5-10 процентов и больше всего в Старом городе и спальных районах столицы.

Но Унт убежден, что цены на рынке недвижимости не достигли еще своего минимума. «Стабильность на рынке должна быть как минимум полгода, чтобы покупатели вновь активизировались», - добавил он.

Зимней спячки не будет

В фирмах недвижимости не хотят дожидаться весны.

Потенциальным клиентам напоминают, что сроки избавления от старого жилья в ближайшее время будут удлиняться и это надо учесть при переселении в новое. Квартиры, конечно, различаются по месту расположения, качеству строительства, планировке, оружающей инфраструктуре, но на продажу типовой квартиры в таллиннских «горах» уйдет до полугода, поскольку предложение очень большое. Труднее же всего будет продать эксклюзивные квартиры в Старом городе, на что придется потратить не менее 14 месяцев. От дома не дороже 6 млн крон можно избавиться за год, а на продажу более дорогого уйдет не менее полутора лет.

Фирма Arco Vara для продажи квартир в новом районе вблизи пляжа Строоми решила применить практику автосалонов - переезжайте в нашу новую квартиру, а мы купим по договорной цене вашу старую. Кроме того, Arco Vara готова продавать квартиры без самофинансирования.

Банк Nordea, чтобы облегчить покупателям период продажи старого жилья и переезда в новое, предлагает специальный кредит переселения. Появилось предложение и об опционной продаже. Договор опциона позволяет клиенту стать владельцем квартиры по заранее зафиксированной цене в более удобное для себя время, т.е. когда он найдет наиболее подходящий источник финансирования.

Словом, в трудные времена риелторы решили сыграть на любви соотечественников к различного рода льготным и особым предложениям.

Надежда умирает последней

Специалисты уверены, что на рынке еще много кредитоспособных жителей, которые нуждаются в новом жилье. Не пропал интерес к эстонской недвижимости и среди иностранцев. А потому риелторы не теряют надежды, что цены вскоре вновь поползут вверх.

Хотя спрос на таллиннскую недвижимость со стороны иностранцев слегка поубавился, британские и ирландские спекулянты все еще приезжают в Эстонию. И с точки зрения перспективных инвестиций Таллинн, по мнению знающих людей, может быть все еще привлекательным, поскольку наши цены на треть, а то и на половину ниже, чем в Хельсинки и Стокгольме. И скандинавы с удовольствием покупают здесь себе жилье.

Да и соотечественники не подведут. Сегодня у нас на одного жителя страны все еще приходится в два раза меньше жилья, чем в Северных странах. Лишь менее пяти процентов квартир - новые и оптимистичные соотечественники будут по-прежнему менять свои старые или тесные квартиры в спальных районах на новые.