- Нас спрашивают, как вступают в квартирное товарищество, добровольно или принудительно? Дело в том, что владельцы квартир уже заранее дали согласие на вступление в товарищество. В процессе приватизации, когда наниматель квартиры заключал с муниципалитетом договор о ее купле-продаже, он добровольно взял на себя обязанность вступить в квартирное товарищество, как только таковое будет создано в его доме. Это записано в третьем пункте договора о купле-продаже квартиры, который скреплен нотариально. Сегодня, пожалуй, ни один из владельцев квартиры не станет оспаривать этот договор.

Таким образом, в доме, где большинство владельцев квартир учредили товарищество, все остальные владельцы квартир автоматически являются его членами. В Законе о товариществах ничего не сказано о том, что в товарищество необходимо вступать, подав специальное заявление. Но каждый член товарищества может выйти из этого домового объединения, написав заявление.

Вообще, спор о членстве в товариществе носит чисто теоретический характер. Быть или не быть членом? Ничего не меняется в жизни владельца квартиры, будь он членом товарищества или нет. Только надо иметь в виду, что если человек выходит из товарищества, он не может принимать участие в работе товарищества, избираться в руководящие органы, не может высказывать свою точку зрения, выступать на собраниях. Он сам лишает себя этой возможности.

Супругу нельзя, а соседу можно

- Некоторые жильцы переписали свои квартиры на родственников. И они недоумевают, что же мы теперь, не члены товарищества? Да, они не являются членами товарищества. Жильцы квартир не могут считать себя членами квартирного товарищества. И если они пытаются внести в устав квартирного товарищества пункт о том, что любой жилец квартиры или родственник владельца квартиры может являться членом квартирного товарищества, - это нарушение закона. (Закон о квартирном товариществе, ст. 5, Закон о некоммерческих объединениях, ст. 21). И никакая доверенность родственнику не поможет стать членом квартирного товарищества.

Представителем члена товарищества на общем собрании может быть лишь другой член товарищества, имеющий простую письменную доверенность. Если я владелец квартиры, я не могу доверить это право своему супругу, а владельцу соседней квартиры могу. Таков закон. Родственники не могут по доверенности представлять члена товарищества. По другим вопросам родственникам могут выписывать любые доверенности, но они недействительны для квартирного товарищества и его общего собрания.

Доверенность, которую владелец квартиры напишет жильцу квартиры, не делает его членом товарищества. Споры по этому поводу выглядят порой надуманными. Что дает людям это членство? Может, многие еще не отвыкли от прежних времен, когда мы все были членами каких-то организаций?..

Конечно, люди, которым небезразлично, что происходит в их доме, хотят быть членами товарищества. Членство в товариществе дает человеку право выступать на собраниях, голосовать и быть избранным в органы управления товариществом.

Но доверенность, какая бы она ни была, не дает право членства. По генеральной доверенности человек может проводить какие-то сделки с квартирой, но ее собственником ты можешь стать, лишь осуществив с квартирой соответствующую сделку. Держа в кармане самую что ни на есть генеральную доверенность, владельцем квартиры (членом товарищества) ты не станешь.

Права правления

Членов правление можно выбирать или назначать. Тут имеет место небольшой правовой спор. Какая разница? Если члена привлекают со стороны, значит его назначают. Ведь люди не могут выбрать специалиста, живущего в другом доме, не являющегося членом квартирного товарищества. Его назначают членом правления по рекомендации домового актива.

Два закона регулируют эти вопросы: Закон о недоходных объединениях (1996 г.) и Закон о товариществах (1992 г.), но они в отдельных моментах противоречат друг другу. Другой закон - о квартирных товариществах содержит нормативы, специально предусмотренные для квартирных товариществ, по вопросам, которые не регулируют другие законы. Но если в этом законе вы не находите ответа на какой-то вопрос, необходимо заглянуть в вышеназванные законы.

Итак, в правление можно выбирать не членов товарищества, но надо быть осторожными. Если посторонний человек становится председателем, то он может в один прекрасный день исчезнуть. Это происходит там, где люди доверяются внешности и обаянию: на первый взгляд, человек умный и честный, а на деле - жулик.

В одном жилтовариществе "приглашенный" председатель собрал все деньги за три месяца, продал квартиру и пропал. Заработал при этом довольно много. Все-таки товарищество меньше рискует, если выбирает правление из числа членов товарищества, которые имеют квартиры, у них есть имущество, они как-то привязаны к дому, и требуется время, чтобы сняться с места и уехать. И правление лучше выбирать таким образом, чтобы большинство его составляли члены товарищества.

