Обратно

Как обойтись без полного краха

Даниэль-Александр ХАСАН,
руководитель отдела
жилых помещений ERI Kinnisvara

Сегодня многие оказались перед трудным выбором. Люди, переоценившие свои кредитные возможности и использовавшие все свои кредиты до последнего, оказались в сложной экономической ситуации. У многих либо сокращаются доходы, многие вовсе теряют работу. В конце прошлого года увеличились и расходы: Euribor вырос, цены на отопление повысились, инфляция взвинтила цены и на другие товары. В такой ситуации у многих возникли трудности с обслуживанием своих долгов. Для тех, кто оказался неплатежеспособным, существуют различные способы выхода из сложной ситуации. Ясно, что недвижимость можно продать или сдать в аренду. Однако по причине дефицита долгового финансирования и экономической неопределенности на рынке недвижимости застой, и продать квартиру отнюдь не просто. А для банков желательна или своевременная выплата задолженностей, или быстрая реализация недвижимости.

Минусы платежного отпуска

Проанализировав ситуацию и придя к выводу, что выплаты за кредит в таком объеме в дальнейшем не представляются возможным, вполне разумно прийти к соглашению с банком в плане платежного отпуска либо других альтернативных решений. Безусловно, это не выход - игнорировать проблемы и отказываться от общения с банком. Тем не менее, даже если взять отпуск по платежам, нужно иметь в виду, что если вы взяли жилищный заем в течение последних двух лет, то основную часть платежей, около 70-80%, как правило, составляют интрессы, и только около 20-30% сам кредит. Так что оформляя платежный отпуск, должник временно освобождается от платежей по кредиту, но оплачивать интрессы он обязан все равно. Тем самым платежный отпуск не является особым выходом.

Минусы принудительной продажи

Если должник не общается с банком и какой-либо договоренности с ним достигнуть не удается, то единственным выходом для банка является передача недвижимости судебному исполнителю по принудительному исполнению обязательств должника. Если заемщик не выполнил своих обязательств перед банком, то судебный орган арестовывает недвижимость. После этого цена недвижимости определяется посредством экспертной оценки. В связи с экономической ситуацией судебные приставы уже перегружены работой, и их возможности и каналы реализации ограничены. Официальные анонсы, являющиеся основным каналом реализации, никак нельзя назвать активной продажей. Согласно правилам аукциона, покупатель обязан заплатить 10% до начала аукциона и оставшуюся часть в течение 15 дней. Эти условия в свою очередь ограничивают возможности потенциальных покупателей, так как использование кредита при покупке усложнено. А именно: для получения кредита нужно заказать экспертную оценку, пройти банковскую комиссию и т. д. Следовательно, купить недвижимость на аукционе может только тот, у кого имеется полное самофинансирование.

Если аукцион не состоялся в силу отсутствия покупателей, то обычно объявляется новый аукцион, который проводится не ранее чем через 20 дней. Каждый последующий аукцион проводится по сниженной цене, судебный пристав имеет право уценить имущество. По традиции, каждый новый аукцион подразумевает снижение цен приблизительно на двадцать процентов. Продаваемое имущество не может быть уценено более чем на семьдесят процентов. В случае успешно состоявшегося аукциона с полученной суммы от продажи высчитывается плата судебных приставов, которая, например, от одного миллиона составляет 8,5%.

Сумма, из которой вычтена плата судебного пристава, списывается из суммы задолженности. Если полученная сумма от продажи недвижимости не покрывает сумму кредита, то остальную часть задолженности по-прежнему надо платить кредитору, то есть банку. Недостающую сумму должник должен выплатить банку как можно скорее - до тех пор, пока кредит полностью не возвращен кредитору, заемщик выплачивает пени в соответствии с условиями договора. Если должник не имеет возможности полностью погасить задолженность, то так называемые текущие пени могут даже удвоить сумму кредита. В дополнение к ранее описанному у заемщика испорчена кредитная история, и получение новых займов в будущем практически невозможно.

Плюсы рационального поведения

Если вы находитесь в подобной ситуации и чувствуете, что у вас возникли сложности с оплатой существующего кредита, то необходимо переговорить с банком, а при необходимости и со специалистом по недвижимости, чтобы найти наилучшее решение для выхода из сложной ситуации. Принудительная продажа явно не лучшее решение. Если временный платежный отпуск - не решение, то надо начать думать о продаже недвижимости.

Следует отметить, что из-за сложной ситуации на рынке недвижимости значительно увеличились сроки продаж. Нужно тщательно проанализировать, какова цена данного имущества, чтобы найти покупателя. В ситуации выбора - либо добровольно продавать свое имущество, либо передать заботу об этом судебному приставу, - безусловно, более разумно снизить цену на собственность ниже средней стоимости и продать свою недвижимость прежде, чем банк передаст это дело судебному приставу. С финансовой стороны такое поведение намного рациональней, и более вероятно, что вы сможете погасить свою задолженность.

Следует иметь в виду, что в настоящее время цены на недвижимость значительно завышены и не соответствуют рыночным условиям.

Многие продавцы надеются, что смогут продать недвижимость по более дорогой цене. Целесообразней определить цену, соответствующую рыночной ситуации, и реализовать недвижимость. Если у самого нет желания или знаний, чтобы заниматься продажей своей недвижимости, то, безусловно, наилучший вариант - использовать помощь специалистов, нежели довести дела до принудительной подажи.