30
июля

Обратно

Дешево не будет. Никогда

Этэри КЕКЕЛИДЗЕ


Фото Николая ШАРУБИНА

Если иметь в виду, что квартирных товариществ в Эстонии тысячи и бюджет многих из них вследствие взятых кредитов превышает миллионы крон, то экономика жилого сектора составляет немалую долю от общегосударственной. И ее эффективность зависит от того, насколько исправно оплачиваются услуги, предоставляемые населению поставщиками воды, тепла, электричества...
Как сохранить тепло в доме, одновременно не повышая платежи поставщикам до немыслимых высот? Что следует иметь в виду, выбирая варианты реновации жилых домов? Как можно экономить воду? Непраздные вопросы, волнующие каждого жильца и каждого члена правлений жилищных товариществ. Бухгалтерский клуб «Кардис» уже 12 лет занимается разработкой темы экономики жилого дома, постоянно проводит семинары и консультации для председателей правлений и бухгалтеров квартирных товариществ и обслуживающих фирм, приглашая для этого в том числе и специалистов по различным проблемам жизнедеятельности квартирных товариществ. Директор «Кардиса» Тимур СКОРЯК любезно согласился суммировать и подытожить вопросы, ответы и рекомендации на эту животрепещущую — особенно в преддверии новых повышений цен - тему.

Откуда все идет

Тимур Скоряк сам входит в правление нескольких квартирных товариществ, где располагаются филиалы фирмы (встроенные нежилые помещения в жилых домах), в том числе и на Северо-Востоке. Так что не теоретически знает, о чем чаще всего спрашивают специалистов в этой сфере.

По мнению Тимура Скоряка, истоки нынешних базовых проблем квартирных товариществ уходят в то время, когда Эстония еще только переориентировалась на экономики западных стран, значительно опережающих ее по развитию.

Базовая проблема — основной жилищный фонд нашей страны сформирован в другой стоимостной системе и в другой экономике и достаточно старый. Стоимостная система жилья в советское время предполагала постоянный государственный контроль за состоянием жилищного фонда и постоянную опеку над ним, хотя и с разной степенью успешности.

Сегодня, в новой системе координат, подобных отношений быть не может, и все заботы по сохранению и эксплуатации жилья переложены на плечи собственников, в том числе и квартирных товариществ. Конструктивы же наших «панелек» (в первую очередь система отопления, водоснабжения, канализации) рассчитаны на одного хозяина, каким и было государство. Советский инженер-проектировщик, рисующий на пульмане систему водоснабжения для очередной «панельки», не мог предвидеть, что когда-то возникнет проблема точного определения расхода воды в конкретной квартире. Кстати говоря, многоквартирные дома такого типа с 60-х годов прошлого века имеются практически во всех странах мира, но за редким исключением они являются домами для сдачи жилья внаем — то есть опять-таки имеют одного владельца. Корень большинства реальных проблем квартирных товариществ — в этой нестыковке. Государство, передав нам всем квартиры в полную собственность, блестяще решило проблему создания «среднего класса», создало базис развития финансово-банковской системы и т.д. Но при этом создало указанную проблему — напялило на плечи совместно-кооперативной правовой структуры (KÜ, korteri ühistu) одежду «с чужого плеча».

Кроме того, уже в начале 90-х было ясно, что рано или поздно настанет момент, когда все затраты глобально придут в соответствие с уровнем затрат в странах «старой» Европы. Это время настает — многие затраты уже догнали западные или достаточно к ним приблизились практически во всех сферах жизни. В том числе и на содержание домов. Во многом это произошло благодаря взрывному росту цен на все, что связано со строительством. Причина такого роста — наркотический впрыск кредитных денег. Однако адекватного роста доходов у многих живущих в многоквартирных домах, не произошло, и вздыбить до таких же высот ремонтный фонд не получается.

Отсюда и вытекают проблемы, к сожалению, не всеми четко сознаваемые.

Первая — долговечность или сохранность. Любой специалист-строитель знает, что у конструкций из бетона — а именно они главная составляющая львиной доли нашего жилищного фонда — точный срок жизни не определен, но известно, что достоверный срок сохранности конструкций из бетона в идеальных лабораторных условиях примерно 80 лет. За это время искусственный камень бетон полностью схватывается, и возможно начало процесса его разрушения. В реальных условиях, где есть мороз, вода, ветры, коррозия скрепляющих железобетон конструкций и так далее, этот срок может быть короче — то есть обозримый в течение одного поколения. В таких домах рано или поздно придется заниматься реновацией не только недолговечных инженерных сетей, но и всего дома. В США, где такие дома стали впервые в мире строиться массово именно в силу их технологичности и удобства, первые сооруженные кварталы давно снесены или полностью реновированы. Активно занимаются реновацией в Германии, в Москве уже снесены первые кварталы массовых застроек, а в других идет массовая реновация. Такие процессы можно наблюдать и в иных странах.

