Квартирное товарищество. Что, где и как

Ярослав ТОЛСТИКОВ.

На подобные вопросы старается ответить, дать полезные советы начинающим директор товарищества "Onta", которое предоставляет разнообразные деловые услуги, в том числе и по созданию квартирных товариществ, Эдуард ОНОХОВ.

- В настоящее время имеются все условия для создания квартирных товариществ, все нормативные акты приняты, отменена пошлина, которая ранее бралась с каждого товарищества при создании и т.п. Только объединяйтесь. Но дело все-таки не идет, а если идет, то с трудом. Надо учесть, что приватизированная квартира только тогда становится недвижимостью, то есть может быть продана, подарена, передана по наследству, если приватизирована и земля под домом. А приватизировать землю под домом можно лучше всего при наличии квартирного товарищества. Правда, срок приватизации земли сейчас несколько отодвинулся - до 31 декабря 2001 года, а время бежит быстро, и можно опоздать.

Основная наша беда, говорю "наша", в обобщенном, конечно, плане, это инертность человека, недоверие ко всему новому, вот люди и не могут сорганизоваться. Какой-то внутренний протест.

Беда еще в том, что должен найтись инициативный человек, лучше - группа инициативных людей, которые и повели бы среди жильцов дома агитацию за создание товарищества, провели собрание собственников квартир.

Да что собрание, ведь можно поступить и иначе - провести опрос среди всех жильцов-собственников квартир. Если большинство собственников высказывается "за", причем у этого большинства окажется и большинство собственности (то есть площади дома), то товарищество можно создавать.

При этом, конечно, должны быть соблюдены все формальности - составлен протокол собрания (пусть заочного) за подписью председателя и секретаря. Те из собственников, кто высказался против или в голосовании-опросе участия не принял, тем не менее должны будут подчиниться мнению большинства (по числу собственников и по площади собственности). И выполнять все решения собрания и правления товарищества. Последнее выбирается большинством голосов собственников. Оно же выбирает бухгалтера, ревизора.

Если председатель правления выполняет функции домуправа, то есть ведет все дела товарищества, ему положен оклад, его размер определяет собрание или правление товарищества. То же касается и бухгалтера.

Очень важно, чтобы председатель правления был компетентным в жилищных делах человеком, умел работать с людьми, был честным человеком. И тогда дело пойдет, можно не сомневаться. Нужно суметь объяснить каждому, для чего создается товарищество, что выгода материальная будет.

Все документы по созданию товарищества - протокол собрания, в котором указано, что правление выбрано в таком-то составе, что утвержден устав товарищества, избрана ревизионная комиссия или же ревизор - все документы собраны, получена справка из регистра зданий о владельцах данного дома, - подписи под документами должны принадлежать именно собственникам квартир. А по справке из регистра зданий это легко проверить. Дело в том, что и под протоколом собрания, и под уставом должны расписаться все собственники квартир, высказавшиеся за создание товарищества, - "утверждено".

Заявление о создании квартирного товарищества и образцы подписей членов правления должны быть, кроме того, заверено у нотариуса.

Регистрация квартирных товариществ ведется в отделе регистра Таллинского городского суда. Если в отделе не будет замечаний, из регистра поступит решение о создании товарищества. И тогда начинается "бракоразводный процесс" - между той организацией, которая ранее обслуживала дом (по-старому - домоуправление), и товариществом.

Во-первых, домоуправление должно передать товариществу всю техническую документацию на дом и коммуникации, прилегающие к нему, передать всю бухгалтерию - какие за последние месяцы, а может быть, и годы были сделаны расходы по дому, какие получены доходы. Все эти документы члены товарищества должны тщательно проверить, - нет ли "туфты"? И принять документы от домоуправления.

Одна из первоочередных задач товарищества - приватизация земли под домом. Большой сложности это не вызывает и особых затрат не требует.

Кстати сказать, товарищества имеют тенденцию объединения - не один дом, а два-три. Это по закону возможно, но до объединения непременно нужно, чтобы каждое товарищество приватизировало землю под своим домом.

Из чего формируется квартирная плата? Это прежде всего плата за коммунальные услуги, воду, тепло, канализацию, вывоз мусора, уборку территории. Далее - управленческие расходы, то есть оплата председателя-домоуправа и бухгалтера. Важная статья расходов - ремонт, текущий и капитальный.

