Обратно

Инвестиции – просто ли это?

Лаури КЯРНЕР,
Parex банк

Удивительно, как быстро могут меняться мнения об одном и том же предмете. Еще пару лет назад лузером считался всякий, чье предприятие, несмотря на изначальную его цель, так или иначе не участвовало в деловой сфере недвижимости. Акции балтийских бирж активно раскупались, все хвалились собственной предусмотрительностью. И тут вдруг темы недвижимости и рынка ценных бумаг оказались такими, о которых никто говорить не хочет, у многих опыт работы с ними оказался печальным.

Справедливая цена недвижимости

Уже который год в печати идет острая дискуссия о справедливой цене на недвижимость. Пару лет назад раздались голоса о вздутых ценах. Но тогда прислушиваться к ним никто не захотел, почти все участвовали в их ралли. Но предупреждения звучали все громче и громче, пока инвесторы вдруг не обнаружили, что рынок недвижимости обваливается. Сначала все казалось не так ужасно, ведь годами всем внушалось: цена недвижимости не может снижаться. Оказалось, что может, и еще как.

В Латвии старт падения обозначился тем, что от претендентов на новые кредиты потребовали справки налогового департамента о реальных доходах. Затем инвесторы почувствовали последствия американского бума недвижимости. Тревога коснулась не только американских банков, с недвижимостью были завязаны многие сложные схемы с ценными бумагами, больно ударившие по иностранным инвесторам. Все это поставило наш рынок недвижимости в ситуацию, когда предприниматели, взявшие на себя крупные риски, реально почувствовали всю их тяжесть, крупные кредиторы в значительной мере сократили кредитование сектора недвижимости, а соединение удорожания жизни с падением цен на недвижимость стало серьезной угрозой для массы частных лиц, взявших жилищные кредиты. Преобладающим мнением в СМИ стало: цены на недвижимость поднять невозможно (это утверждение пока безуспешно пытаются опровергнуть те, кто имеет интересы в сфере недвижимости и каждые три недели уверяет, что цены уже достигли самого дна падения).

Дорогой вид из моего окна

Говоря об инвестициях, следует коснуться понятия эффективность. Вместо споров, рухнут цены или в ближайшие пять лет вырастут, стоит напрячься и посчитать эффективность инвестиций. Поскольку кризис затронул прежде всего дивелоперов многоквартирного жилья, эффективность вычислить нетрудно. Нынешнюю цену объекта надо сравнить с доходом от аренды такого же объекта. В Северных странах, где инвестиции в недвижимость распростанены широко, разумной ставкой доходности считаются 6 процентов в год. Сейчас в Эстонии нетрудно получить 6,5 процента с годового банковского депозита. Добавим к нему 1,5 процента риска (его всегда следует учитывать при инвестициях в недвижимость) и получим, что нас вполне удовлетворит 8-процентная годовая эффективность.

То есть, инвестируя в квартиру ценой в один миллион, вложение оправдает себя при условии, что мы будем иметь с нее доход 85 000 крон в год (реально дело, разумеется, сложней, поскольку в расчет надо принимать налоги и другие привходящие). Иными словами, гарантировать доход должен такой арендатор, который готов платить за аренду по 7000 крон в месяц. Если такой предпосылки нет (например, в Таллинне по такой логике квартирный рынок сильно переоценен), инвестор делает ставку на быстрый рост цен в перспективе. Большинство инвесторов, для которых вложения в недвижимость дело побочное, верящих, будто вид из окна приобретенной ими квартиры настолько прекрасен, что сможет удержать цену на квартиру при любых условиях, в какой-то момент вынуждены будут признаться самим себе, что их уверенность держалась только тем, что у них не было нужды продавать квартиру.

Акции и фонды – время покупать?

Чуть меньше, чем недвижимости, но все же достаточно много СМИ уделяют внимания рынку акций. Естественно, в центре интереса местные предприятия. Много лет нам рассказывалось о волшебных биржевых прибылях, обогативших предусмотрительных инвесторов. Но праздник неожиданно кончился, в газетных публикациях появились стрелки-указатели в иных направлениях предпринимательской деятельности. Сегодня, когда акции предприятия в лучшем случае упали только на 50 процентов, лишь время от времени раздаются призывы покупать дешевые акции.

