Своя крыша - ближе к делу

Разве что консервативные англичане, сплошь погрязшие в законах, могут чувствовать себя дома, как в крепости. У нас сие сомнительное удовольствие доступно далеко не каждому. Но закон, регулирующий разного рода "жилищные" отношения, имеется. Другое дело, насколько мы в состоянии воспользоваться своими правами?

Действующее жилищное законодательство было принято в 1992 году. Каждый год какие-нибудь поправки да вносились. Но последние изменения от 10 июня 1998 года, опубликованные в "Riigi Teataja", №60, побили все рекорды. В конечном счете объем изменений и дополнений к закону сравнялся с количеством первоначального текста. Об этом и пойдет речь в интервью с уже известным читателю управляющим юридическим бюро "INVICTUS" Юри АСАРИ.

- В основном эти изменения касаются лиц, которые снимают квартиры, то есть пользуются ими не на основании права собственности (приватизированные или приобретенные квартиры), а арендуют их у владельца, независимо от того, является ли владельцем частное лицо или государство в лице местных органов самоуправления или муниципальных предприятий. Изменения касаются самого понятия "жилье", понятия квартирной платы, сроков и порядка ее оплаты, пересмотра ее размера в сторону уменьшения и увеличения, требования неустоек и решения жилищных споров.

- По-моему, сегодня отыскать жилой дом, который бы использовался исключительно по своему прямому назначению, все равно, что в стоге сена копаться. И частенько соседство с какой-нибудь фирмой-мастерской не очень радует жильцов.

- Теперь согласно дополнению в жилищное Законодательство владелец жилого помещения (в данном случае речь идет о многоквартирном доме, где находится квартира) имеет право ходатайствовать об изменении его предназначения, переоборудования в ателье, магазин, контору, лишь с согласия всех других владельцев квартир или квартирного товарищества.

Кроны за метры

- Мы привыкли считать квартплатой все те суммы, которые отдаем за квартиру. Но это не совсем так. В прямом смысле квартплата - это плата за пользование жилым помещением. Наймодатель теперь имеет право брать квартплату и за использование вспомогательных помещений, например, за гараж, сарай или баню. В квартплату на основании закона учетно включаются следующие расходы, приводимые на квадратный метр жилья: расходы по уходу за жилым помещением и на соответственную долю жилого дома (в том числе и на реновацию), расходы по уборке и благоустройству территории, окружающей дом, плата за услуги, предоставляемые жильцам, и прибыль.

Законом установлен максимальный размер прибыли владельца - не выше 10 процентов от квартирной платы.

За коммунальные услуги плата вносится отдельно. - Как прикажете понимать - размер прибыли владельца?

- Да, теперь ее можно требовать. Но так или иначе, предельные суммы, которые можно взять за квадратный метр с человека, оговорены местными органами самоуправления. В Таллинне этот предел составляет 8 крон за квадратный метр, куда все вышеперечисленные расходы должны войти. Но это не обязанность, а право владельца, которое, кстати, он должен доказать.

Из этого правила есть три исключения: во-первых, закон позволяет сторонам договориться и о большей плате, чем 8 крон за квадратный метр, во-вторых, предельные нормы не действуют в отношении жилых помещений, построенных после 20 июня 1991 года, и, в-третьих, в отношении домов, которые были реновированы владельцем с временным переселением квартиросъемщиков на другую жилплощадь, в результате чего в доме существенно улучшились условия проживания.

- Но если владелец не государство, а частное лицо, всегда можно договориться: столько за квартиру, столько за коммунальные услуги и, например, тысячу сверху.

- Существуют максимально допустимые пределы. И касаются они всех. Так что квартиросъемщик вполне может опротестовать подобный договор. Но, разумеется, никто на это не идет. Ведь кому-то очень нужно жилье, а кому-то - деньги.

И еще один нюанс: все ограничения на прибыль действительны лишь в том случае, если в аренду сдается пустая квартира. Если же там находится хотя бы один стул, значит, квартира уже меблированная. А предельных цен на мебель нигде не указано. Иначе говоря, сдаете вы, скажем, трехкомнатную квартиру общей площадью 70 квадратных метров. И требуете квартплату 8 крон за метр, то есть уже по-максимуму. Таким образом, больше 600 крон в месяц вам за нее не получить. А вы хотите, иметь, предположим, две тысячи. Вот тут-то и разумно сдавать жилплощадь с мебелью.

- Владелец квартиры теперь имеет право заключить письменное соглашение с квартиросъемщиком до того, как он начнет ремонтировать или реновировать жилплощадь. Стороны могут зафиксировать то, что в этих инвестициях будет участвовать и жилец. Сумма инвестиций или заем, который берется для реновирования квартиры вместе с интрессами, могут быть включены в размер квартирной платы или выплачены в порядке и сроках, которые оговорены сторонами. В таком случае квартиросъемщик вправе требовать от наймодателя продления договора найма жилья.

