Обратно

Во что нам станет метр квадратный?

Неверный рынок жилья

В любом деле важно оказаться в нужное время в нужном месте и при деньгах. Как те, кто пару лет назад прикупил в Таллинне «лишнюю» квартирку, а нынешней зимой сбыл ее с рук. До ста процентов могла дойти прибыль. А ринувшиеся в квартирные спекуляции в разгар ценового бума если и поимели прибыль, то процентов около десяти-двадцати максимум. Включившимся в это дело весной и нынешним летом быстрый доход вообще не светит. Особенно, если жилье с целью перепродажи куплено в таллиннских спальных районах. По данным бюро недвижимости, цена двухкомнатной неотремонтированной квартиры, например, в Мустамяэ с 350 тысяч в начале года сползла до 300 тысяч летом и составит не более 280 тысяч осенью. Примерно таким же темпом падают цены в Ласнамяэ и даже в Ыйсмяэ.

На жилье в престижных центральных районах Таллинна пока еще цены держатся высокие, но главным образом не за счет превышения спроса над предложением, а потому что преобладают на этом секторе рынка новые дома, построенные на земельных участках, купленных инвесторами по дорогой цене, и потому они держат цены вопреки рыночной конъюнктуре. Надо здесь учитывать, что почти все эти здания построены (не менее чем на 70-80%) за счет лизинговых компаний, которые за счет льготного кредитования будут поддерживать спрос, по крайней мере, пока не вернут свои вложения. А потом кто-либо непременно дрогнет, и тогда стоимость квадратных метров в центре от 15 до 17 тысяч крон станет фактом истории городского рынка недвижимости.

Поддержка лизинговыми фирмами и банками покупателей жилья в престижных районах при полном безразличии к покупателям квартир в «спальниках» будет способствовать увеличению ценового разрыва и, как следствие, еще большей стратификации частей города по уровню дохода их обитателей. Хотя уже и сегодня по адресу можно определить благосостояние жителей Таллинна почти с той же точностью, как по размеру банковского счета.

По-видимому, квартиры и дома в престижных зонах долго еще будут обладать реальной ликвидностью (другое дело, в каких ценовых пределах), а типовые квартиры районов советского массового строительства в качестве вложения средств значение потеряют.

Властный фактор

Решающим условием реализации такого прогноза станет политика городских властей по строительству муниципального жилья. Принятая правящей таллиннской коалицией программа «5000 квартир в Таллинне» исходит из того, что потребность в жилье в целом по городу не удовлетворена. Это подтвердил и вспыхнувший бум на жилищном рынке, как только банки открыли широкое кредитование для приобретения квартир.

Городская программа базируется на следующих интересных для наших читателей цифрах:

— на учете стоит около 3500 семей квартиросъемщиков из домов, возвращенных бывшим владельцам, жилищная проблема которых не решена;

— жилищное строительство в городе (к началу нынешнего года) было ниже расчетной критической черты (менее 0,3% от жилого фонда при нормальном соотношении в 3-4 раза выше);

— 60% жителей не удовлетворены своими жилищными условиями при том, что около 3000 семей пользуются жильем совместно.

В этих условиях городская власть сочла необходимым развернуть строительство муниципального жилья (уровень которого в 2001 году дошел до полного нуля) для удовлетворения потребностей следующих категорий семей: квартиросъемщики из возвращенных домов; сироты; освободившиеся из мест заключения; жильцы домов, подлежащих сносу и обвалоопасных; использующих жилье работодателя и т.п. Всего на начало нынешнего года для удовлетворения таких нужд требуется 4286 квартир. Кроме того, около 400-600 семей ходатайствует о найме муниципального жилья по разным правовым основаниям и финансовым своим возможностям.

Потому и принята программа до 2008 года создать 5000 муниципальных квартир (цифра конкретизирована по годам). При этом предполагается построить за 2003-2007 годы 2000 новых муниципальных жилищ.

Для наших времен это дерзкий, можно сказать, революционный план, реализация которого принципиально изменит (как принято сейчас говорить) конфигурацию рынка жилья в Таллинне.

Что день грядущий?

Таллиннская жилищная программа будет иметь и ряд других существенных последствий. В ней содержится, кроме объемов, также уровень цен, по которым город станет платить за строящееся по его заказу жилье. Цены эти обоснованы в программе и представляются вполне реалистическими, хотя они ниже принятых на действующем рынке строительно-монтажных услуг. Программой предусмотрена стоимость квадратного метра брутто-площади зданий вместе с НСО — 7300 крон (или 6186 крон без налога). По заданным программой соотношениям жилой и общей площади цена строительства квадратного метра жилья должна составлять около 8,3 тысячи крон без НСО.

Конкурс на первый жилой муниципальный дом в этом году дал цену еще ниже. Если программа действительно будет реализована, то возникнут два важных следствия: во-первых, сдвинется вниз уровень цен на строительство вообще и, во-вторых, для получения прибыли строительные фирмы вынуждены будут искать материалы дешевле, чем сегодня предлагает рынок. По соотношению «цена-качество» это возможно, но поиск в этом направлении не шел, поскольку потребителям диктуют определенный стандарт (известный под названием «евроквартира»). Хотя далеко не все нуждаются в таком стандарте жилья. Удобство и даже комфорт квартир совсем не обязательно требуют пластиковых окон, отливающих зеркальным блеском дверей и т.п. По уровню дохода и по уровню потребностей далеко не все хотят иметь квартиру «автомобильного» стиля. Следовательно, появятся местные производители не столь лакированных, но вполне приличных материалов, которые, наверное, будут востребованы не только строительными фирмами, борющимися за муниципальные заказы.

Стоимость эксплуатационных расходов квартиры не зависит от ее «еврошика», а она на самом деле для многих является решающим условием при выборе конструктивных и отделочных материалов, а также сантехнического и прочего оборудования.

И, наконец, третьим следствием реализации жилищной программы станет уровень цен найма жилья. Если коммунальные квартиры обойдутся по цене найма в 20 крон за метр жилой площади, то канут в Лету нынешние многотысячные цены найма за квартиры в спальных районах, что, в свою очередь, сделает менее доходным приобретение таких квартир для получения рентного дохода и повлечет их сброс на вторичный рынок.

Возможны варианты

Наш прогноз строится на том, что жилищная программа в Таллинне будет выполняться. А если нет? Тогда будет значительно хуже для большинства небогатых наших семей, по оценке составителей программы, способных платить за жилье около 323 крон в месяц (без учета коммунальных расходов).

Если программа не реализуется, то многие семьи будут вынуждены (как это происходит сегодня) расставаться с приемлемыми для современного человека жилищными условиями и довольствоваться проживанием в крайне неблагоприятных условиях. Чтобы удержаться «на плаву», они пойдут в кредитную кабалу, экономя на других потребностях и снижая тем самым и без того невысокую свою покупательную способность по другим секторам рынка (что, в свою очередь, еще уменьшит число рабочих мест).

В случае реализации программы сильно изменится вся шкала цен на услуги и сделки в части жилья. Что и сколько будет стоить, покажет время. Но тенденции, скорее всего, сложатся те, о которых шла речь выше.

А фактором реализации программы, очевидно, будет сохранение у власти сил, ее составивших. Другое дело, что не все программы реализуются их авторами. Но прогнозируя вариант такого развития событий, мы должны вступить в область предположений, не поддающихся экономическим оценкам.

Сегодня можно утверждать, что программа возможна к реализации, и тогда проявятся указанные выше тенденции. А как сложится дело? Поживем - увидим.

Владимир ВАЙНГОРТ,
доктор экономических наук, научный руководитель
Клуба «Из первых рук»