Обратно

ДОГОВОРЫ ПОЛЬЗОВАНИЯ

Обязательственно-правовой закон действует

(Начало в номерах за 24 июля, 7 и 21 августа и 4 сентября.)

Прежде чем я расскажу о том, какие виды договоров пользования имеются в законе, хочу вернуться назад и уточнить название вступившего в силу 1 июля 2002 года закона, дающего слабой стороне адекватную и эффективную правовую защиту в таких значимых сферах деятельности, как страхование, здравоохранение, оказание банковских или транспортных услуг, аренда и наем.

Государственная канцелярия издала русский текст нового закона, и он называется Обязательственно-правовой закон, а не Закон о долговом праве, как я писала в предыдущих статьях («Правовые ведомости Эстонии», N 12 от 16 сентября 2002 года). Надеюсь, читатели отнесут неточности в наименовании закона к издержкам нашего обновляющегося правового поля и не осудят меня строго.

Итак, вернемся к договорам пользования и в качестве оных рассмотрим, во-первых, договор найма и, во-вторых, договор аренды. Кроме указанных, к договорам пользования относятся также лизинговый и лицензионный договоры, договор франшизы и некоторые другие, но о них расскажем в другой раз.

Одним из видов обязательственно-правовых отношений является договор найма (§271), на основании которого одно лицо (наймодатель) обязуется передать другому лицу (нанимателю) в пользование вещь, а наниматель обязуется платить за это наймодателю вознаграждение (наемную плату). К числу «вещей», сдаваемых внаем, законодатель относит жилые помещения (жилой дом или квартира, используемые для постоянного проживания) и коммерческие помещения (помещения, используемые при осуществлении хозяйственной или профессиональной деятельности).

При заключении договора найма наймодатель обязан передать вещь с ее принадлежностями нанимателю к оговоренному сроку в состоянии, пригодном для использования, и обеспечить сохранение вещи в таком состоянии в течение срока действия договора. Наниматель же обязан пользоваться вещью бережно и в соответствии с ее предназначением. Несвоевременная передача вещи наймодателем либо передача вещи с недостатками, исключающими возможность пользования ею, дает право нанимателю отступить от договора. Если же во время действия договора найма у вещи выявились недостатки, за которые наниматель не несет ответственности и которые он не обязан устранять за свой счет, то он может потребовать их устранения от наймодателя или потребовать от наймодателя принятия на себя правового спора с третьим лицом. Кроме этого наниматель вправе требовать от наймодателя возмещения вреда. Мелкие недостатки вещи, которые могут быть устранены проведением обычной для сохранения вещи незначительной уборкой или уходом, наниматель обязан устранять за свой счет.

Закон обязывает нанимателя проявлять терпение в отношении производимых с вещью работ или действий, необходимых для улучшения, изменения или сохранения вещи, устранения недостатков, предотвращения вреда или ликвидации его последствий. Примером таких работ или действий может служить замена системы отопления (труб и радиаторов) в сдаваемых внаем квартирах или замена окон, дверей. Обязанность нанимателя проявлять терпение не исключает и не ограничивает права нанимателя снизить в связи с работами или иными действиями наемную плату и потребовать возмещения вреда. Кроме этого наймодатель обязан не позднее чем за два месяца до начала проведения улучшений или изменений письменно уведомить нанимателя о виде, объеме, начале и предполагаемой продолжительности мероприятий, намечаемых для производства улучшений и изменений, а также о возможном в связи с этим повышении наемной платы.

Наниматель, получив такое уведомление, вправе в течение 14 дней отказаться от договора с предупреждением об этом не менее чем за 30 дней. В случае отказа нанимателя от договора производство улучшений или изменений не может быть начато до окончания срока действия договора. В любом случае должны быть учтены интересы нанимателя, но, как было сказано, это не исключает и не ограничивает права нанимателя снизить в связи с работами или иными действиями наемную плату и потребовать возмещения вреда.

Улучшения или изменения нанятой вещи наниматель может производить только с письменного согласия наймодателя. По окончании срока действия договора найма наниматель вправе изъять произведенные им улучшения или изменения вещи, если это возможно без причинения вреда вещи. Но если эти улучшения или изменения будут в разумных пределах компенсированы наймодателем, то наниматель теряет это право.

Если при прекращении договора найма выяснится, что стоимость вещи вследствие произведенных с согласия наймодателя улучшений или изменений в существенной мере увеличилась, то наниматель вправе требовать за это выплаты разумной компенсации. Причем соглашение об исключении или ограничении указанного права является ничтожным.

