Обратно

Ожидания повышения цен основаны на экономическом росте

Так как активность рынка недвижимости находится в зависимости от других рынков и от экономики в целом, то и прогнозы о понижении или повышении цен на недвижимость всегда опираются на более широкую экономику. Почти все ведущие фирмы по продаже недвижимости пару раз в год издают объемные рыночные обзоры, в которых вдобавок к уже происходящему прогнозируют и будущее изменение цен на рынке недвижимости. Но многих интересует, на основе чего фирмы делают свои рыночные прогнозы.

При составлении кратковременных прогнозов прежде всего исходят из сиюминутного состояния рынка недвижимости. Как и почти всякий рынок, рынок недвижимости движется циклично. Проще говоря, это значит, что почти после каждого повышения наступает спад, а после каждого спада – повышение. Разумеется, вся процедура прогнозирования значительно сложнее. Но очень обобщенно можно сказать, что фирмы недвижимости пытаются обнаружить какие-то факторы, которые могут в ближайшее время изменить рынок. Например, если банки в ближайшее время собираются снизить проценты на жилищные кредиты, то, согласно всем предположениям, рынок оживится, а благодаря повышению спроса вырастут и цены. Если, например, процент на ссуду снизится на один пункт – с 7 до 6 процентов, то вместо ссуды в 300 000 крон на 15 лет можно взять кредит в размере 325 000 крон при том же месячном взносе. Это дает возможность человеку, взявшему кредит, купить жилье немного получше, или же, если на выбранную для покупки квартиру есть другой претендент, предложить за нее чуть более высокую цену.

В отделе анализа Pindi Kinnisvara подсчитали, что в случае снижения процента на кредит на один процентный пункт стоимость типовой квартиры повышается в среднем на 4 процента. Если же проценты повышаются, то настолько же дешевеют и квартиры. Есть десятки факторов, которые могут влиять на спрос и предложение. Рассмотрев их в комплексе, можно составить кратковременный прогноз.

В отношении некоторых регионов цены могут повышаться или падать даже во время утверждения плана детальной планировки. Например, когда утвердили план проезда на Тартуском шоссе, цены на старые деревянные дома в непосредственной близости повысились значительно. Но все это можно предвидеть. Что касается долгосрочных прогнозов, специалисты по недвижимости прежде всего могут исходить из макроэкономических показателей.

Сейчас почти все единодушны в том, что в течение следующих пяти лет цены на квартиры будут расти на 6-7 процентов в год. Такой прогноз на пять лет вызывает сомнения, но и этому есть логическое объяснение. Исходя из уже произошедшего роста заработной платы и перспектив развития Эстонии, ведущие аналитики предсказывают рост зарплаты на 10 процентов в течение ближайших лет. Если зарплаты у людей растут, то у них есть возможность приобрести жилье получше или заплатить больше за выбранный дом или квартиру. Одновременно растет количество платежеспособной клиентуры. Это также говорит в пользу повышения цен.

Но гораздо большее значение имеет продолжающийся рост стоимости строительства. Самые успешные предприниматели Эстонии, занимающиеся строительством, считают, что в течение пяти лет стоимость строительства вырастет на 6-7 процентов. Так как зарплаты в строительстве составляют примерно треть всех расходов, то повышение стоимости строительства на 3 процентных пункта является результатом роста заработной платы. Остальную часть составляют подорожание строительных материалов и установление европейских норм, что требует дополнительных инвестиций. Тем самым строительство будет дорожать на 6–7 процентов в год. Сейчас средние цены квартир в более дешевых квартирных домах (11 000 крон за квадратный метр) и в более старых панельных зданиях (около 7500 крон за квадратный метр) находятся в равновесии, но для сохранения равновесия более старые жилплощади должны вырасти в цене в процентном соотношении почти настолько же.

Как видно, долгосрочные прогнозы могут опираться только на другие прогнозы. Предпосылкой для всего вышесказанного является отсутствие других крупных перемен на рынке – проценты останутся прежними, банки не ужесточат прочие условия выдачи кредита, панельные жилые дома сохранятся на ожидаемом уровне, то есть не начнут разрушаться.

И все же реальность может оказаться совсем другой. Например, в 1997 году никому и во сне не могло присниться, что за пять лет цены на типовые квартиры повысятся на 100 процентов. Но так случилось. В этом контексте годовой рост на 6-7 процентов можно считать даже консервативным.

Пеэп СООМАН,
советник Pindi Kinnisvara
по связям с прессой