По словам маклера по офисным помещениям бюро недвижимости "Уус Маа" Юллара Аедна, в течение нескольких месяцев из старого города и центра съедет примерно несколько десятков контор. Основной причиной этого являются проблемы с парковкой и желание сделать офис более удобным и приятным для клиента, поясняет Аедна. По оценкам нескольких экспертов по недвижимости, старый город и его ближайшие окрестности в будущем станет безнадежным местом для офисных площадей. Лишь цены на находящиеся в непосредственной близости от стояночных мест офисные помещения останутся по-прежнему на высоком уровне.
По словам руководителя одноименного адвокатского бюро Виктора Каазика, в 1990 году бытовало мнение, что адвокатские бюро должны располагаться в старом городе.
"Тогда мы потратили немало сил на то, чтобы найти подходящие для нас помещения. В конце концов мы нашли помещения на улице Суур-Карья", - говорит Каазик. В доме располагалась санитарно-эпидемиологическая станция, и последний этаж почти развалился. Там была большая комната без перегородок. "Тогда у нас царила полная бюрократия, и отсутствовали сведения о том, что такое приватизация нежилых помещений", - говорит Каазик усмехаясь.
Ходатайство Каазика о помещениях прошло через несколько комиссий. Помещения были получены на условиях, что необходимо будет привести в порядок ведущий в бюро сводчатый проход и покрасить стены вплоть до верхнего этажа. Всего в ремонтные работы адвокатского бюро на Суур-Карья было инвестировано 180000 долларов, признает Каазик.
Высокие ступеньки обременяют клиента
Главной причиной смены офиса Каазик считает отсутствие парковочных мест и высокие ступеньки. "Сам я уже свыкся с этими ступеньками, но солидному пожилому господину уже не так легко подниматься по ним. Клиенту совсем не безразлично, что он должен испытать для того, чтобы попасть на беседу к адвокату. Если клиент 20-30 минут ищет парковочное место и из-за этого опаздывает, то подобный ход дел путает планы на целый день", - рассказывает Каазик.
По его словам, в офисе также неважная вентиляция, и в жаркую погоду пребывание в подобных помещениях действует изнуряюще.
Кроме того, Каазика раздражает и расположенный поблизости бар Нимета. "Там потребляется очень много пива, но у них видимо не самым блестящим образом решена проблема туалета, иначе чем можно объяснить то, что посетители бара отправляют свои естественные надобности прямо под сводчатым проходом. Отреставрированный нами проход из-за этого опять пришел в неприглядный вид", - с горечью добавляет Каазик.
По утверждению Каазика, первоначально его бюро заключило бессрочный договор, по цене 30 крон за квадратный метр. "Я сумел добиться подобной цены, обосновав ее тем, что я уже и так потратил большие суммы в интересах общего приведения этого дома в порядок", - говорит Каазик. Позднее договор стал срочным, и арендная плата выросла до 50 крон за квадратный метр.
У Каазика нет обязательства найти нового арендатора, так как, по его утверждению, он пока не собирается отдавать помещения, ведь арендный договор еще действует. "У меня свои планы по поводу этих помещений", - добавляет Каазик.
По утверждению адвоката Ааре Тарка, ремонт его бюро в старом городе потребовал огромных расходов, однако назначенная арендная плата не отвечала условиям. Трубы пришли в негодность, и клиентам негде было парковаться около бюро. Кроме того, контора в старом городе стала для нас тесновата, обосновывает Тарк смену офиса.
"Когда нам сделали предложение переехать в главное здание "Таллинна Банка", то мы приняли его. Арендная плата там конечно высокая, но зато понятно, за что надо платить", - добавляет Тарк.
По словам Тарка, в прежнем помещении их бюро откроют контору те люди, к которым не надо непосредственно подъезжать на машине. Если мэрия не сможет нормально организовать движение и парковку, то из центра скоро переедут многие фирмы, добавляет Тарк. По утверждению Юллара Аедна, арендная плата в здании "Таллинна Банка" колеблется от 200 до 300 крон за квадратный метр.
