Знак вопроса

Правление избирается общим собранием из числа членов квартирного товарищества. Согласно ч. 1 ст. 5 Закона о квартирных товариществах, членами товарищества являются собственники квартир. Следовательно, в состав правления могут входить только собственники квартир. Но если товарищество сочтет необходимым принять на работу (по трудовому договору) исполнительного директора, то он не должен быть членом товарищества.

В нашем доме всего 8 квартир. В нем создано квартирное товарищество. Теперь оно предъявляет нам счета за ремонт дома. На наш взгляд, счета явно завышены, плюс за каждый просроченный день пени 0,5%. Дом довольно ветхий, многое подлежит ремонту, если не замене. Так вот, должно ли правление согласовывать расходы с жильцами? Большинство жильцов - пожилые люди с очень маленьким доходом, которые не в состоянии оплачивать счета уже сейчас. Есть ли у нас как у членов товарищества право осуществлять контроль за бухгалтерией товарищества, чтобы определять соответствие производимых расходов предъявляемым счетам?

При создании квартирного товарищества дом фактически переходит на самоуправление. На общем собрании избирается правление, задачей которого является ведение рачительного хозяйствования домом. Разумеется, результаты должны соответствовать интересам всех членов товарищества. Если вы недовольны работой правления, вы имеете право оспорить его решения на общем собрании или в суде. В результате состав правления может быть и переизбран. Хозяйственную деятельность правления должна проверять созданная товариществом ревизионная комиссия, которая также подотчетна общему собранию. В определенных случаях члены товарищества имеют право требовать и проведения особой финансовой проверки независимым аудитором. Как это сделать - должно быть указано в вашем уставе. Как минимум за две недели до проведения очередного годового собрания правление должно предоставить каждому члену товарищества баланс, отчет о хозяйственной деятельности за год и проект плана на предстоящий период, в котором указываются предполагаемые доходы и расходы, а также обязанности членов товарищества по целевым затратам и повинностям. Уставом может предусматриваться требование о приложении к годовому отчету заключения аудитора. После утверждения годового плана правление должно его придерживаться и стараться не выходить за его рамки. В случае непредвиденных расходов правление принимает решение о проведении неотложных работ и несении связанных с этим расходов. Оно должно быть доведено до сведения всех членов квартирного товарищества лично под расписку, либо путем отправления заказных писем, если уставом не устанавливается иное. Правление обязано выдавать членам товарищества по их требованию справки, соответствующие утвержденной правительством республики типовой форме, в которых отражаются имущественные права и обязанности членов по отношению к самому товариществу. Если вы считаете, что нарушаются ваши права как потребителя, то вы можете просить защиты соответственно в Департаменте защиты прав потребителей.

17 февраля 1999 года был принят Закон об изменении правовых актов, связанных с жилищной реформой. На основании ст. 3 этого закона правлению теперь дается право взимать с членов товарищества, неуплачивающих своевременно предоставляемые (коммунальные) услуги, неустойку в размере 0,07% в день с недоплаченной суммы начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем оплаты.

В доме поставлены водомеры. Должны ли жильцы производить оплату за воду строго по показателям или же обязаны платить какие-то деньги сверх этих показателей?

Оплата за воду должна производиться по показателям водомера. Плата же за какие-либо другие услуги, связанные, например, с проверкой либо ремонтом самого водомера, взимается отдельно. Не исключена ситуация, что сумма показаний водомеров, установленных в квартирах, меньше, чем показания водомера, установленного на дом. Эту проблему должно решить правление товарищества. Необходимо либо выявить места утечки воды и провести их ремонт, либо за перерасход придется платить всем членам товарищества в дополнение к оплате по показаниям квартирных счетчиков.

В доме стоят счетчики за отопление. Жильцы всегда платили по показателям этих счетчиков. Но последний счет был на 80 крон больше. В домоуправлении сказали, что это за сушилки для полотенец. Законно ли это?

Думаю, что это незаконно. Решить эту проблему вам может помочь Департамент защиты прав потребителей.

Кто имеет право быть договорным представителем в суде по гражданским делам?

Представителями в суде могут быть лица, указанные в главе 12 ГрПК ЭР. Представительство может осуществляться на основании закона или договора. Физические лица могут вести дела лично или через представителей. Это прежде всего присяжные поверенные (адвокаты), лица, находящиеся в служебных или трудовых правоотношениях с участником процесса, один истец или ответчик по поручению других истцов или ответчиков, родители, дети или супруг участника процесса, другие лица, право на представительство которых исходит из закона, или другие лица, обладающие юридическими знаниями. Юридическое лицо представляет в суде правление или заменяющий правление орган либо его член, если иное не установлено законом. Но быть представителем в Государственном суде и подавать кассационные жалобы в качестве договорных представителей могут только присяжные поверенные. Если суд придет к выводу о том, что представитель показал себя в процессе нечестным, несведущим или безответственным человеком, суд может своим определением аннулировать его полномочия. В случае отстранения судом представителя от участия в процессе или аннулирования его полномочий суд дает представляемому возможность взять нового представителя.

