Новое в жилищном законодательстве

Первым на семинаре выступил заведующий отделом жилищного хозяйства Министерства экономики Волли КАЛАМ.

- До приватизации своей квартиры квартиросъемщик был связан договором на обслуживание с домоуправлением (с муниципальным предприятием, акционерным обществом). Как эти отношения должны регулироваться после приватизации квартиры, но до создания квартирного товарищества, в законе ничего не говорилось. Сейчас определенная ясность внесена. Закон установил, что такое ремонт дома, что такое его обслуживание, какие суммы должны браться на эти цели. Если обслуживающее предприятие (домоуправление) решает собрать деньги на ремонт, оно должно получить на то согласие квартирособственников. Причем свое согласие должны подтвердить не менее половины всех квартирособственников данного дома - как по самому факту ремонта, так и по сумме денег, которые должны быть собраны на эти цели, с каждой квартиры пропорционально числу квадратных метров данной квартиры. Если ремонт станет проводить не домоуправление, а какая-либо частная фирма, то и в этом случае должно быть получено согласие не менее половины квартирособственников дома. Без согласия квартирособственников никакие ремонтные работы в доме производиться по закону не должны.

Ранее законом не были оговорены сроки передачи дома от домоуправления в квартирное товарищество. Сейчас срок определен - три месяца со дня занесения товарищества в регистр. Иногда у домоуправления нет документов на технические системы дома, а товарищество их требует. Закон разрешает использовать для составления такой документации так называемые ремонтные деньги. Домоуправление и товарищество должны сами между собой договориться, какие документы товариществу понадобятся. Если дом многоэтажный, технические системы сложные - это одно дело, если же домик всего на несколько квартир, то можно обойтись меньшим числом документов.

Раньше в законе оговаривалось: если в данном доме более пяти приватизированных квартир, то квартирное товарищество в таком доме необходимо создавать. Сейчас этого требования нет. Квартирные собственники теперь сами могут выбирать - создавать ли им квартирное товарищество, или же жилищное товарищество, или же продолжить договор на обслуживание с домоуправлением.

Когда квартирное товарищество создано и занесено в регистр зданий, госпошлину платить по новому правилу уже не надо.

Если квартирное товарищество создано и зарегистрировано, и в нем состоит по крайней мере большинство всех квартирособственников данного дома, то по новому правилу и все остальные квартирные собственники автоматически становятся членами данного квартирного товарищества, хотя заявления на этот счет они и не подавали. Это положение можно посчитать спорным, но сейчас это так. Практика покажет дееспособность такого законодательного правила. Идеология здесь такая. Да, человек волен в своем выборе, но если люди живут в одном доме и являются собственниками своих квартир, то они уже не могут быть свободными в своем выборе, они связаны между собой и собственностью мыслимой части дома. А это и стены, и подвал, и крыша, и лестничная клетка и т.п. И если, к примеру, крышу необходимо отремонтировать, это будет касаться не только жильцов последнего этажа, а всех. Все квартирособственники должны будут внести свои деньги на ремонт крыши, хотя, возможно, над их квартирой и не каплет.

Решение о том же ремонте, по закону о недвижимости, принимается большинством в 50 процентов квартирособственников, остальные должны будут подчиниться такому решению.

Срок продажи квартиры или передачи ее по наследству в том положении, в котором она находится сейчас (без приватизации земли под домом), перенесен с 31 декабря 1999 года на 31 декабря 2001 года. В расчете, что за этот срок земля под домом будет квартирособственниками приватизирована и проблем с продажей квартир или передачей их по наследству не возникнет.

Собственником дома, если в нем создано жилищное товарищество, является жилищное товарищество. В квартирном товариществе собственником дома являются собственники квартир. Многие жилищные товарищества желают преобразоваться в квартирные товарищества. Раньше закон не оговаривал порядка такого преобразования, сейчас закон его установил, и перевести жилищное товарищество в квартирное вполне возможно.

Если местные органы власти хотят как-то переделать свободные площади дома, скажем, организовать на первом этаже магазин, то теперь они обязаны получить разрешение на то квартирного товарищества или, если его нет, - разрешение квартирособственников. Раньше такого разрешения получать не требовалось. Это и ряд других новшеств вступят в силу через 10 дней после опубликования законодательных актов в сборнике "Riigiteataja", скорей всего в марте с.г.

Затем последовала масса вопросов участников семинара. Собралось на встрече около ста человек, и чуть ли не каждый стремился задать свой, конечно же, самый наболевший вопрос. Приведем некоторые вопросы - ответы.

- С чего надо начинать, создавая квартирные товарищества?

- Практика показывает - с образования инициативной группы. Если же дом небольшой и люди друг друга знают, можно обойтись и без нее. Необходимо подготовить документы, в первую очередь устав, подготовить и провести первое организационное собрание. На этом же собрании желательно утвердить и смету товарищества на первый год его деятельности. Целесообразно посоветоваться с теми, кто уже имеет определенный опыт по созданию и деятельности товарищества. Закон требует, чтобы домоуправление (предприятие по обслуживанию) помогало в проведении первого организационного собрания членов товарищества, представителю домоуправления рекомендуется присутствовать на этом собрании.

- Если в члены товарищества вступает квартировладелец, имеющий долги перед домоуправлением (обслуживающим предприятием). Как тогда быть?

- Товарищество должно следить, чтобы все его члены регулярно платили за обслуживание дома с момента создания товарищества. Предыдущие долги квартировладельцев товарищества не касаются. С ними должно разобраться домоуправление (предприятие по обслуживанию).

- Кто имеет право на приватизацию нежилого помещения дома, где имеется квартирное товарищество, например, магазин, принадлежащий муниципалитету?

- Такая приватизация должна проводиться на конкурсной основе, и первоочередное право покупки предоставляется тому, кто арендует данное нежилое помещение. Если арендатор не пожелает, то во вторую очередь по той же цене помещение предлагается квартирному товариществу или квартирособственнику.

- Приватизированная квартира продается. Кто в первую очередь получает право на ее приобретение?

- Первоочередное право на покупку имеют квартиросъемщики, арендующие жилье у владельцев домов, возвращенных правопреемным собственникам. Далее - те, кто живет в служебных помещениях работодателя.

- Можно ли создать квартирное товарищество не на один дом, а на два, три?

- Закон это допускает. Но я бы вам не советовал это делать, тогда товариществом трудно будет управлять. Оптимальное число квартир в товариществе - 60, 80, не больше, но если в товариществе всего 15-20 квартир, то тогда обслуживание дома будет обходиться дороже в расчете на одну квартиру. Это также необходимо учитывать. Самый оптимальный вариант - 60 квартир. Денег хватает и на ремонт, и затруднений со сбором платежей будет меньше.

Подготовил

Ярослав ТОЛСТИКОВ.

P.S. В следующем номере "Купеческой гавани" мы продолжим разговор о жилищном законодательстве, речь пойдет о приватизации земли под жилым домом.

Свои вопросы по данной тематике можно направлять в редакцию письменно: 10502, Таллинн, п/я 120 или же позвонить журналисту Я. Толстикову по его рабочему телефону (в первой половине дня) 644-05-61.