Крупнейшими плательщиками являются посольства и банки
По словам Аедна, арендная плата за помещения в старом городе и центре была высокой в начале девяностых годов, и частично тогдашние цены не изменились и по сей день. Еще год назад за квадратный метр платили 200-250 крон, но в связи с переездом многих контор цены падают. Те владельцы, у которых не выдерживают нервы, снижают цену. Остаются те, кто купил дом, те, у кого имеется договор с городом, и иностранцы, добавляет маклер.
По словам Аедна, максимальные суммы за аренду платят сейчас посольства и банки. У них арендная плата может даже достигать 500 крон за квадратный метр, говорит Аедна. Крупные суммы готовы платить также иностранцы. "Их очаровывает аура старого города, к которой наши люди уже привыкли", - добавляет он.
В цене поднимаются ближайшие окрестности центра города
Новые помещения адвокатского бюро Каазика расположены в квартале РЭТ. "Мы занялись покупкой помещений вовремя. Если бы мы затянули с покупкой еще на месяц-другой, то остались бы с носом. Теперь в РЭТ особенно нет свободных офисных помещений", - говорит Каазик.
Каазик добавляет, что в случае с новыми помещениями, их бюро не стало заключать арендный договор, а просто купило их. Минимальная арендная плата в РЭТ составляет 220-230 крон за квадратный метр. Я сделал небольшие вычисления и пришел к выводу, что за четыре года аренды я заплатил бы ту же сумму, за которую теперь приобрету целый этаж, поясняет Каазик.
Владелец одноименного бюро недвижимости Хиллар Викс рад, что успел вовремя покинуть центр Сакала в центре города. "Первое помещение, которое мы себе подыскали, у нас отобрали. После этого мы получили другое помещение, в котором были розовые обои времен социализма. Я сразу понял, что надолго мы там не задержимся", - поясняет Викс.
"Самым страшным было то, что в Сакала нельзя было вывесить даже рекламирующий бюро плакат, так как президент проводил там свои приемы. Второй проблемой была "Валика" с своей организацией парковки. Ни один человек не может бесконечно высовываться из машины и пихать в щель автомата сенты, да и у кого они валяются килограммами по карманам", - говорит Викс.
Занимаясь поиском новых помещений, Викс посчитал необходимым наличие там парковочного пространства. Теперь его бюро находится вне территории платной парковки. Ремонт новых помещений, по словам Викса, обошелся в 7000 крон квадратный метр. Сейчас Викс платит за свои 37 квадратных метров 6300 крон.
По утверждению Аедна, клиенты проявляют все больший интерес к той части Пярну мантеэ, где расположена кондитерская фабрика "Калев". Спрос имеется также на улицу Лийвалайа, а также Тарту и Нарва маантеэ. Поднимается в цене и новое здание "Таллинна Банка", хотя там тоже имеются проблемы с парковкой. Не спадает спрос на коммерческие площади в квартале РЭТ.
Не все предприятия покинут старый город
Старый город в будущем станет прежде всего центром торговли, некоторые здания будут перестроены под жилые помещения, и некоторые бюро все-таки останутся там, прогнозирует Аедна.
По утверждениям экспертов по недвижимости, цены на офисные помещения в окрестностях центра города в этом году в среднем вырастут на 5-6 процентов. Главным очагом роста арендной платы станет район порта, а также Пярну маантеэ от Лийвалайа до площади Вабадузе. В соответствии с прогнозами, арендная плата должна также подняться в Мустамяэ и Нымме, так как в этих районах имеются бывшие крупные конторские помещения, где можно с минимальными проблемами разместить собственный офис.
Однако исполнительный директор "Про Консультатсиоонид" Майт Раава говорит, что их предприятие не собирается покидать старый город, а наоборот, даже ищет там более крупные помещения. Транспортный вопрос, по мнению Раава, не является самым важным. "Люди часто не могут подъехать на машине и к театру. Ведь они не отказываются от представления по этой причине", - считает Раава. Арендную плату Раава не оглашает и добавляет, что все зависит от бизнес-переговоров.
Вильве ТОРН
("Эрипяэв")