Между нами, собственниками говоря

По дороге от развитого социализма к неразвитому капитализму мы прошли несколько этапов наивной веры в рыночные чудеса. И если уж не удалось каждый кухарке поуправлять государством, то сказка о Золушке, казалось, вот-вот сбудется. Пусть даже не в полной мере: с получением принца, но хотя бы насчет туфелек и прочего прикида. Со временем до многих дошло, что очередной миф развеялся, как дым: но достаточно осталось таких, которые, вдохновляясь примерами разбогатевших соседей, все еще надеются схватить жар-птицу, способную превратиться в курицу, несущую золотые яйца.

Желающие разбогатеть начинали одинаково - с посредничества (будили друг друга телефонными звонками по ночам, предлагая товары, названия которых иногда верно произнести не могли); короткое время пробовали свои силы в биржевой игре ценными бумагами; сейчас ловцы счастья бросились в квартирный бизнес. Откройте "Приват-Инфо": на десяток крупных "бюро по недвижимости" приходятся сотни, если не тысячи квартирных маклеров. Одинокие возгласы "куплю" или "продам без посредников" тонут в море номеров маклерских мобильных телефонов. Занимаются они этим делом не зря. Сегодня самые крупные обороты, действительно, на рынке жилья. А что нас ждет завтра?

Уровень цен "вторичных квартир" определяется стоимостью строительства нового жилья, плюс-минус прибавка или снятие разницы на престиж района. Взрывной рост стоимости строительства, наблюдавшийся последние несколько лет, обусловил быстрое увеличение цены старых квартир. Соотношение спроса и предложения в этом деле большой роли не сыграло. Если сегодня цена нового строительства в расчете на один квадратный метр жилья достигает 10 тысяч крон, то стоимость старой жилой площади плюс расходы на ремонт никак не могут быть выше. Но и сильно ниже они не будут. Где-то в начале прошлого года цена строительства, похоже, дошла до своего предела и в последний год практически не растет; соответственно, тормознулся и рост цен на старые квартиры. Рынок жилья успокоился. Эти соображения были справедливы три года назад (когда я впервые рассказал в газете о закономерностях ценообразования на рынке жилья), справедливы они и сейчас; но, кажется, довольно скоро придет время другой модели ценообразования на этом рынке.

Дело в том, что меняется принцип купли-продажи жилья в Эстонии. Происходит то же, что было с товарными биржами, бартерными сделками и многими другими странными экономическими формами, характерными для переходной экономики. В этот ряд правомерно отнести и продажу-покупку не только квартир, но и целых домов, как кошелки с картошкой, с немедленным и полным расчетом (да еще, зачастую, наличными). В развитых рыночных экономиках такая покупка встречается крайне редко. Жилье продается, как правило, в долговременный кредит (или лизинг). Естественно, в первую очередь таким путем продается новое жилье, потому что застройщику проще установить контакт с кредитующей структурой. Старое жилье реконструируется специальными крупными бюро, занимающимися недвижимостью, и тоже продается с помощью финансирующих их банков или других финансовых структур. Недвижимость может переходить из рук в руки напрямую (минуя посредников), но тоже с поддержкой покупателю со стороны специальных ипотечных банков. При такой форме купли-продажи жилья динамика цены имеет меньшее значение, чем сроки кредитования и размер ипотечного процента. Прикиньте сами, уважаемый читатель, предположим вы намерены приобрести трехкомнатную квартиру в центре города. Так ли уж важно будет вам выбирать между стоимостью: 25 тысяч долларов или 27 тысяч долларов, если и в том и в другом случае платить сразу, в том время как вы имеете предложение от строительной фирмы на покупку такой же по показателям новой квартиры ценой в 29 тысяч долларов, но оплатить их надо будет равными долями в течение 25 лет под 8% годовых? Практически выйдет ежемесячный платеж в 97 долларов (меньше, чем сегодня стоит аренда такой квартиры). А если учесть, что проценты за кредит для этих целей уменьшают базу налогообложения, то выгодность сделки становится очевидной. Ясно, что переход на такую систему начнется с оплаты нового жилья и квартир в реконструированных домах. Может быть, какие-то лизинговые компании будут оплачивать отдельные покупки уникальных старых квартир. Но для основной массы владельцев квартир в панельных домах, боюсь, наступят (в смысле возможности их продать) нелегкие дни. Ликвидная цена заселенных квартир неизбежно снизится. То есть оценочная их стоимость (в качестве недвижимости) будет расти, а продать квартиру без рассрочки окажется возможным только при сильной скидке против действующих цен. Естественно, исчезнут с рынка многочисленные маклеры и слабосильные бюро по недвижимости.

Когда такое произойдет? Как только один или несколько банков начнут массово давать ипотечные кредиты. Не рискну назвать срок, но понимаю, что долго ждать не придется: год, максимум два, и наш жилищный рынок приобретет совершенно иную, чем сегодня, конфигурацию. Во всяком случае, деньги в квартиры для быстрой ликвидности на черный день я бы не вкладывал. А вот привилегированные акции или облигации строительной фирмы, имеющей поддержку банка для продажи квартир в длительную рассрочку, покупать безопасно и, больше того, можно надеяться на выигрыш. В результате ипотечного кредитования жилья сменится ситуация на рынке арендуемых квартир. Потихоньку начнут устанавливаться иные пропорции между собственными и взятыми в наем квартирами (а потом и помещениями для контор). Всеобщее желание иметь собственную площадь несколько утихнет. Почему сегодня все стремятся жить или работать в собственном помещении? Потому что арендная плата за пять-семь лет равна цене покупки помещения в собственность. Так быть не должно. И при переходе на долговременное ипотечное кредитование не будет. Насколько обеспечен такой прогноз развития событий? Поживем, увидим. Вроде бы один из банков (нынешний Кредитный) должен вот-вот превратиться в банк ипотечный. А его потенциальный владелец является одновременно крупным застройщиком целого района в Таллинне. С него, скорее всего, как говорил один неудачливый политик недавнего прошлого, "процесс пойдет".

Все эти рассуждения не касаются старых небольших зданий, которые будут приобретаться для сноса, чтобы участок под строительство получить. О перспективах рынка земли поговорим в одном из ближайших номеров нашей газеты. Пока скажем только, что туда вот-вот переместится сейчас Клондайк. Самые разворотливые это уже поняли.

Владимир ВАЙНГОРТ