Поскольку подобные решения требуют массового переселения людей, то для Эстонии вопрос о реновации жилых кварталов массовой застройки вообще не стоит - эта проблема также переложена на плечи собственников. Отсюда следующие сложности.

Эстетическая компетентность

В многоквартирном жилом доме решения по тем или иным затратам и направлению этих затрат формально принимает общее собрание, а реально — несколько человек, входящих в правление, а порой даже один председатель. Тем важнее иметь на этом посту компетентного и знающего человека, который бы руководствовался не только эстетическими или, избави Бог, политическими соображениями собственной необходимости на этом посту.

Именно эстетические изменения, например, облицовка фасадов, очень положительно воспринимаются всеми живущими в доме, и именно они так украшают город. Но далеко не всегда облицовка фасада обоснованна, то есть нацелена на сохранение тепла. Чаще всего выбор делается именно из соображений эстетики.

Все больше домов в Эстонии обзаводятся обновленными красивыми фасадами. Улицы хорошеют прямо на глазах, и это не может не влиять на настроение людей — каждому приятно жить в красивом чистом доме. Однако в эпоху победившего капитализма даже завзятым гуманитариям стало отчетливо ясно: и красота, и чистота, и свет, и тепло, и исправный лифт, и даже любая мелочь, работающая на обслуживание дома, стоят немалых денег.

Здесь нужно иметь в виду, что наружная облицовка панельного дома может легко нарушить конструкцию трехслойных стеновых панелей. Каковы здесь критерии? По возможности стараться воздержаться от любых работ по сверлению старого фасада — отверстие в стене есть отверстие в стене, как бы его ни называли. Дополнительная облицовка фасада, по сути, является огромным экраном, который непременно с течением лет начнет отрываться за счет ветровой нагрузки. Если все же реновация фасадов сделана по технологиям, предусматривающим сверление, то следует внимательно следить за сохранностью скрепляющих элементов, которые рано или поздно придется переукреплять, что приведет к появлению новых дырок. Сейчас на рынке уже появились клеевые конструкции, которые не очень удобны в процессе укрепления, но не вредят зданию. Тут нужно выбирать.

Как регулировать тепло

Здесь, рекомендуют специалисты, есть три базисных варианта.

Первый - тщательно восстановить старую систему, прокачать трубы, устранить засоры, убрать лишние батареи, чтобы система теплоснабжения соответствовала первоначальному проекту. Это самый дешевый вариант, эффект от которого очевиден, но, к сожалению, не долог.

Второй вариант — современная двухтрубная система, изначально устанавливаемая в новых домах и которую можно сделать в старых. Идея заключается в том, что каждая квартира как бы напрямую связана с теплоузлом, и каждый волен сам регулировать температуру в своем жилище. Датчики тепла ставятся на каждую батарею, и плата идет за реальное потребление. Диапазон регулировок достаточно велик, но выключить свою батарею нельзя — иначе будут проблемы у соседей. Это самый разумный вариант, но и самый затратный, требующий замены магистралей, радиаторов и так далее. Такая система наиболее выгодна для многоэтажных одноподъездных домов, поскольку потребует минимума труб и разводок. Но нужно иметь в виду, что установка двухтрубной системы требует появления дополнительной трубы, что автоматически означает сверление потолков и стен с появлением огромного количества пыли и необходимость последующей покраски, что не вызывает восторга у жильцов, особенно перестроивших свои квартиры. Тем не менее, хотя это самый затратный вариант, но он наиболее эффективен в долгосрочной перспективе и является самым справедливым — каждый платит строго за себя.

Третий вариант, промежуточный между первыми двумя, — регуляция температуры специальными запорными устройствами, что в большинстве случаев требует замены регуляторов по всему дому. Плюс этого варианта — он примерно в четыре раза дешевле двухтрубного.

Если кошелек жильцов позволяет, лучше всего выбирать двухтрубную систему, - советует Тимур Скоряк.

Как улучшить качество воды

Вода в таллиннских сетях становится дороже, но лучше не становится, - констатирует Тимур Скоряк. - Сети засоряются, по-хорошему нужно было бы установить системы фильтрации и выгоднее всего сделать единую систему для всего дома в целом, чтобы пореже менять трубы. Чем грязнее вода, тем быстрее засоряются трубы и канализация. Эта проблема существенна для всего мира, и в Финляндии, например, создана система, где вода для туалетов подается не из водопровода, а используется та, что уже первично использовалась в ванных комнатах. Это существенно удешевляет водопотребление, но использовать такую систему возможно только в новостройках, где она изначально заложена при планировке.


2009







Архив
предыдущих номеров

script