Но понятия дешевый и дорогой для рынка акций более растяжимы, чем для рынка недвижимости. Если хозяин упомянутой выше квартиры с красивым видом из окна до определенного времени может думать об удачном приобретении, то биржа, отражающая цену акций, намного суровей. Если Х акции куплены по 35 крон, а потом смогли быть проданы только за 8, такую правду мало кому приятно глотать. И что еще хуже - 8 крон может быть не последним пределом падения, цена может оказаться и нулевой, и даже отрицательной.

«Долгосрочный инвестор»

Встает вопрос: хранить или не хранить акции? Допустим, инвестор приобрел Х акции не за 35 крон, а за 17,5 кроны – то есть наполовину ниже их верхней стоимости. Акция упала до 8 крон, то есть потеряла еще 55 процентов цены. В такой ситуации владельцы акций, большинство из которых стремится быстро поймать удачу, склонны переходить в разряд долгосрочных инвесторов. Ведь, как известно, рынок акций растет в среднем на 12 процентов в год. Но реальность выглядит иначе. Для того чтобы вернуть первоначально вложенный капитал, цена акции должна вырасти почти на 120 процентов. Если надеяться на 100-процентный возврат затраченных на акции денег, то цена акции должна подняться на рынке почти в 4,4 раза. Простой подсчет показывает, что для этого в предстоящие десять лет цена на акции должна ежегодно подниматься на 16 процентов (то есть она должна превышать мифический 12-процентный порог биржевого роста). Иначе говоря, упомянутая в связи с недвижимостью ставка депозита при срочном вкладе для инвестора будет несколько выгодней, чем его «долгосрочная инвестиция», о которой идет речь.

Учесть следует и то, что в мировой экономике произошли большие изменения. Трудно поверить, что на фоне ставших очевидными проблем биржи Балтии смогут повторить свой взлет 2003-2006 годов. Верить в будущее хорошо, но думать, будто после резкого спада все стремительно взметнется вверх с еще большей скоростью, слишком уж оптимистично. Двигателем роста в сфере недвижимости и на биржах может быть только приток иностранных денег. К сожалению, ситуация в настоящий момент такова, что иностранные инвесторы сторонятся развивающихся рынков, сильно обжегшись на них. Углубляющийся кризис мировой банковской системы не позволяет надеяться, что новый поток денег вновь прольется на нас. Напротив, в ближайшие годы подход к теме инвестиций будет скорей всего консервативным.

Начинать надо с постановки цели

Старая истина гласит: для важных дел главное - постановка цели. Она стопроцентно требуется при вложении капитала. Если предприниматель намерен разместить деньги, то отношение «куплю то, что покупают все» - глупо. Все имеет свою цель. И реально для большей части предприятий депозит – наиболее разумное размещение денег.

Предприятие создается, чтобы на основе определенной бизнес-идеи заработать прибыль. Поэтому следует прежде всего ему сосредоточиться на основной деятельности и очень тщательно продумать, стоит ли смешивать ее с инвестированием. Это важно не только относительно акций или недвижимости, но относительно даваемых в долг средств. Подтверждением тому стали выявившиеся в этом году проблемы с долговыми обязательствами и деньгами, данными знакомым в долг. Многие по уровню риска приравняли их к срочным банковским кладам, а потом вынуждены были за свои же ошибки расплачиваться достаточно крупными суммами.

Еще один закон, о котором многие забыли в последние годы, это закон о семи тучных годах, вслед за которыми идут семь тощих лет. В тучные годы лучше делать припасы, которые позволят безболезненно пережить годы тощие. Главное, не припасать гнилые яблоки, с них толку никакого, одна головная боль.

Инвестиции – сфера, требующая специальных знаний. А потому, как бы ни был предприниматель успешен в своей отрасли деятельности, по части инвестиций ему стоит, не стесняясь, обращаться за советом к специалистам. Инвестиции – сфера, где консерватизм зачастую более оправдан, чем неопытный наскок в русле модных веяний.