Каким образом человек может выйти из акционерного общества, вернув себе деньги за купленные акции?

При продаже акций третьим лицам уставом может предусматриваться право их преимущественного приобретения другими акционерами. О заключении договора продажи вы как продавец обязаны уведомить правление акционерного общества, которое незамедлительно сообщает об этом другим акционерам. В случае отказа последних от права преимущественной покупки продажу акций можно осуществить третьим лицам. Цена акций - договорная. Договор купли-продажи не должен заверяться нотариально, но должен быть оформлен письменно. После этого делается соответствующая запись в книге акций.

Если человек стал акционером еще во времена, когда в Эстонии был рубль, а сейчас хочет выйти из этого АО, каким должен быть процесс возврата денег? Какие права дает акция?

Прежде всего надо удостовериться, существует ли это акционерное общество. К 1 сентября 1997 года все они должны были пройти перерегистрацию в Коммерческом регистре. Если документы не были предъявлены к этому сроку - они подлежали принудительной ликвидации. Сообщения об этом публиковались в Riigi Teataja, и в течение 4 месяцев с момента публикации у всех как физических, так и юридических лиц была возможность для предъявления претензий. Если претензии предъявлялись - то возбуждался процесс банкротного производства, если нет - фирма считалась ликвидированной. Но в общем - цена акции определяется, исходя из ее сегодняшней рыночной стоимости. Сама акция, как правило, дает акционеру право участвовать в общих собраниях акционеров, в распределении прибыли и имущества, оставшегося после прекращения акционерного общества, а также иные предусмотренные уставом права. Как осуществляется процесс продажи - описано в предыдущем ответе на вопрос.

Дом куплен на двоих с сестрой. Теперь сестра хочет продать свою половину. Какие нужны документы для того, чтобы все оформить?

Из вопроса видно, что дом является совместной собственностью вашей и сестры. Если планируемая сделка осуществляется с обоюдного согласия, то проблем не должно быть. Особенно, если покупателем или получателем подарка будете являться вы. Если ваша сестра хочет продать или подарить свою часть дома постороннему лицу - она должна будет получить от вас отказ от реализации преимущественного права на приобретение. Для оформления документов нотариусу надо будет предъявить справку регистра зданий или земельного кадастра (если дом закреплен) и копии паспортов. При этом, если сестра на момент возникновения права собственности находилась замужем, ей необходимо заручиться согласием супруга как совладельца данной собственности.

Как лучше осуществить процесс покупки квартиры, чтобы, заплатив деньги, не остаться в проигрыше?

Единственным способом для обеспечения безопасности расчетов при заключении договоров купли-продажи квартиры является передача денег через депозитный счет нотариуса. С одной стороны, вы выполняете свои обязательства до заключения договора, с другой стороны - продавец денег не получит до того, как выполнит все возложенные на него договором обязательства (освободит квартиру, оплатит счета, выпишется и т.д.). Только в этом случае нотариус перечислит ему деньги. В противном же случае деньги будут возвращены вам. Гарантии продавца будут состоять в том, что вы не можете забрать деньги до истечения определенного срока, который дается ему для выполнения своих обязательств. Более подробно об осуществлении расчетов через депозитный счет вы можете узнать у ближайшего нотариуса.

У нас в доме квартирное товарищество. Хозяйка одной квартиры сдает свою квартиру под офис. Можем ли мы брать с нее квартплату больше, чем с других жильцов? Может ли она без нашего согласия сдавать квартиру?

Думаю, что права владельца товарищество ограничивать не может. Согласно ч. 1 ст. 68 Закона о вещном праве, собственностью является полная юридическая власть лица над вещью. Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью и требовать от всех других лиц воздержания от нарушения этих прав. Права собственника могут быть ограничены только законом или правами других лиц, т.е. собственник при пользовании принадлежащей ему собственностью должен соблюдать закон и не нарушать прав других лиц. Иных оснований, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, я не вижу. Это не противоречит и жилищному закону.

Бухгалтер работает в квартирном товариществе по договору. Какие налоги мы должны с нее взимать? Основное место работы у бухгалтера в другом месте.

Если с бухгалтером заключен трудовой договор - то и налоги надо платить, как обычно. Трудовой договор на совместительство ничем не отличается от обычного. Только продолжительность рабочего дня не должна превышать 4-х часов, а трудовая книжка - храниться по основному месту работы. На совместителей не распространяются практически все гарантии (по предуведомлению и компенсациям) по расторжению трудового договора. Но с бухгалтером может быть заключен и договор трудового подряда (это гражданско-правовое правоотношение). В этом случае товарищество должно платить также все налоги за исключением случая, если при заключении договора бухгалтер однозначно заявил себя как предприниматель - физическое лицо. Тогда эта обязанность ляжет на него самого.