Обратно

Бойтесь данайцев, дары приносящих!

Дмитрий МЕЛИХОВ,
юридическое бюро RUSEST
www.rusest.ee

Договор дарения и право преимущественной покупки

Коллаж Владимира ПРЯДИЛЬЩИКОВА

В современной системе гражданского права существует институт, ограничивающий право свободного отчуждения (передачи права собственности) вещи третьему лицу. Этот институт называется правом преимущественной покупки и дает возможность лицу, в пользу которого это право установлено, потребовать передачи права собственности на тех же условиях, на которых был заключен договор между отчуждателем и приобретателем, другими словами, заступить место приобретателя в уже заключенном договоре. Следует особо отметить, что отчуждение бывает как возмездным (купля-продажа, мена), так и безвозмездным (дарение).

Право преимущественной покупки может быть установлено договором или вытекать непосредственно из закона. В частности, вышеназванным правом обладают участники долевой собственности (сособственники) в недвижимой вещи, при отчуждении идеальной доли третьим лицам; т.н. «вынужденные квартиросъемщики», в случае отчуждения квартиры, в которой они проживают; пайщики паевого товарищества, если пай отчуждается третьим лицам и пр. Наличие права преимущественной покупки устанавливается различными законами: в части паевых товариществ - это Коммерческий кодекс, в части долевой собственности - Закон о вещном праве, а в случае с «вынужденными квартиросъемщиками» - Закон об основах реформы собственности. Однако все эти законы не дают понятия права преимущественной покупки и не устанавливают порядка его применения, эту функцию выполняет вступивший в силу 01.07. 2002 г. Закон о долговом праве.

Фокус заключается в том, что регулировавший прежде этот вопрос Закон о вещном праве не делал различия между возмездным и безвозмездным отчуждением, то есть, к примеру, при дарении идеальной доли в общей вещи обладатель права преимущественной покупки мог заступить место одаряемого, заплатив дарителю обычную стоимость вещи. Теперь же ст. 244 Закона о долговом праве однозначно указывает на применимость права преимущественной покупки исключительно к договорам продажи или другим видам «возмездного отчуждения». Таким образом, становится очевидным, что в случае с договором дарения право преимущественной покупки не работает.

Не нужно быть Эйнштейном, чтобы понять, что такое положение дает некоторые возможности для разного рода махинаций. Так, к примеру, недобросовестный собственник жилого помещения, желающий исключить положенное по закону право преимущественной покупки «вынужденного квартиросъемщика», может заключить вместо договора купли-продажи договор дарения, в результате чего права преимущественной покупки у «вынужденного квартиросъемщика» не возникнет. При этом деньги от дарителя-продавца одаряемому-покупателю могут быть переданы без какого-либо подтверждающего документа. Аналогичные схемы могут быть реализованы при отчуждении пая паевого товарищества, в результате чего остальные пайщики рискуют получить в свою компанию совершенно посторонних людей.

Конечно, подобные конструкции сопряжены с определенными рисками для сторон (даритель-продавец может не получить денег и лишиться права их потребовать; у одаряемого-покупателя может возникнуть риск потерять вещь, поскольку даритель-продавец получает дополнительные возможности для отмены договора отчуждения), однако для «вынужденного квартиросъемщика» это обстоятельство будет слабым утешением. В действительности у него будет лишь один способ отстоять свое право - обратиться в суд с иском о признании договора дарения притворным и как следствие недействительным. В этом случае придется доказать, что стороны на самом деле имели волю на совершение договора купли-продажи и что за переданную вещь продавец-даритель получил деньги или иные ценности. На практике сделать это не просто, но вполне возможно: если отчуждаемая вещь имеет значительную ценность (а право преимущественной покупки устанавливается именно на такие вещи), то выплаченные за нее деньги не могут не оставить следа.

В случае, если договор дарения будет признан притворной сделкой, договор купли-продажи будет считаться сделкой прикрытой, и к нему будут применяться положения, регулирующие договор купли-продажи, а значит, лицо, обладающее правом преимущественной покупки, сможет заступить место покупателя, направив соответствующее заявление продавцу и уплатив ему покупную цену. Как показывает практика, в данном случае также возможно возникновение определенных трудностей, однако это тема отдельного разговора.