Преимущество товарищества в том, что у него все эти расходы на виду. Раньше человек не видел, куда идут его денежки. В домоуправлении - вон сколько человек сидит, а надо ли так много, не лишнее ли я плачу? А мебель какая шикарная - купили без моего спроса. С какой стати? Или деньги на ремонт крыши собрали - куда они пошли? На соседний дом? А почему не на мой?

Сейчас все на виду, все решает собрание, и любой его шаг контролируем. В товариществе, как показывает практика, расходы на обслуживание сократятся, как минимум, в два раза. Все денежки, собранные с жильцов, пойдут в дело на твой же дом.

Особый разговор - потери тепла. Целесообразно изыскать средства, например, с помощью кредита, на утепление дома, на строительство новой крыши. По завершении этих работ жильцы сразу почувствуют экономию расходов на тепло - процентов на 20-30.

Очень многое зависит от председателя. На такую должность необходимо выбрать человека честного, открытого и компетентного. Чтобы он всегда мог объяснить жильцам, куда идут их денежки, а не отмахивался - "мне некогда". И тогда большая часть конфликтов будет гаснуть на корню. Хотя, конечно, всегда может найтись человек, который ничему не верит, считает, что кругом одни жулики. Болезненная такая подозрительность. Бороться с такими людьми можно в первую очередь именно открытостью действий правления, председателя товарищества.

И действия правления, бухгалтера должны быть всегда и, безусловно, честными. Грамотным, опытным должен быть и ревизор товарищества - он правлению не подчинен, действует, только сообразуясь с законом.

Хотя и здесь может случиться: слишком ретивый председатель-домоуправ может подмять под себя и бухгалтера, и ревизора. Но при этом необходимо помнить: верховным органом товарищества является общее собрание его членов. Оно имеет право потребовать отчета о действиях правления и его председателя, а также бухгалтера. И при необходимости - переизбрать правление.

Дополняет рассказ Эдуарда Онохова директор Союза квартирных товариществ Эстонии Рауль ПУУСТУСМАА:

- Всего в Эстонии действует на сегодня примерно 4,5 тысячи квартирных товариществ, из них в Таллине - около полутора тысяч. При этом большая часть жилого фонда в квартирные товарищества не входит, то есть возможности объединения квартирных собственников используются далеко не полностью. Трудности в создании товариществ состоят прежде всего в организации дела, собрать всех собственников многоквартирного дома сложно. К тому же человек инертен, он боится каких-либо перемен, - кто знает, что потом будет, и т.д.

Но вот товарищество создано. Лучше всего на должность домоуправа нанять хорошо знающего человека, которому можно было бы доверять, а самим жить спокойно. Домоуправ должен быть силен и в экономике, и в юриспруденции, и в технике. И, конечно, платить ему за это надо как следует. Неверно рассчитывать на собственные силы. Вот, дескать, есть у нас хороший пенсионер, у него много времени - сделаем его домоуправом, справится. Практика показывает, что справиться очень непросто. А сделает председатель или домоуправ какую-либо ошибку, в чем-то просчитается, хуже всего если в финансах, тут уж кривотолков не избежать. То есть успех товарищества во многом зависит от умения председателя. У китайцев есть пословица: не имеет значения, какого цвета кот, важно, чтобы он мышей ловил. Знания и опыт - прежде всего.

Конечно, очень важно, в каком состоянии переходит дом в ведение товарищества. Ремонт начали - бросили, техническая документация отсутствует. На это все надо обращать внимание при передаче дома и потребовать от прежнего домовладельца привести все дела в порядок, а потом уже передавать дом товариществу.

Если дом старый, прослужил не один десяток лет, то и на его ремонт, ремонт канализации, трубопроводов, электросистем пойдет немало средств. И к этому будущее товарищество должно себя готовить. Но дело в том, что ремонт в любом случае будет необходим. Практика показывает, что в условиях товарищества эти затраты можно минимизировать, то есть создание товарищества в финансовом отношении выгодно жильцам, в том числе и в случае, если дом требует крупного ремонта.

Люди должны осознать, что квартира, которую они приватизировали, - это лишь малая часть дома. Есть еще крыша, есть лестничная клетка, подвал, лифт, системы коммуникаций, проходящие вне квартиры. За всем этим нужен уход. С помощью товарищества и можно наладить этот уход, средств на это уйдет меньше, если, конечно, жильцы осознают свою ответственность: здание, в котором находится и моя квартира, - это наш общий дом.