Нанимателям следует иметь в виду, что при найме жилого помещения возложение на него обязанности по уплате неустойки в случае нарушения условий договора является ничтожным. Сдача вещи в пользование третьему лицу (субпользование, или поднаем) может производиться с согласия наймодателя. Без согласия наймодателя наниматель жилого помещения может вселить своего супруга, несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родителей, если в договоре найма не оговорено, что это допускается только с согласия наймодателя.

Права и обязанности наймодателя переходят к приобретателю вещи в случае ее отчуждения или передачи во владение. Другими словами, если собственник нанятой вами квартиры сменился после того, как был заключен договор найма, то вытекающие из договора найма права и обязанности наймодателя переходят к приобретателю вещи.

Предполагается, что наймодатель может повышать наемную плату по бессрочному договору следующим образом: при сдаче внаем недвижимой вещи, внесенного в крепостную книгу судна или внесенного в Эстонский регистр воздушных судов воздушного судна – через каждые шесть месяцев со дня заключения договора; при сдаче внаем меблированных комнат или отдельно нанятых стоянок, гаражных мест и т.п. – через каждый месяц со дня заключения договора. Уведомление о повышении наемной платы передается нанимателю в письменной форме не менее чем за 30 дней до повышения наемной платы. Оно должно быть мотивировано и в нем должны быть в ясной форме указаны пределы повышения и новый размер наемной платы, срок, с которого повышается наемная плата, обоснования и соответствующие расчеты, порядок оспаривания. Законом предусмотрена возможность периодического увеличения наемной платы за жилое помещение. Это может происходить в случаях, если договор найма заключен на срок не менее трех лет, наемная плата повышается не чаще одного раза в год и размер повышения наемной платы или основание для ее исчисления точно определены.

Если по истечении срока действия договора найма наниматель продолжает пользоваться вещью, то считается, что договор найма превратился в бессрочный, если наймодатель или наниматель в течение двух недель не заявит другой стороне договора об ином. Течение срока для такого заявления начинается для нанимателя с момента окончания срока действия договора найма, а для наймодателя с момента, когда он узнал, что наниматель продолжает пользоваться вещью. От бессрочного договора каждая из сторон может отказаться, предупредив противоположную сторону об этом не позднее чем за три месяца.

По договору аренды (§ 339) одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить в пользование другого лица (арендатора) предмет договора аренды и дать ему возможность получить плоды в результате использования арендованного имущества по правилам надлежащего хозяйствования. Арендатор обязан платить за это вознаграждение (аренду). Предметом аренды могут служить главным образом предприятия, недвижимые вещи, их части, земельные участки размером более двух гектаров, животные. Основным отличием договора аренды от договора найма является получение плодов (прибыли) в результате пользования.

После заключения или прекращения договора аренды арендодатель и арендатор должны совместно составить подробное описание вещи на момент ее передачи. В случае, если одна из сторон отказывается от участия в составлении описания, то эту работу можно поручить экспертам. Арендодателю предоставлено право осуществлять контроль за состоянием и хозяйствованием над арендованной вещью. К договору аренды применяются дополнительно положения, касающиеся договора найма.

Обязательственно-правовой закон был введен в силу Законом о применении названного закона, Закона об общей части Гражданского уложения и Закона о частном международном праве. В частности Законом о применении указанных актов оговорено, что к обстоятельствам, фактам и действиям, которые произошли или были осуществлены до 1 июля 2002 года, применяется закон, действовавший во время свершения обстоятельства, факта и действия, если из Закона о применении не следует иного (§ 2). Действия, совершенные до 1 июля 2002 года, можно признать недействительными (пустыми) исключительно в порядке, установленном действующими законами (§ 7). При аннулировании (расторжении) обстоятельств, фактов и действий применяется закон, действовавший во время свершения действий или обстоятельств.

Закон о применении Обязательственно-правового закона называет такой термин, как «долгосрочные договоры» (§ 12), и говорит, что к долгосрочным договорам, заключенным до 1 июля 2002 года, применяются положения Закона об общей части Гражданского уложения и Обязательственно-правового закона. Указанное ни в коей мере не должно исключать или ограничивать договорные права и обязанности, которые возникли до 1 июля 2002 года. К обстоятельствам и действиям, связанным с долгосрочными договорами и возникшими до вступления закона в силу, применяется закон, действовавший во время свершения этих фактов.

Особенности, касающиеся договоров найма, оговорены в § 15 Закона о применении правовых актов. В частности, часть 3 указанного параграфа говорит, что бессрочные договоры найма, заключенные до 1 июля 2002 года, после вступления в силу закона считаются заключенными на пять лет с момента заключения договора.

Закон о применении Обязательственно-правового закона, Закона об общей части Гражданского уложения и Закона о частном международном праве признал недействительными и изменил многие правовые акты. С 1 июля 2002 года не действуют такие законы, как Закон об аренде, Закон о страховании и некоторые другие.