Частный сектор
По данным, опубликованным в недавно появившемся восьмом номере статистического ежемесячника, за два последних года количество жилой площади, находящейся в частной собственности, выросло вдвое. На 1 января девяносто пятого 44% всех площадей находилось в частном владении, 48% принадлежало муниципалитетам и 8% - государству, а к 1 января нынешнего года 81% составляло частное жилье; 16% - муниципальное и 3% - государственное.
Убедительная и скорая победа частной идеологии у бывших государственных квартиросъемщиков оказалась возможной благодаря таллиннцам. В столице 82% используемой площади квартир находится в частном секторе.
Приватизация жилья в провинциальных городах отстает. На Северо-Востоке, например, в частной собственности только 71% используемых для жилья площадей. (Опять эти русские портят статистику всей республики!) Но при внимательном изучении данных выясняется, что не одни русские виноваты. Жители вполне благополучного эстонского Тарту тоже оказались приверженцами "коллективизма". В частном владении у них 78% используемой жилой площади. А поскольку в Тарту, Нарве и Кохтла-Ярве вместе взятых почти четвертая часть жилых площадей не приватизирована, то сохранившуюся коммунальность этих городов не в состоянии перекрыть более чем девяностопроцентное преобладание частной собственности на жилье на Хийумаа или на Сааремаа. Почему так торопились захватить квартиры в полную собственность столичные жители и не спешат с этим делом провинциалы?
Народ оказался умнее, чем думают политики и некоторые ретивые экономисты. Люди интуитивно уловили то, к чему в результате анализа сложившейся ситуации приходят сейчас специалисты.
Кто хозяин в доме?
Из всех признаков собственного владения по отношению к приватизированной квартире в полную силу пока проявляется один: право свободной ее продажи. Что есть, то есть: как захочешь, так и реализуй свою квартиру. И поскольку в Таллинне рынок квартир сформировался, а также поскольку перепад цен на квартиры в различных районах города более, чем трехкратный, - приватизация жилья имела смысл; более того, оставаться в неприватизированной квартире становилось опасно, так как купить ее мог другой владелец. Там где аналогичных условий пока нет - нет причин для экстренной приватизации. Потому что никаких других, кроме права продажи, ощутимых преимуществ обладание так называемой квартирной собственностью не дает.
Прежде всего, не дает такая собственность права на управление стоимостью жилья. Даже в пределах существующих технических и организационно-экономических возможностей. Денег на их реализацию объединение владельцев квартир в товарищество не дает. А без добавочных средств товарищество ничего не сделает. Как не могло ничего сделать многократно обруганное ЖЭУ. Даже того, что ЖЭУ делало в отдельных домах (концентрируя небольшие средства), товарищество выполнить не сможет. Примеры работы удачливых товариществ, пустивших арендаторов в подвал или продавших пространство под крышей, только подтверждают общее правило: в обычном, не имеющем нежилых помещений доме поля для доходной инициативы нет. Если жильцы смогут скинуться сверх квартплаты: на ремонт лестничных клеток, цветы на площадках, охранную систему - товарищество вполне осилит.
В домах, где есть неиспользованные подвалы или другие помещения, тоже не все просто. Отношения собственности в этом смысле пока достаточно запутаны, и далеко не всегда нежилые площади могут стать источником дохода товарищества. Особенно если на эти помещения ЖЭУ заключило арендные договоры. Пока не очень понятно, у кого имеется приоритет на их покупку в случае приватизации. Похоже, что в смысле эксплуатации дома в целом жизнь пока доказывает правильность старой максимы, что "все сущее разумно".
Где точно квартирные товарищества, отказавшиеся от услуг ЖЭУ, нахлебаются неприятностей в полной мере, так это с оплатой за коммунальные услуги в домах с должниками. Недавно в одной статье уважаемого юриста, ратовавшего за быструю "товарищезацию" домов, проскочила удивительная фраза насчет того, что квартирное товарищество сможет решить проблему неплатежей, поскольку будет оказывать "помощь" должникам. Трудно сказать, какую помощь имел в виду автор: кредит ли от других жильцов или прямую финансовую поддержку с их стороны неимущим? И то, и другое - фантастика. Единственная вытекающая из норм права возможность действия для товарищества по отношению к неплательщикам: объявление их банкротами со всеми вытекающими последствиями, вплоть до продажи через исполнительное бюро приватизированной квартиры.
Но не верится как-то, что до такой коллизии дойдут соседи. Как заметил когда-то по поводу обитателей послереволюционой Москвы булгаковский Воланд: "Люди как люди. Любят деньги... Ну, а легкомысленны... ну что ж... и милосердие иногда стучится в их сердца... обыкновенные люди... квартирный вопрос только испортил их...". Неужели тот же вопрос способен будет подвигнуть нас лишить соседей собственности на жилье? Уж лучше пусть все остается как есть, и пускай хуже или лучше приватизированными и неприватизированными квартирами занимаются ЖЭУ. До лучших времен. Когда финансовую осаду наших крепостей мы сможем выдерживать все вместе.
Владимир ВАЙНГОРТ