Обратно

Создаются промышленные парки

Идея создания промышленных парков начинает приобретать все более ясные очертания, и первые из них, с качественными складскими и производственными площадями, будут готовы уже в следующем году. Если еще пару лет назад о промышленных или технопарках говорили, как о чрезвычайно нерентабельном бизнесе, которым нет смысла заниматься в Эстонии, то сегодня уже готовы несколько бизнес-идей, которые будут осуществлены в следующем году. Подготовительные работы по созданию технопарка Tänassilma на границе Таллинна, возле Laagri Maksimarket, продвинулись далеко вперед — участки земли уже активно продаются. Кроме этого Merko Ehitus и Dvigatel собираются создать промышленный парк на бывшей территории завода «Двигатель», детальная планировка будет готова, очевидно, уже в январе. Там собираются создать более 200 000 квадратных метров площадей.

В широком смысле промышленные парки можно разделить на два вида. В одном случае производителям/логистикам/владельцам складов продают участки земли, и они сами строят здания в зависимости от своих нужд. Роль разработчика состоит в осуществлении детальной планировки, снабжении участков необходимыми коммуникациями, строительстве дорог. Разработчик продает участки, считает проект для себя завершенным и переходит на другие территории. Такой путь выбрали разработчики промышленных парков Tänassilma и Jüri.

В случае с другой, классической группой промышленных парков, разработчик подготавливает участки и строит дома, склады, промышленные здания с конторами, группу подсобных зданий, куда входят столовая, небольшой магазин и т.д. В этом случае разработчик остается долговременным инвестором, который не продает парк сразу, а занимается сдачей в аренду и управлением объектов, которые там находятся. Благодаря одному владельцу создается единый пакет услуг, что в итоге делает арендуемую площадь дешевле для арендатора. Очевидно, такой промышленный парк будет создан на территории «Двигателя».

Для последнего варианта характерны инвестиции, достигающие сотен миллионов крон. Так как разработчик должен ждать возврата инвестиций десять и более лет, то до сих пор никто пока еще не осмелился взяться за такой крупный и дорогостоящий проект. В то же время в разработке промышленных площадей уже сейчас усматривают большую перспективу.

В лице создаваемых промышленных парков Tänassilma и Jüri мы имеем дело с проектами, когда разработчик создает среду для строительных работ, инфраструктуру, реализует участки, и на этом его роль в создании промышленного парка заканчивается. Но даже одна подготовка участков к продаже – довольно дорогостоящая работа. Для промышленных предприятий нужны новые подстанции, возможности по использованию воды должны быть почти неограниченные, при создании детальной планировки и при строительстве дорог необходимо принимать во внимание строгие требования пожарной безопасности и охраны окружающей среды.

По оценкам, подготовка одного гектара поля для строительства промышленного парка в окрестностях Таллинна обойдется примерно в один миллион крон. Если учесть, что минимальная площадь промышленного парка 10 гектаров и там размещаются около 15 производственных фирм и/или фирм, занимающихся логистикой, то только на подготовку участка площадью 320 м х 320 м (10 га) придется затратить около десяти миллионов крон. В таких промышленных парках цена участка в среднем составляет 450 крон за квадратный метр. Учитывая нынешнюю ситуацию на рынке, это считается вполне разумной ценой.

Предприниматель, который приобретет себе участок на этой территории, может быть уверен, что он вложил деньги в проект, ценность которого будет постоянно расти. При покупке участка можно учитывать возможность расширения в будущем. Так как пока предприятия, которые приобрели участок, сами застраивают его зданиями для своих нужд и разработчики не готовы сами строить комплексы зданий с целью сдачи их в аренду, то в отличие от помещений в промышленном парке Dvigatel, которые будут построены согласно нуждам клиентов и сданы им в аренду, в промышленных парках Tänassilma и Jüri площади пока не поступят в аренду. Первых сдаваемых в аренду площадей следует ждать через пару лет, когда фирма, построившая здание, согласно нуждам предприятия и своим, в экономических целях захочет поменять место расположения или же сдать в аренду часть используемых помещений. Хотя ни один технопарк еще не готов, известно заранее, что цены за аренду складских и/или производственных площадей будут высокие. Если сейчас 80 крон за квадратный метр за аренду качественной складской и производственной площади являются скорее исключением, чем правилом, то, можно предположить, что новые промышленные парки сделают это правилом.

Ханнес КЯБИ,
заведующий отделом коммерческих площадей Pindi Kinnisvara

Плюсы и минусы новых технопарков Эстонии

+ основательная подготовка к строительству

+ новая инфраструктура (дороги, коммуникационные трассы, освещение и т.д.)

+ хорошее расположение для логистики (предварительное условие,
в других местах такой проект не осуществляется)

+ комплексно разработанная среда вместе с услугами

— предприниматель, осуществляя строительство,
должен тратить на него большую часть ресурсов

— отдаленность от центра города

— проблема с доставкой рабочей силы