Обратно

Безопасный как дом

При малой оживленности на рынке ценных бумаг и низких процентных ставках пришло время подумать о реальных активах. Европейские акции недвижимости стоят того, чтобы обратить на них внимание.

Немецкие инвесторы ежемесячно вливают миллиарды евро в недвижимость по всей Европе. «После прошлогодней истории с Neuer Markt немцы ищут безопасное применение деньгам», - говорит Джеймс Рехлендер, партнер нью-йоркской компании недвижимости, оперирующей $4 млрд.

Немцы не одиноки в своих исканиях. В то время как на рынках акций затишье, а сберегательные счета приносят от 1 до 2%, доходность европейских компаний недвижимости до 6% и выше становится весьма привлекательной, особенно подслащенная перспективой долгосрочных прибылей.

Другая привлекательная черта заключается в том, что со своими строгими правилами Европа старается не впадать в строительный бум, захвативший многие американские города. Уровень свободных площадей, например, в Барселоне составляет 3% с пиком в 10% в 1994-м. Уровень свободных площадей в Далласе, штат Техас, мечется между 8 и 35%. А номинированные в евро ЦБ операторов недвижимости послужат надежным хеджем в случае, если падение доллара окажется затяжным.

Теперь обратная сторона: крупные сделки на европейском рынке недвижимости уже распределены между институтами. Из соображений налогов REIT (Real Estate Investment Trust – учреждения, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость и ипотечных кредитах) американского стиля есть только в Бельгии и Нидерландах, а многие континентальные фонды недвижимости открытого типа, оперирующие на неразвитом рынке, - ненадежные инвестиции, т.к. управленческие расходы съедают внушительную долю изначально инвестированного капитала.

Наилучший вариант – публично торгуемые европейские компании недвижимости, на которые аналитики обратили внимание недавно. Но здесь требуется осторожность: деньги уже полились в акции британских компаний. Доли компаний Объединенного Королевства еще недавно торговались с 25-35-процентным дисконтом к NAT /Net Asset Value - чистой стоимости активов в расчете на одну акцию./, в последние полгода дисконт уменьшился до 10-20%. В выигрыше оказались высоколиквидные компании, такие, как British Land, Hammerson, Canary Wharf и Land Securities. С точки зрения фундаментальных показателей, дальнейший подъем цен на акции таких фирм не оправдан, и некоторые менеджеры, в том числе Патрик Самнер из Henderson Global Investors в Лондоне, начинают продавать, опасаясь, что с оживлением рынка ценных бумаг инвесторы начнут изымать вложенные в акции недвижимости средства. Однако акции более мелких британских компаний недвижимости часто игнорируются, хотя нередко являются более удачной покупкой. Бумаги небольшого развивающегося предприятия исторически показывают лучшие результаты, чем более крупные игроки.

Самнер недавно купил бумаги Grantchester, специалиста в области загородных торговых площадей типа Wal-Mart. Так как привычки британских покупателей все более начинают отражать привычки покупателей американских, компании выводят свои торговые центры за пределы города, на недорогие площади, построенные Grantchester.

Релендер особо выделяет небольших игроков, таких, как Chelsfield, Derwent Valley и Helical Bar. При выборе компаний он основывается на дисконте бумаг к NAT, относительном дивидендном доходе и сильном денежном потоке. Также он обращает внимание и на намерение менеджеров компании максимизировать долю акционеров. Поэтому одна из его любимых бумаг – Hammerson, портфель которого охватывает Британию, Францию и Германию. Только что Hammerson продал свою собственность по 280 Bishopsgate в Сити за $318 млн, заработав $171 млн всего за три года. «Если им предлагают хорошую цену – они продают, - говорит Релендер. – Активный менеджмент с хорошим послужным списком».

В Испании демографические показатели и спрос ее жителей на собственные дома делает строительство привлекательным бизнесом. «Со времен Франко испанцы неравнодушны к собственным владениям, - говорит Релендер. – Это потому, что у них не было пенсионных фондов. Домовладение было средством обогащения». Из испанских строительных компаний Forbes рекомендует Vallehermoso и Metrovacesa.

Релендер также рекомендует две французские компании: Unibail (портфель стоимостью $6,5 млрд, специализированный на офисных площадях Парижа) и Societe Fonciere Lyonnaise (в его портфеле – античная аркада напротив Лувра и жилые и офисные площади в центре Парижа).

Чтобы не остаться в стороне от доходных сделок в Италии, Релендер советует Aedes и Beni Stabili. Pirelli этим летом основывает фирму недвижимости, поскольку итальянское правительство намерено приватизировать недвижимости на сумму около 200 млрд евро.

Держитесь подальше от Германии. По словам Релендера, с прозрачностью там туго, и неместные аутсайдеры получают лишь мусор. Не рекомендует он и нидерландскую Rodamco, у которой сейчас меняются стратегия и менеджмент.

Если вам кажется, что выбор компаний чересчур утомителен, доверьтесь профессионалам: Henderson Global Investors управляют лондонским TR Property Investment Trust и люксембургским Horizon Pan European Properties Equities Fund. Под управлением European Investors – Global Property Fund, базирующийся в Дублине, и недавно основанный Amadeus Europe Fund.

«Инвесторы должны интересоваться, вступают ли они в момент пика или спада на рынке, - говорит Самнер. - Но это долгосрочная игра. Мы ожидаем среднегодовую отдачу в 12-15% в течение следующих пяти лет при некоторой волатильности рынка». И это не просто разговоры. В 1996 и 1997 гг. при недостатке предложения и до dot.com-эйфории британские акции недвижимости торговались не с дисконтом, а с премией в 5-10%.