Квартирное товарищество? Не только!

В Рийгикогу прошел второе чтение законопроект, который предоставит владельцам квартир право выбора: или квартирное товарищество, или сообщество собственников квартир во главе с управляющим.

Разъяснение дает Каупо ПААЛЬ, референт отдела частного права Министерства юстиции.

- Речь идет о новом законе о квартирной собственности, который заменит существующий закон, - говорит специалист. - С принятием нового закона ныне действующий потеряет силу.

Следует сказать сразу же: новый закон ни в коей мере не коснется квартирных товариществ, они продолжат свою деятельность по существующему закону о квартирных товариществах.

В чем же принципиальное отличие нового законодательного акта от ныне действующего закона о квартирной собственности?

Квартирное товарищество в лице своего правления берет на себя заключение договоров с обслуживающими фирмами на поставку дому воды, тепла, на ремонт и т.п. Товарищества, однако, имеются не везде. Многие дома по-прежнему обслуживаются бывшими домоуправлениями. Дело в том, что для создания в доме квартирного товарищества необходимо, во-первых, чтобы на собрание явилось такое количество владельцев, чтобы площадь их квартир составляла не менее половины площади всего дома. И, во-вторых, чтобы большинство присутствующих проголосовало “за”, при этом каждый владелец имеет один голос. Процедура сложная, и очень часто квартирное товарищество в доме не создается, а дом продолжает обслуживать домоуправление, сейчас это обычно специализированное предприятие.

Но это весьма несовершенный вариант. В таком случае решение, скажем, о ремонте крыши, о покраске лестничных клеток принимает именно оно, домоуправление. Дом может годами не ремонтироваться, жильцы жалуются: трубы текут, теплоузел не обеспечивает нормальную подачу воды, а домоуправление отвечает: нет денег. А сам жилец не может потребовать от него сделать то-то и то-то.

Новый закон предполагает альтернативное решение проблемы. Владельцы квартир в доме могут вступать между собой в договорные отношения по управлению своим домом, которое обычно поручается управляющему. Он-то и заключает от лица всех владельцев квартир договоры с фирмами на подачу воды, тепла, на ремонт и т.п. Если кто-то не сможет оплачивать эти услуги, то квартира по решению суда может быть продана в уплату долга.

Заметим, что у товарищества как у юридического лица нет своего имущества, оно в совокупности принадлежит собственнику квартир. И если кто-то из них становится должником по уплате за воду, за тепло и т.п. - взыскать долг с такого человека бывает очень трудно. А с самого товарищества - взятки гладки, у него имущества нет.

И второе. Если в квартирном товариществе вопрос, скажем, с ремонтом крыши решается большинством голосов общего собрания (которое и собрать трудно), то по новому закону даже один собственник квартиры в доме, где создано сообщество, может потребовать ремонта за счет общих средств, а если большинство не соглашается - обратиться в суд. Если требование обоснованное, суд его удовлетворит и ремонт будет произведен.

Управляющим такого дома может стать либо один из собственников данного дома, либо специалист из бывшего домоуправления. Именно управляющий действует от лица всех собственников и выполняет их волю.

Управляющий выбирается на общем собрании собственников большинством голосов. Но если большинство скажет: не надо нам никакого управляющего, - все равно, даже один из собственников может обратиться в суд и потребовать решения о назначении управляющего. Иначе говоря, правовые возможности решить спорные вопросы расширяются.

К слову, еще одно новшество: если кто-то из владельцев квартир в таком сообществе нарушает покой других жильцов, ведет себя недостойно, тогда другие члены сообщества могут обратиться в суд с требованием выселить этого человека. Если суд признает эти требования обоснованными, может быть принято решение о принудительной продаже квартиры. Деньги владельцу вернут, но он вынужден будет искать жилье в другом месте.

Новый закон не коснется и кое-где сохранившихся жилищных кооперативов. Однако закон о кооперативах предполагается в будущем откорректировать.

- Председатель правления Союза квартирных товариществ Эстонии Андрес Яадла, выступая в печати, заявил, что он не видит необходимости в принятии нового закона, что закон о квартирных товариществах вполне дееспособен. И ничего менять не надо. Чем вы это можете объяснить?

- Но для нынешних квартирных товариществ действительно ничего не меняется. У них появляется альтернатива, возможно, не желательная для Союза квартирных товариществ. Но тот же Андрес Яадла не раз говорил в печати о том, сколь трудно бывает создать квартирное товарищество. А чтобы создать сообщество квартирных собственников и выбрать или назначить управляющего, достаточно обоснованного заявления в суд лишь одного собственника.

Конечно, если в доме всего четыре квартиры и их владельцы вполне мирно сосуществуют, то им никакого управляющего скорей всего не потребуется. А во многоквартирном доме он желателен. Создать сообщество собственников и определиться с управляющим гораздо проще и дешевле, нежели организовать в доме квартирное товарищество. К слову, управляющий должен будет заняться и приватизацией земли под домом, если это еще не сделано.

Беседовал
Ярослав ТОЛСТИКОВ.
Фото Александра ПРИСТАЛОВА.

P.S. Конечно, в одном интервью трудно осветить все проблемы нового законодательного акта. Хочется верить, что он послужит интересам большинства квартирных собственников, хотя и накладывает на них дополнительную ответственность. Кто победит - квартирные товарищества или же сообщества собственников, покажет время. А сегодня, может, не стоит торопиться с созданием товарищества?

Я.Т.

Старый закон

- не дает точного определения прав собственника квартиры;

- позволяет уклониться от процедур, необходимых при установлении квартирной собственности.

Новый закон

- устраняет требование об обязательном объединении в квартирное товарищество, позволяя создать сообщество квартирных собственников;

- дает зеленый свет для разработки пакетов услуг по управлению и обслуживанию недвижимости.

Источники: www.riigikogu.ee, министерство юстиции, Aripaev.