Прежде чем обратиться к правовым нормам данного нормативного акта, раскрывающим суть многих понятий, уточним, что же подразумевается в юриспруденции под словами "идеальная доля" и "долевая собственность".
Согласно Закону о вещной праве, вещь может находиться в гражданском обороте в виде целого, реальной части или идеальной доли. Если реальная часть вещи разграничивается в действительности, то идеальная доля в действительности не разграничена и ее величина выражается дробью.
Законом установлено, что долевой собственностью является собственность, принадлежащая в общей вещи (например, жилой дом) одновременно двум или большему числу лиц в идеальных долях.
Закон о приватизации идеальных долей устанавливает объекты, субъекты и условия приватизации, если одним из участников долевой собственности является государство или единица местного самоуправления, а также коммерческое товарищество, все акции или пай которого принадлежат государству или единице местного самоуправления.
Объектом приватизации является идеальная доля в жилом доме, находящемся в долевой собственности, собственником которой является государство или местное самоуправление.
Идеальная доля приватизируется в случае, если участники долевой собственности не заключают соглашения о разделе жилого дома на реальные части или если жилой дом, находящийся в долевой собственности, не разделен на реальные части решением суда.
Законом установлено, что жилым домом считается здание, общая площадь жилых помещений в котором равна или превышает общую площадь нежилых помещений, расположенных в доме.
В случае с долевой собственностью, возникшей до вступления в силу рассматриваемого нормативного акта, участники долевой собственности могут договориться о разделе жилого дома на реальные части по Закону о вещном праве в течение одного года со дня вступления в силу Закона о приватизации идеальных долей.
Если долевая собственность возникает после вступления в силу закона, то у участников долевой собственности имеется возможность в течение шести месяцев договориться о разделе жилого дома на реальные части.
Для заключения соглашений о разделе жилого дома на реальные части соответствующее государственное учреждение или единица местного самоуправления должны назначить уполномоченное лицо, которое может заключать и подписывать соответствующие соглашения.
Идеальная доля может приватизироваться при условии, что все участники долевой собственности на жилой дом подали обязанному субъекту нотариально удостоверенное заявление о том, что они не требуют раздела жилого дома на реальные части.
При предъявлении участником долевой собственности на дом в суд иска о разделе дома он может приватизироваться после вступления решения суда в силу.
Следует отметить, что рассматриваемый Закон не распространяется на случаи приватизации идеальных долей, если долевая собственность возникла в результате приватизации жилых или нежилых помещений.
Круг обязанных субъектов определен статьей шестой Закона о приватизации жилых помещений.
Управомоченными субъектами являются:
1) в первую очередь - наниматель жилого дома, находящегося в долевой собственности, или постоянно проживающий совместно с ним совершеннолетний член семьи;
2) во вторую очередь - участник долевой собственности на жилой дом, если он не является обязанным субъектом приватизации жилых помещений;
3) при приватизации на публичных торгах - физическое лицо или зарегистрированное в Эстонии юридическое лицо.
Идеальная доля в жилом доме, являющаяся объектом приватизации, приватизируется по частям в соответствии с их величиной, начиная с самой маленькой. Обязанный субъект определяет соответствующие доли - в виде соотношения общей площади каждой квартиры и общей площади всех жилых помещений в доме. Сумма этих долей не должна превышать размеры идеальной доли в жилом доме, являющейся объектом приватизации. Объект приватизации, размер которого меньше соотношения общей площади самой маленькой квартиры и общей площади всех жилых помещений в доме, а также та часть объекта приватизации, которая образуется в виде разницы между объектом приватизации и суммой идеальных долей, приватизируется на условиях приватизации участниками долевой собственности, о которых разговор пойдет ниже.
Каждый человек, относящийся к первой очереди, может купить только одну долю в объекте приватизации.
Обязанный субъект приватизации должен в месячный срок уведомить письменно под расписку всех нанимателей о их преимущественном праве на покупку идеальной доли в жилом доме. Причем, в письменном уведомлении должны содержаться данные о размере и начальной цене приватизируемых идеальных долей.
Законом установлено, что управомоченный субъект, относящийся к первой очереди, должен в месячный срок со дня получения письменного уведомления подать также письменное заявление об участии в приватизации. Заявление, отправленное по почте, считается поданным в срок, если на нем имеется почтовый штемпель, дата на котором совпадает с последним днем установленного срока. В письменном заявлении управомоченный субъект, относящийся к первой очереди, должен указать, о покупке каких частей в идеальной доле, являющейся объектом приватизации, он ходатайствует.
Если на одну и ту же часть объекта приватизации претендуют несколько лиц, относящихся к первой очереди, между лицами, подавшими заявление о приватизации этой части, проводятся публичные торги.
Законом установлено, что если при приватизации отсутствуют лица, относящиеся к первой очереди, или если объект приватизации меньше соотношения общей площади самой маленькой квартиры и общей площади всех жилых помещений в доме, то обязанный субъект приватизации должен письменно уведомить лиц второй очереди об их преимущественном праве на покупку.
Письменное заявление об участии в приватизации участник долевой собственности должен подавать в месячный срок со дня получения письменного уведомления.
При условии, что объект приватизации или его часть не приватизированы лицами, имеющими преимущественное право на покупку, то они приватизируются на публичных торгах.
Сообщения о публичных торгах должны быть опубликованы в газете, не позднее, чем за месяц до проведения торгов.
Для определения цены идеальной доли в жилом доме, находящемся в долевой собственности, производится оценка всех находящихся в доме жилых и нежилых помещений. Начальная цена приватизируемой идеальной доли представляет собой произведение выраженной простой дробью идеальной доли и суммы цен всех жилых и нежилых помещений в доме.
Плата за объект приватизации может производиться деньгами и приватизационными ценными бумагами.
Законом установлено, что деньгами необходимо уплатить до трех процентов покупной цены.