Метр квадратный на продаже

Парадоксальная ситуация перестала удивлять. Вообще, реалии социально не ориентированного рыночного хозяйства оказались освоенными на удивление быстро и, к еще большему удивлению, пока народом приняты. Потому речь у нас сейчас пойдет не о социальной проблеме обеспечения горожан жильем, а на вполне конкретную и локальную тему: сколько стоил, стоит сейчас и, возможно, будет стоить метр квадратный жилой площади в Таллинне? Какие отслеживает в этом деле тенденции вездесущая статистика?

В Таллинне строительный бум. Кранов башенных не меньше, чем "в доброе старое время". Но, как свидетельствует статистика, в 1997 году жилья и в Таллинне, и по республике в целом построено меньше, чем в 1996-м. В прошлом году всего по Эстонии завершено строительство 98026 кв. м жилой площади, а в позапрошлом - 103340 кв. м. И средняя площадь квартир стала поменьше: 100,9 кв. м против 154,6 кв. м в III квартале и 132,3 кв. м против 145,0 кв. м в IV квартале. Для Таллинна и Харьюского района снижение площади среднестатистической квартиры, прежде всего, свидетельствует о сокращении строительства коттеджей и переориентации застройщиков на строительство городских квартир. Но даже с учетом этого процесса жилых домов в городе строится мало. Намного меньше, чем зданий для бюро или торговли. Оно и без статистических данных видно, достаточно пройтись по городу и прочесть многометровые аншлаги у строительных площадок. В то же время спрос на жилье в центре города не удовлетворен. Посчитайте количество объявлений в эстонской "Soov" и русской "Приват-инфо": "Куплю в центре" пока еще превалирует над "продам в центре". Почему не строят жилье? Невыгодно, оказывается, инвестору вкладывать деньги в строительство жилых домов. Рентабельность этого дела становится все меньше, особенно при строительстве в самом центре Таллинна, потому что цена строительства растет быстрее, чем цены новых квартир на рынке жилья. На новопостроенных квартирах должны заработать, как минимум, трое: заказчик-инвестор, банк-кредитор, строительная фирма. Но сегодняшняя разница между ценой продажи квартиры и суммой расходов делает заработки всех троих символическими.

То есть, сама по себе стоимость постройки дома одинакова, естественно, что в Ласнамяэ, что в начале Тартуского шоссе, например. За три последних года она увеличилась почти на 50%.

Но в центре города к расходам на строительство добавляются: бешенно подскочившая стоимость земли; оплата археологических раскопок; сложные условия подключения сетей и, как правило, свайное основание. Огромные деньги. Земля стоит от 1,5 до 2,0 тысячи квадратный метр. Археологические работы - не меньше полумиллиона под площадку на один дом. Вообще, все расходы, включая проектирование, до начала строительства коробки дома достигают 3-4 миллионов крон. Плюс расходы на строительство дома. Если учесть, что во многих районах центра выше шести-семи этажей строить не дадут, выходит стоимость квадратного метра жилья около 10-12 тысяч крон (без учета кредита и невозвратной части налога с оборота). А продажная цена выше 13-14 тысяч за метр квадратный жилой площади не поднимается. И не может подняться, потому что за вполне комфортабельную старую квартиру вместе с современным ремонтом отдать придется не более 10, максимум 11 тысяч крон. По мере роста эксплуатационных расходов, а также по мере отселения жильцов из домов, обретающих ново-старых собственников, предложения на продажу старых квартир все время поступают на рынок.

Интересная связь получается: старые квартиры не могут быть проданы по цене дороже, чем строятся новые. А новые не могут поднятся в цене, поскольку уровень цен сложился на рынке старых квартир. Несомненно, что по мере исчерпывания резервуара старого жилья цены в центре города будут расти.

Такой момент наступит. Обратите внимание, как быстро в центре города появляются на фасадах пластмассовые окна. Это наглядный показатель смены хозяев квартир (за редким исключением). В орбиту переселения уже оказались втянутыми районы улиц Вяйке-Амеэрика, Койду, Суур-Амеэрика. "Пошел в ход" район у железнодорожного вокзала, за Центральным рынком...

Так оно, скорее всего, и пойдет: цены в центре города и в кольце около него будут неминуемо расти (в самом центре рост цен будет ощутим уже в следующем году), а цены на жилье в непристижных районах заморозятся на довольно длинный срок.

Реальным полем игры для строителей окажутся районы "вблизи центра". Там пока еще недорого стоит земля, нет многих других расходов, соответствующих центру, а уровень продажных цен близок к максимальному. Те из инвесторов, кто обратит свое внимание на такие районы и особенно на существующие там незавершенки строительные, явно не прогадает.

Особенно выиграют те, кто возьмет владельца земли в долю будущей прибыли и не потеряет денег на выплату процентов за кредит банку за выкуп земли.

Операции с жильем становятся самыми сложными в финансовом поле. Может быть, это и стало одной из причин паузы в строительстве квартир?

Примечание инфослужбы клуба "Из первых рук...". Одна из проблем при строительстве жилья: невозвратный налог с оборота у строительных фирм или фирм-инвесторов. Наш Клуб оказывает консультации по налоговому планированию в строительстве, позволяющему строительной организации минимизировать такого рода потери законным путем.

Владимир ВАЙНГОРТ