Обратно

Дорогая наша жилплощадь

Конец веселого времени

Владимир ВАЙНГОРТ,
доктор экономических наук

Фото Элины ПЯЗОК

Народ волнуется. Те, кто планирует покупку жилья, надеются, что оно вот-вот подешевеет. Те, кто купил его недавно и повесил на себя кредитные обязательства на десятилетия вперед, скорбят о переплатах. Потому что цена квадратного метра таллиннских квартир сейчас запредельная.

Внезапные миллионеры

Разговоры, что эти цены просто означали выравнивание с ценами в других европейских столицах, - сплошная ложь. Сравнивать надо не цены сами по себе, а соотношение цен за квадратный метр жилья со среднемесячной зарплатой. У нас цена метра жилой площади в самых обычных новых панельных домах составляет пока еще около 30 000 крон, а наша (даже очень завышенная) статистическая среднемесячная брутто-зарплата 13 000 крон. Такого соотношения (когда за три среднемесячные зарплаты едва-едва можно купить один квадратный метр жилой площади) нет ни в одной из европейских столиц. Потому ожидаемое снижение цены жилья - нормальное дело, хотя оно и угрожает пустить по миру многих инвесторов, маклеров и тому подобную публику. Но кто их жалеет? В самых широких слоях населения отношение к их неприятностям лучше всего выражает известная фраза насчет того, что пускай «отольются кошке мышкины слезки». Правда, такое отношение не только у нас. В Италии, например, этих самых инвесторов зовут не иначе, как «жирные коты»...

Не умеют люди быть благодарными. А ведь именно действия этих всеми проклинаемых квартирных спекулянтов за последнюю пару лет превратили основную массу таллиннцев (без всяких усилий с их стороны) в миллионеров. Всех - и тех, кто покупал квартиры за миллионы, и тех, кто их получил бесплатно в постсоветские годы. К сожалению, этот момент остался вне поля зрения братии, пишущей на темы, связанные с рынком жилья. Подавляющую часть таллиннских семей превратили в миллионеров не фигурально, не в некотором образном смысле, а в строгом экономическом понимании термина, поскольку у всех у них к началу нынешнего года образовался актив рыночной стоимостью в миллион и более крон. Больше того, собственники приватизированных и других до двухтысячных годов приобретенных квартир в этом смысле оказались более обеспеченными, чем приобретатели эпохи дешевых жилищных кредитов, поскольку их активы, как правило, не отягощены финансовыми обязательствами.

Среди обладателей внезапно появившихся миллионов оказалось немало таких, кто разумно этим подарком рыночной судьбы распорядился. Одни использовали эти активы в качестве обеспечения дешевых кредитов для развития либо создания собственного бизнеса, в том числе инвестиционного, что позволило им за два-три года умножить свои квартирные собственности и, соответственно, довести состояние до нескольких, а иногда даже до десятков миллионов крон. Другие тоже взяли дешевые кредиты, но весьма эффективно прокрутили их в финансовой сфере. Были и такие (особенно среди пожилых людей), кто обратил жилищный актив в реальные деньги, благоразумно потратив часть из них на приобретение менее дорогостоящего жилья (не обязательно в Таллинне), а из другой части образовали неплохую базу для солидной прибавки к пенсии либо к иным видам доходов. И уж точно не счесть тех, кто с помощью резко подскочившей цены квартирного актива, получив дешевый кредит, пустил его на высококачественный ремонт тех же квартир либо перестройку дачного домика в круглогодичное жилье и т.д. и т.п.

В общем, возникшим потенциалом распорядились все строго в соответствии со своими склонностями: «предпочитающие хорошо есть» - активно, а «предпочитающие спокойно спать» - никак. Но обладание миллионными активами, безусловно, стало гарантией возросшего чувства экономической свободы и у тех, и у других.

Боюсь, что достаточно индифферентное у массы таллиннцев ожидание обвала цен на рынке жилья проистекает от характерной для нас экономической безграмотности. На самом деле количество проигравших будет значительно превышать число жилищных спекулянтов. По этой лестнице опустятся все без исключения собственники жилья, но, конечно, с разной ценой потерь. Для одних спуск будет означать финансовый крах, для других - сожаление о неиспользованных возможностях хотя для многих вся эта история пройдет так же незаметно, как кратковременное пребывание в среде миллионеров. Эти-то на самом деле самые счастливые... Не успевшие превратиться в «экономического человека». Впрочем, мы влезли в иную тему. А вернувшись к нашим баранам, попробуем спрогнозировать темп и размеры ожидаемого снижения цен на рынке жилья.

Что день грядущий?

Чтобы не гадать на кофейной гуще (как это делают многие авторы публикаций по интересующему нас поводу, в том числе даже некоторые банковские аналитики), попробуем вовлечь читателей в экономическое исследование реальных факторов, определивших в свое время быстрый рост цены жилых площадей.

Общий принцип рынка, когда цена поднимается пока предложение не превысит спроса, в отношении нашего специфического продукта (жилья) неприменим. Здесь «нет предела совершенству». Тем более, основная масса сделок совершалась и будет совершаться не за свои, а за банковские деньги. То есть обеспеченность горожан жильем не решающее условие.

Существеннее фактор роста цены строительства (включая в это понятие цену проектирования, стоимость предметов домоустройства и т.п.). Но и эта причина не могла вызвать рост стоимости жилья в разы.

