Обратно

При изменении Закона о сделках по недвижимости была допущена ошибка

Юристы, банкиры, нотариусы и риэлтеры много лет ждали нового Закона о долговом праве, который бы заменил Гражданский кодекс времен глубокой эпохи социализма. Результат хороший, но каплей дегтя в бочке с медом является статья 2 § 33, которая гласит: «Если согласно закону договор следует заключить в определенной форме, то и предварительный договор должен быть оформлен в этой же форме». По существу это означает, что предварительные договоры на движимое и недвижимое имущество должны быть заверены нотариусом. В реальности же этого требовал и прежний Закон о вещевом праве, но по молчаливому согласию участников сделки предварительные договоры составлялись в простой письменной форме и преимущественно со стороны риэлтовских фирм.

Что же принесет с собой новое изменение? Если предварительные договоры должны быть заверены нотариально, нагрузка нотариусов возрастет примерно на четверть, так как именно такую часть составляют сделки, которые проходят через нотариуса, основой которым служит предварительный договор. Ровно настолько же увеличатся очереди к нотариусу. Реальность может быть еще более удручающей, так как каждый предварительный договор уникальнее заключительного договора о купле-продаже, поэтому его заключение сложнее и требует больше времени.

В то же время без заключения предварительного договора не обойтись, так как многие сделки зависят друг от друга, и без дающего уверенность предварительного договора покупатель квартиры, например, не осмелится продать свое прежнее жилье.

Сейчас очередь к нотариусу от двух до трех месяцев, а из-за нового закона она может растянуться до четырех месяцев. С осени начнут работать 12 новых нотариусов, и они сократят очереди, но уже сейчас промах законодателей в зародыше душит благородный план уменьшить очереди с помощью новых нотариусов.

Если сделки на многие миллионы крон стоят только из-за очередей к нотариусу, то этим недовольны ни нотариусы, заваленные работой, ни банки, выдающие кредит, ни риэлтовские фирмы, являющиеся посредниками при заключении сделок. Не говоря уже о покупателях и продавцах, у которых нарушаются планы.

Важно и то, что теперь нотариусу придется платить за две сделки. Но на этом неразбериха не заканчивается. Как уже было сказано, предварительные договоры гораздо специфичнее, чем заключительные договоры, если условно назвать так договоры о купле-продаже. В предварительном договоре указано состояние объекта перед его передачей, определяются движение денег, предметы мебели, бытовая техника, которые остаются на покупаемом объекте, и множество мелких деталей, причем делается это с совершенно нейтральной помощью маклера. При такой чрезмерной загруженности ни нотариус, ни его ассистент не смогут помочь продавцу и покупателю достичь соглашения и проверить соответствие всего указанного в предварительном договоре.

В частных беседах нотариусы говорили мне, что хотя юридическая сторона не составляет проблем, они могут не справиться с содержанием договора, так как, в отличие от представителей риэлтовских фирм, они не знакомы с объектом сделки.

В нынешнем положении я вижу лишь два разумных решения – нужно расширить круг лиц, имеющих право на заверение предварительного договора, или же нужно, чтобы в отношении сторон сделки продолжали действовать простые письменные предварительные договоры.

Заключением предварительных договоров до сих пор в основном занимались бюро по продаже недвижимости.

Бюро по продаже недвижимости, сотрудники которых имеют соответствующую квалификацию и работают аттестованными маклерами, могли бы продолжать заключать предварительные договоры. Разумеется, фирма должна нести всю связанную с этим ответственность и исполнять все обязанности. То, что она способна это делать, доказывает десятилетний опыт.

Также следует взвесить возможность наделить правом заверения предварительных договоров поверенных адвокатов, которые не уступают нотариусам в своей юридической компетентности.

Ясно, что закон, принятый в таком виде, вызывает множество проблем. Я считаю, что законодатели должны признать свою ошибку и внести необходимые изменения, вызванные реальностью.

Калев РООСВЯЛИ,
председатель правления
Палаты маклеров
и член правления Pindi Kinnisvara