Обратно

Владельцы переоценивают свою недвижимость

Многие владельцы недвижимости значительно переоценивают принадлежащее им имущество, доверяя завышенной оценке соседей, друзей и родственников. Поэтому часто продажа недвижимости затягивается.

В основном переоценивают более старые частные жилые дома постройки пятидесятых-восьмидесятых годов, а также строительные участки, так как цены на квартиры более определенные, и в отношении их момент сравнения имеет большее значение, что, в свою очередь, исключает фантазии клиента в отношении цены.

Завышенная оценка недвижимости имеет несколько различных причин, и мы приведем здесь самые распространенные.

Когда владелец сам назначает продажную цену своего дома, мы имеем дело с чрезвычайно субъективным и эмоциональным подходом. В дом инвестированы десятки лет жизни, деньги и забота. Каждый владелец точно помнит, когда было посажено дерево во дворе, знает, почему клумба расположена именно в этом месте. На основе этой заботы о доме и любви к нему владелец занимает совершенно необоснованную позицию – менее чем за два миллиона крон я не стану продавать дом! Хотя все эксперты утверждают, что в лучшем случае продать дом можно за полтора миллиона, владелец продолжает упорствовать. В то же время нужно понять, что построенная двадцать пять лет назад ванная уже не соответствует нынешним стандартам и что сухой туалет и закоптелая котельная в подвале тоже не то, о чем мечтает покупатель дома за такую цену.

Вторую группу т.н. переоценщиков составляют люди, которые слепо верят утверждениям несведущих людей. Если кто-то продает участок, например, в Таммнеэме, он не верит маклеру по недвижимости, который говорит, что цена этого участка – 200 крон за квадратный метр. Но ведь сосед продал по цене 300 крон за квадратный метр! Очень трудно бывает объяснить, что участок соседа был дороже, потому что он находился на берегу моря, там было совсем другое озеленение и до того участка доходили коммуникационные трассы. Также люди чересчур прислушиваются к рассуждениям друзей и родственников на тему, сколько может стоить тот или иной объект недвижимости.

Особенно яркий пример - группа людей, которые на пальцах считают, что им нужно купить за продаваемый дом: квартиру дочери за полмиллиона крон, квартиру себе за 800 000 крон, 300 000 крон нужно оставить на банковском счете, сыну нужно купить подержанный «Мерседес» за 200 000 крон. Тем самым за дом необходимо получить 1,8 миллиона крон. Продавцов такого типа очень трудно вернуть с небес на землю, несмотря на то, что целая группа экспертов из бюро по продаже недвижимости оценила рыночную стоимость дома в 1, 3 миллиона крон. У главы семьи навязчивая идея – продать разваливающийся дом и обеспечить всю семью. Правда, может быть, ему в конце концов повезет продать дом за такую цену, но только в том случае, если цены на недвижимость будут расти такими темпами, как сейчас. Но по прошествии нескольких лет, в момент продажи дома, цены на квартиры, которые он хотел купить, также увеличатся в два раза, и его грандиозный план обеспечить всех новыми квартирами провалится в любом случае. Времена, когда стоимость обычного частного дома равнялась 4-5 кооперативным квартирам, безвозвратно прошли.

Люди также возлагают необоснованные надежды на повышение цен на недвижимость после присоединения Эстонии к ЕС. Естественно, это будет иметь позитивное влияние на цены, но нынешние рыночные цены уже включают в себя будущий оптимизм, и сразу же после подписания договора о присоединении с ценами ничего не произойдет.

Обычно словам маклеров не верят потому, что маклер представляет как бы один голос. На самом же деле рыночную стоимость объекта определяет группа экспертов, в которую входят все маклеры фирмы – по крайней мере, так происходит в более крупных агентствах по продаже недвижимости. При необходимости узнают также мнение оценщика недвижимости. Хотя специалисты тоже, бывает, ошибаются, общая оценка десяти маклеров все же компетентнее, чем оценка владельца дома, собирающего информацию на уровне фольклора.

Мадис ЭЭЛМАА,
маклер Pindi Kinnisvara