Обратно

Покупатели диктуют условия рынку новых квартир

Рынок новых многоквартирных домов характеризует все большее сосредоточение разработчиков на пожеланиях клиентов, так как многоквартирные дома, построенные по стандартам, действующим пять-шесть лет назад, были бы совершенно неподходящими для сегодняшнего клиента.

Фактически началом эры новых многоквартирных домов можно считать период с 1996 по 1998 год. В Тарту новые многоквартирные дома начали строить в 1999 году, в Пярну – еще позже. Ровно на столько тамошний рынок отстал от таллиннского. Чтобы описать изменения, произошедшие в строительстве многоквартирных домов на протяжении этих лет, разумно взять за основу таллиннский рынок.

В то время первые разработчики начали предпринимать первые осторожные шаги к строительному рынку многоквартирных домов, так как выгодность проектов и периоды продажи были еще непредсказуемы.

Самым большим страхом разработчиков было то, хватит ли клиентов на большой многоквартирный дом. Поэтому в основном строили небольшие жилые дома на несколько квартир поблизости от центра Таллинна или в Кадриорге. В то же время этот страх был обоснован – очень трудно было объяснить покупателю, зачем ему покупать совершенно новую квартиру, которая в два раза дороже, чем квартира в соседнем доме. 5-6 лет назад средняя отремонтированная квартира в Мустамяэ стоила 5500 крон за квадратный метр, сегодня же цена поднялась до 9000 крон, то есть на 63 процента. В то же время цены на квартиры в новых домах поднялись значительно меньше – всего в пределах десяти процентов. Как в 1997 году, так и сейчас похожие квартиры входят почти в тот же самый класс цены. Уже в то время новые квартиры в Кадриорге продавали по цене выше 20 000 крон за квадратный метр, в более дешевых районах она составляла 10 000-15 000 крон. И сейчас цены мало изменились. Самые высокие цены за квадратный метр в отношении новых квартир в Таллинне до сих пор составляли 30 000 крон, но это отдельные жилые площади с панорамным видом из окон. То есть, повышение цен на квартиры в старых домах более значительное, и поэтому круг покупателей был очень ограничен. Период продажи квартир также был длиннее, и, как известно, непродуманно построенный многоквартирный дом довел до банкротства нескольких разработчиков.

В отношении первых многоквартирных домов очень сильно давало о себе знать отсутствие опыта у разработчиков. В сущности тогда они делали все совершенно наоборот, чем принято сейчас. Здания часто строили возле больших магистралей, клиенту не давали возможности выбирать планировку, в основном продавали уже отделанные внутри квартиры, и покупатель даже не мог сам выбрать паркет. Также не обращали никакого внимания на возможность парковки, на озеленение, на близость детских игровых площадок и многое другое. Кроме этого, многие квартиры были нецелесообразно большими. Правда, как бы странно это ни казалось, с каждым годом работники надзора за строительством находят все больше причин для недовольства. Если в первые годы к качеству строительства относились с точностью часовщика, то сегодня строительство многоквартирных домов перешло на так называемый конвейерный метод, поэтому многие разработчики должны в течение нескольких месяцев исправлять строительный брак.

Чрезвычайно существенный стимул к развитию рынка многоквартирных домов дал период 1998-2000 годов, когда были реализованы в основном готовые объекты, которые прежде продать не удавалось. Существенную роль в неудавшейся продаже сыграл в то время денежный кризис – с одной стороны, покупатели не могли получить кредит, с другой стороны, было заморожено строительство новых многоквартирных домов. Разработчики начали понимать, что если они будут настаивать на определенной планировке, на отделочных материалах и т.д., это не принесет достаточного оборота продажи. Многоквартирные дома, построенные в начале нового века, по сравнению со своими предшественниками, возведенными пару лет назад, обращают на себя внимание не внешней архитектурой, а гибкостью решений. Внешние архитектурные изменения кажутся ничтожными – окна стали больше, все больше строят квартир с балконами. Но это делает квартиры более светлыми, более свободными для движения. Квартиры стали меньше по площади. Планировку можно изменить по желанию клиента, предлагаются также различные варианты отопления, возможность создания подземной парковки, все больше внимания уделяется установлению систем безопасности. В то же время покупка квартиры «под ключ» не является единственной возможностью. Список отделочных материалов, предлагаемый разработчиком, очень длинный, и каждый найдет в нем самое лучшее для себя решение. Кроме этого обычным делом стала продажа квартиры в виде коробки. Самым существенным изменением стал выбор местонахождения дома – новые дома стараются строить по возможности в более тихих районах, а поблизости от больших узлов дорожного движения вместо многоквартирных домов сейчас строят торговые центры. Изменились и концепции района. Центр города уже не считается эксклюзивным районом, где обязательно нужно строить квартиры, цены за квадратный метр которых начинаются по меньшей мере с 20 000 крон.

Пеэп СООМАН, менеджер по маркетингу Pindi Kinnisvara