Главный фактор, в полном смысле слова, базируется на земле. Мотором ценообразования стал взрывной рост стоимости участков для застройки. И не спекулянты, не строители, не банки, а землевладельцы сорвали в этом деле главный куш. Они и есть те самые «жирные коты», которые «рубят капусту» со своих участков. Если кто и участвует с ними в доле, так это коррупционеры, организующие ускоренную разработку т.н. «детальных планировок», впрочем, многие землевладельцы умудряются перебросить и эти расходы на инвесторов будущих строек. Но не об их фантастических доходах у нас сейчас разговор. Нам важно было понять природу ценообразования на жилье, чтобы спрогнозировать возможные пределы снижения этих цен.

Ясно, что спекулянты могут запросто выпасть из игры: кто разорившись, кто сбежав из ставшего невыгодным бизнеса - но это даст не более нескольких процентов уменьшения общей стоимости жилья. Значимее окажется снижение стоимости строительства за счет уменьшения отраслевой доходности. Тут найдется десять-двенадцать процентов. А вот землевладельцы терять свою долю не захотят. Над ними не каплет. Заставить их ускорить оборот пустых участков может только государство, введя, например, динамическую шкалу земельного налога или налога на недвижимость (увязанную с целевым использованием земли). Однако наше государство ничего такого не сделает. А значит, ждать падения цены вновь построенного жилья больше, чем примерно процентов на двадцать, от силы двадцать пять, не стоит. (Хотя вполне возможны случаи появления на рынке в ближайшие полгода-год отдельных квартир по бросовым ценам, в результате банкротств или распродажи невыкупленных лизинговых помещений. Но за ними будет вестись постоянная охота, и общей тенденции такие случаи не изменят.)

Как только произойдет хотя бы двадцатипроцентное снижение цен, начнется новая волна повышения спроса, и рынок новых квартир активизируется.

Другая судьба у старого жилья. У его продавцов, в отличие от собственников незастроенных участков времени для ожидания немного. По разным причинам, в том числе и потому, что содержание пустых квартир отнюдь не дешевое дело. Надо учитывать также, что у владельцев когда-то приватизированных или в начале девяностых годов купленных квартир доход настолько велик, что и половина от нынешних цен обеспечит им неплохой заработок. То есть можно надеяться, что рыночная пауза, когда покупатели уже не берут старого жилья по предлагаемым ценам, а продавцы еще не готовы уступить - протянется недолго. И вполне возможен здесь момент обвала, когда цены рухнут основательно. Кто-то на этом, несомненно, хорошо заработает, и с той же скоростью обвал перейдет во взрывной рост. Однако новый уровень цен будет иметь значительно больший разброс, чем сейчас, и рынок жилья, скорее всего, приобретет совсем другую конфигурацию.

Осточертеют ли домовые коммуналки?

Ходите ли вы, уважаемые читатели, на общие собрания квартирных товариществ? Устроила ли вас дата включения тепла в вашем доме (если, конечно, оно уже включено)? Не раздражает ли состояние лестничной клетки? И не появлялось ли иногда желание толкнуть квартиру за хорошие деньги и тут же снять жилье в доме с хозяином, у которого - на основании подробного договора - можно будет получить деньгами и за каждый день невключенного тепла, и за нечищеный ковер на лестничной клетке, и за все остальные нарушения стандарта качества жизни в многоквартирном доме? «Постой, - скажут мне. - Где это такие квартиры сдаются?»

Не знаю. Но они обязательно появятся, как только станут массовыми доходные дома, построенные специально для сдачи внаем. Нынешний кризис ускорит этот процесс. Тому способствует несколько факторов, первый из которых располагается в области массовой психологии. По всем оценкам, начинается преодоление того, что ныне абсолютно не цитируемый Энгельс называл «юношеской страстью к собственности». Не трудно нести бремя собственности, полученной бесплатно. А когда только выплата процентов по кредиту, взятому на 25 лет, равна арендной плате за тот же срок (желающие могут убедиться в этом, используя всего два действия математики: умножение и деление), то возникают сильные сомнения в здравомыслии современников. Покупка квартир за банковский кредит имела смысл, когда цена квартир имела устойчивую и быструю тенденцию к росту. А теперь? Да еще с новыми кредитными ставками...

Второй фактор связан с нарастающей мобильностью населения не только внутри страны, но и за ее пределами. И, наконец, есть мировой опыт, в сравнении с которым наши «домовые колхозы», существующие в таком количестве, смотрятся несколько странно.

Важно также, что если на уровень квартирных цен власти повлиять сложно, то размер арендной платы может быть основательно откорректирован местной властью через стоимость аренды в муниципальных домах. По крайней мере, в Таллинне это вполне реально, если городская власть будет беспокоиться о решении жилищных проблем молодых и малообеспеченных семей. Что в будущем не исключено.

В общем, после нынешнего замораживания рынка ожидаемое движение не будет означать только ценовой горки: сначала вниз, а потом обратно вверх. Когда нынешний лед снова тронется, то господа присяжные заседатели увидят меняющееся русло этой реки. Важной опорной точкой в этом движении станут дома и квартиры не стандартные, у которых сложилась собственная ниша рынка. Не хочу делать рекламу конкретному реновированному небольшому дому в одном из дворов на улице Татари, на котором висит знак «памятник архитектуры», но, по моему глубокому убеждению, в очень скором времени именно такие квартиры станут самым ценным активом в той системе ценностей, о которой мы говорили. Грядет другой рынок жилья. Характерными его чертами будут высокие (даже, может быть, выше нынешних) цены на квартиры с интересными архитектурными решениями в престижных районах города и довольно сильный разброс цен на новое жилье в зависимости от его качества и района, а также ценовой разрыв между новым и старым жильем. Второй особенностью нового рынка станет развитие той его ниши, где совершаются сделки по сдаче жилья внаем. Все эти характеристики свойственны нормальной ситуации в странах с развитой жилищной инфраструктурой. Ничего не поделаешь. Взрослеем.