Обратно

Рынок недвижимости зависит от других рынков

Рост цен на недвижимость, кажущийся непрерывным, зависит от многих факторов на других рынках, которые оказывают положительное воздействие. Все больше люди проявляют интерес к тому, что это за факторы, которые влияют на рынок недвижимости. От чего зависит, стоит трехкомнатная квартира 500 000 или 600 000 крон? Когда понижается стоимость жилья? Почему рост цен на недвижимость зависит от районов? Список факторов, по которым можно судить о поведении рынка недвижимости и о направлениях цен объектов, довольно длинный.

Очень обобщенно можно факторы, влияющие на цены на недвижимость, разделить на четыре разные группы:

Самое важное, разумеется, - месторасположение объекта недвижимости. Определяющим является расстояние до других центров, покупательская способность, связанная с районом, количество торговых, образовательных, культурных, промышленных и научных учреждений, уровень и развитие инфраструктуры, число жителей и возрастная структура населения, экономическая активность, качество среды, перспективы инвестиций. Это лишь неполный список, но примеры показывают, что часть условий со временем довольно быстро меняется (сеть дорог, близость культурных, обслуживающих, торговых центров или школы), а часть остается неизменной (географическое месторасположение, почва, близость водоема).

Во-вторых, - деньги. Сюда относятся все факторы, увеличивающие или уменьшающие покупательскую способность участников рынка недвижимости, – условия кредита, трудовая занятость, средний уровень зарплаты, величина налогового бремени. Чувство стабильности позволяет покупателям брать кредит на более длительный период. Отход от зарплат в конвертах улучшает в глазах кредитных учреждений систему выдачи кредитов и дает возможность повысить кредитную нагрузку. Если проценты межбанковских кредитов снижаются, снижаются и проценты на жилищные кредиты, и наоборот. Если зарплаты постоянно растут и безработица уменьшается, то, с одной стороны, увеличивается число платежеспособных покупателей, с другой – люди готовы больше платить за покупаемое жилье. Возникает покупательский бум, и цены растут.

В-третьих, - состояние имущества, то есть объекта недвижимости, целесообразность, качество строительства, величина, архитектура и т.д. Факторы этой группы – цены и качество строительных материалов, рабочая сила, занятая в этом секторе, и ее профессионализм, требования к техносетям, уровень ухода и управления, а также культура и мода. Например, подорожание строительных материалов непосредственно поднимает продажные цены новых жилых площадей. Если возрастают расходы на строительство или цены на новые здания, то, соответственно, меняются и цены реновированных объектов, уже выставленных на продажу.

В-четвертых, рынок, или соотношение между спросом и предложением. Дефицитный рынок вызывает рост цен, что привлекает инвесторов и разработчиков недвижимости, создавая активные строительные зоны. Повышение цен - это соблазн продать жилье, соблазн улучшить жилищные условия продавцов. При этом продавцы, в свою очередь, в качестве покупателей устремляются на другие, еще более дорогие рынки. Большое количество предложений, сконцентрированное на коротком периоде времени, сначала дифференцирует, а затем корректирует цены, лишая опоздавших возможности заработать чрезвычайно высокую прибыль. Последние объекты недвижимости, оставшиеся от крупных проектов или же повторно выставленные на продажу, зачастую продаются по более низким ценам. В стоимость приобретенного объекта с незаконченной внутренней отделкой не могут быть включены инвестиции в полном объеме. Аргументы – уменьшение спроса, вызванное наполнением рынка, и отсутствие выбора. Вариант: соглашаться или нет. Поэтому важно также знать, что происходит на рынках кредита, рабочей силы и строительных материалов. Остается добавить, что все вышеприведенные четыре группы факторов подвержены, в свою очередь, влиянию экономики, они зависят от экономических и политических решений, от международной конкуренции товаров, капитала и рынков рабочей силы. Цены на акции держатся на вере акционеров и на надежде заработать прибыль. Создание имиджа творит чудеса и на рынке недвижимости. Хороший имидж может повысить уровень цен на недвижимость в конкретном регионе или стоимость разрабатываемого проекта, ускорив продажу.

Стоимость объектов в каком-то конкретном регионе может подскочить за минуту. Если местное самоуправление производит новую детальную планировку с крупными инвестициями, то цены на объекты могут вырасти на десять процентов в минуту принятия решения. Так случилось, когда было принято решение сделать проезд на Тарту маантеэ. Капля дегтя в бочке меда или появившийся в неподходящее время скелет могут потопить проект разработки, который казался непотопляемым.

В заключение можно сказать, что воздействие факторов на цены редко направлено в одну сторону. Учитывать нужно то противоположное воздействие (цены не меняются), то концентрацию воздействий (неожиданное, быстрое, кратковременное изменение цен). Какая-то плохая новость или ожидание новости (например, установление более высокого уровня самофинансирования на определенный тип недвижимости) может, конечно, встряхнуть рынок, снизить интерес к инвестированию, сделать его на какое-то время пассивным и привести к повышению продаж, но затем под влиянием других факторов цены начнут повышаться. В поисках ответов на поставленные в начале вопросы стоит протестировать имеющуюся или приобретаемую недвижимость по приведенным выше четырем группам факторов, влияющих на цену. Хорошее ли месторасположение (перспективное или малопривлекательное), достаточна ли покупательская способность (высокая или низкая), состояние недвижимости довольно хорошее (очень хорошее – ликвидное/плохое – малоликвидное), достаточный спрос на рынке (активный/дефицитный/пассивный)? Если определенное число покупателей не встретят такое же число покупателей, то причина заключается в месторасположении, в покупательской способности, в состоянии недвижимости, или в целесообразности ее использования, или в рынке – в отсутствии спроса (в повышенном предложении). В период пассивности на рынке улучшение состояния недвижимости может и не помочь ее продаже. Например, высокие проценты на кредиты способствуют продаже объектов по дешевой цене, и ремонт ради продажи не имеет смысла. Опираясь на средний уровень цен и на анализ степени влияния ценовых факторов, можно предсказать направление в ценах на рынке недвижимости в ближайший период. В более дальней перспективе возрастает риск не заметить сигналы опасности других рынков, под влиянием которых возникнут неожиданные изменения в ценах на недвижимость.

Майре ЛУКС,
заведующая отделом жилых помещений
Таллиннского бюро Pindi Kinnisvara