Подготовил

Сергей КОЛИКОВ.

Фото автора.

Смело, в товарищества, в ногу!

В предыдущей статье мы рассматривали законодательную базу, которая используется при учреждении квартирного товарищества.

Чтобы учредить товарищество, то есть провести организационную работу, надо найти хотя бы одного человека, который организует жильцов на создание квартирного товарищества и передаст их требования муниципальному предприятию, т.н. обязанному субъекту. (Закон о квартирных товариществах, ст. 16, п. 1). Этот "субъект" обязан подготовить учредительные документы и организовать учредительное собрание.

В большинстве случаев применяется третий пункт этой статьи, согласно которому представитель муниципалитета не участвует в голосовании, то есть речь идет о домах, где больше половины квартир приватизированы.

Как собраться?

Первое - разослать людям приглашения на собрание. Указать место проведения, время и повестку дня. Второе - подготовить проект протокола учредительного собрания и список владельцев приватизированных квартир. Третье - подготовить проект устава квартирного товарищества. Разумеется, было бы хорошо, если б жильцы могли заранее с ним ознакомиться, чтобы понять, в чем состоят их права и обязанности.

Было бы еще лучше, если б представитель муниципалитета (обязанный субъект) представил на учредительное собрание сведения о квартплате и эксплуатационных расходах за последний год в расчете по месяцам. Если домоуправление не пожелает давать эти сведения, стоит напомнить ему пункт N9 Постановления правительства ЭР N345 (RT I 1995, 85, 1472). "Порядок приватизации жилья". Если вы покажете такую осведомленность, домоуправление, конечно, спорить не посмеет.

На собрании

Рассмотрим, что происходит на собраниях и к чему надо быть готовым. В идеале обязанный субъект все подготавливает, чем облегчает задачу инициативной группы. Но обычно активу приходится самому готовить собрания и учредительные документы. Если муниципальному предприятию принадлежит меньшая часть дома, то есть основная часть квартир приватизирована, то товарищество учреждается без согласия домоуправления (статья 16 Закона о квартирных товариществах).

Было бы хорошо, если б люди смогли перед общим собранием ознакомиться с подготовленными документами, неплохо перед общим собранием провести небольшие собрания в подъездах. В таком случае, как показывает практика, учредительное собрание проходит в более спокойной и дружелюбной обстановке. Важно соблюсти условие, чтобы за учреждение товарищества проголосовало столько владельцев квартир, которым вкупе принадлежит и большая часть мыслимой части дома. Чтобы как следует подготовить собрание и учредить товарищество с первого захода, можно прибегнуть к помощи специализированной фирмы.

Устав

Создание хорошего устава - залог успешной работы квартирного товарищества. По мнению некоторых специалистов, пока в Эстонии не разработали примерного устава, который бы устраивал многих. Конечно правильно, что в устав не вносят положения многих законов, поскольку он должен быть ужат и в любой своей части ссылаться на законы. Но с другой стороны, полезно, если устав дает как можно больше разъяснений по самым различным аспектам деятельности товарищества.

Основные позиции, которые должен содержать устав, изложены в Законе о некоммерческих предприятиях (статья 7) и в Законе о квартирных товариществах (статья 4, пункт 2).

В уставе необходимо указать: 1) название товарищества; 2) адрес; 3) цели создания товарищества; 4)условия и порядок приема и исключения из квартирного товарищества; 5) права членов; 6) обязанности членов и порядок их исполнения; 7) условия созыва общих собраний и принятия решений; 8) порядок учета голосов на общем собрании; 9) порядок распределения имущества товарищества в случае его ликвидации; 10) порядок внесения платежей, необходимых для ведения домового хозяйства; 11) другие положения, оговариваемые законами.

Если в устав попали положения, расходящиеся с законами, то применяются статьи закона. Обычно в квартирных товариществах не указывается, на какой срок оно учреждено, то есть имеется в виду неопределенный срок.

Если учредительное собрание прошло успешно, то правление товарищества должно представить документы, перечисленные в первой статье, а также заявление в регистр недоходных объединений. При регистрации необходимо вести госпошлину в размере 300 крон. В заявлении необходимо указать адрес товарищества, а также информацию о членах правления с указанием адресов, телефонных номеров и т.д.

Если все представленные документы в порядке, регистрация может занять около месяца. Сейчас судебный регистр работает активно, и регистрация может занять всего одну неделю.

Итак, уважаемые собственники квартир, - успехов вам на товарищеском поприще!

(Окончание следует).

Подготовил

Сергей КОЛИКОВ.