- В каких случаях может быть увеличена квартплата? И кем?

- Предельные размеры квартплаты может поднимать местный орган самоуправления один раз в год. И только в том случае, если цены на рынке существенно оказывают влияние на предельные суммы квартирной платы. Максимальный предел действует в отношении всех жилых помещений, независимо от формы собственности на них.

- Изменилось ли что-то в отношении сроков оплаты квартиры?

- Квартирная плата должна выплачиваться в соответствии с периодами, которые оговариваются в договоре найма жилья. Если подобный пункт в документе отсутствует, то платить следует ежемесячно.

Квартплату можно вносить банковскими перечислениями, наличными деньгами, а также любым другим способом, указанным в договоре. При приеме квартирной платы квартросъемщику обязаны дать расписку, квитанцию, чек, подтверждающие наличие оплаты.

Счета за квартплату тоже должны быть выставлены своевременно - не позднее 7 дней до срока уплаты (не позднее 8-го числа) и должны содержать разбывку по различным статьям расходов, платежам и неустойкам. Если в договоре не оговорено иное.

Сроки оплаты - не позднее 15-го числа каждого месяца. Владелец квартиры имеет право требовать неустойку размером 0,15 процента в день от неуплаченной своевременно суммы. Причем процент начинает "капать" не сразу, а только с первого числа следующего месяца. Так что на раздумье время есть.

- Может ли владелец увеличить квартирную плату?

- Может, но не более, чем раз в год. В таком случае он обязан известить квартиросъемщика письменно не позднее, чем за две недели до срока оплаты. Если квартиросъемщик не согласен платить больше, то владелец вправе увеличить квартплату в одностороннем порядке, доказав, что повышение было вызвано ростом цен. Решение владельца может быть оспорено в суде, что не освобождает квартиросъемщика от обязанности продолжать платить в срок. Вот если суд найдет увеличение квартирной платы необоснованным, то уплаченная сверх положенной сумма подлежит возврату квартиросъемщику.

- Увеличить-то, как водится, всегда можно. А вот как насчет того, чтобы сократить расходы квартиросъемщиков?

- Если состояние жилого помещения существенно ухудшилось по причине, не зависящей от квартиросъемщика, последний вправе требовать снижения квартплаты или восстановления прежнего вида квартиры за счет владельца. Причины уменьшения квартирной платы должны быть предъявлены владельцу в письменной форме по меньшей мере в течение пяти календарных дней после оплаты уменьшенной квартплаты. Если соответствующие объяснения не будут предъявлены своевременно или же квартиросъемщик снизит плату в большем размере, чем это было мотивировано, недоплаченная сумма должна быть возвращена вместе с неустойкой владельцу.

В случае, если квартиросъемщик самостоятельно ликвидирует неисправности, произведет ремонтные работы, которые должен сделать наймодатель, то ему также должны быть компенсированы все расходы. Скажем, какое-то время он может вообще не платить за квартиру или платить, но меньше.

"Выселки"

- Основания в новой редакции закона по большей части остались прежними: неуплата за квартиру в течение более чем трех месяцев, сдача квартиры в субаренду с нарушением действующего порядка, причинение вреда жилому помещению или использование его не по предназначению, невозможность проживания с квартиросъемщиком в одной квартире или доме, длительное отсутствие квартиросъемщика или истечение срока договора найма жилья, если он был заключен на срок менее пяти лет, и жилое помещение в ходе ремонта не сохраняется, существенно увеличивается или уменьшается.

Сейчас законодатель более строго подошел к вопросам неуплаты за квартиру. Если раньше, согласно старой редакции квартиросъемщика можно было выселить (через суд), если он без уважительных причин более трех месяцев не платил за квартиру или коммунальные услуги, то теперь можно требовать выселения и в случае, если суммарная задолженность за квартиру и коммунальные услуги превышает размер соответствующих платежей за три месяца. Можно также требовать выселения квартиросъемщика и членов его семьи и в том случае, если им предоставляют другое жилье местные органы самоуправления или владелец квартиры, не меньшее и не худшее, чем они пользовались, и оно находится в пределах того же населенного пункта, а договор найма по своим условиям не хуже прежнего. По истечении срока договора найма жилья (если он был заключен до возврата дома или квартиры прежнему владельцу) жильцов можно выселить также при достижении договоренности о предоставлении им другого жилья или выплаты денежной компенсации. Подобное соглашение должно быть заключено нотариально.

- Что делать в случае, если у человека имеются уважительные причины для неуплаты за квартиру? Скажем, он тяжело заболел, и все деньги идут на лечение.

- Тогда он обязан известить владельца квартиры письменно в течение одной недели с момента наступления срока платежа.

К сожалению, за один раз мы не смогли рассказать о всех поправках и изменениях в жилищном законодательстве. Понимаем, что касаются они всех и каждого, и потому предлагаем читателю продолжение темы в следующем номере "Купеческой гавани".

Беседовала Марина СКОКОВА.