И это все о нем, или Наказание за доверие

О ком - о нем? О том, по поводу которого буквально каждый день приходят в редакцию люди, раздаются звонки. Только и разговоров, что о нем. Ну, значит, не все благополучно в законодательном королевстве? Или же это наша с вами вина? Пассивны, некогда ходить на собрания, вникать.

Так кто же это ОНО, лихорадящее людей, как эпидемия? Конечно же, наше родное квартирное товарищество. Массу вопросов, связанных с ним, примеры, порой доходящие до драматической ситуации, я принесла референту отдела частного права Министерства юстиции ЭР Каупо ПААЛЮ, координирующему работу с законопроектами, проверяющему - конституционен ли. Некоторые законопроекты отдел готовит сам: в частности, из-под пера его вышел закон о квартирной собственности.

В расчете на то, что чиновники знают законы, но “страшно далеки от народа”, я развила известную концепцию. Итак...

Жильцы, ласково именуемые “соседями”, выбирают из своей среды главного товарища - председателя правления и его членов. Затем на чуть спущенных тормозах голосуют за ревизионную комиссию, не уделяя выдвигаемым кандидатурам столь пристального внимания, нежели кандидатуре председателя правления.

Дело сделано: квартирное товарищество создано, его органы сформированы. Протокол, как правило, пишется задним числом. Новоиспеченные члены с чувством исполненного долга расходятся по квартирам. Довольны: теперь домом правят свои люди.

Первый звоночек. Заменяются двери в подъездах (теплоузел, трубы, крыша, вентиль - все едино), и у некоторых занудливых жильцов вкрадывается сомнение: почему так дорого? Почему не посоветовались? Я, дескать, знаю дома (фирмы), где такие же работы выполнены вдвое дешевле. Почему?

Попадаются жильцы дюже принципиальные, которым вынь да положь документик, подтверждающий, что товарищество уплатило за что-то именно столько-то, а не столько. И вот тут-то и начинается. Правления, которым есть что скрывать, костьми ложатся, а документики не показывают. Большинство квартировладельцев - лапки кверху, а дюже принципиальные обращаются в суд. Вы только подумайте! Добровольно доверили соседям править своим домом, регулярно платят по предъявляемым ими счетам, а они тебе - фигу вместо отчета! И теперь вы должны за большие деньги нанимать адвокатов, чтобы через суд получать эти самые документики.

Известны и такие случаи. Жильцы в знак протеста перестают платить правлению за проделанную работу, а также произвольно, по их мнению, начисляемые “ремонтные” деньги. В результате на собрании членов квартирного товарищества (вызвав для устрашения полицию) председатель исключает взбунтовавшихся членов из товарищества. Те тут же покидают собрание.

И последняя капля. Признаюсь, я не знала, что даже если тебя обирают, если ты схватил за руку мошенников, которые живут за счет твоих денег, добываемых потом и кровью, ты не имеешь права выйти из этого негодного квартирного товарищества. Не имеешь! Так что же это за закон?

- Начнем с конца. Что-то из рассказанного было для вас новостью?

- К нам тоже каждый месяц обращаются по вопросам квартирных товариществ. Конечно, не столько, сколько в редакцию. Впервые услышал только о том, что квартировладельцев исключили из товарищества. Это произвол и прямое нарушение закона.

- Мне кажется, что в Законе о квартирном товариществе много недоработок. Скажем, нет единого толкования. Что такое член квартирного товарищества? Какова процедура вступления? Надо писать заявление или все собственники в доме, где есть квартирное товарищество, автоматически становятся его членами?

- Да, автоматически, если даже купил квартиру и въезжаешь в дом, где уже создано товарищество.

- Каждый собственник имеет право ознакомиться с финансовым документом?

- Нет. На это имеет право только собрание квартирного товарищества. Председатель обязан в конце года отчитаться, что сделано, с какими затратами, и подкрепить это соответствующими документами. Но чтобы каждый квартировладелец когда пожелает, мог потребовать документ, такого положения нет. На это имеет право ревизионная комиссия.

- Из всего следует, что когда жильцы выбирают правление квартирного товарищества, они должны не просто поднимать руку, а осмысленно голосовать за тех, кого хорошо знают как честных и порядочных людей? Чтобы потом не возникали конфликтные ситуации.

- Да, это не формальный акт. Это ответственность собственников за благополучие дома. В ст. 2 Закона о приватизации жилых помещений сказано, что жильцы, становящиеся собственниками квартир, обязаны содержать дом в порядке. Ибо отныне они и только они - владельцы дома. Государство и город надеются, что через десять, двадцать лет эти дома будут в хорошем состоянии. И жильцы обязаны оправдать эти надежды. Собственники должны усвоить: не государство, а только они обязаны заботиться о сохранности своих домов.

- Закон предполагает хозяйское отношение к жилью?

- Именно. В республике почти все квартиры приватизированы. Однако многие собственники чувствуют себя не хозяевами, а квартирантами. Психологически как были арендаторами, так и остались. Многие по-прежнему говорят: я получил счет за квартиру, хотя за квартиру не платят ни сента, получают счета лишь за коммунальные услуги и платят за будущий ремонт для поддержания своего дома в надлежащем состоянии.

- Но если все же, исчерпав все попытки наладить отношения с правлением, собственник желает выйти из квартирного товарищества, как быть?

- Действующий закон говорит, что можно создать или квартирное товарищество, или квартирное сообщество, когда жильцы объединяются и сами заключают договор на обслуживание, или вообще ничего не создавать, оставаясь в домоуправлении. Закон о квартирной собственности и Закон о приватизации жилых помещений регулируют отношения.

- Но они не весьма себя оправдали.

- Согласен. Поэтому сейчас закон о приватизации совершенствуется с учетом практики, в него вносятся изменения. На сегодня в парламенте находится законопроект из 1200 статей, регламентирующих долговые отношения. Если он будет принят, то в Гражданский кодекс ЭР, который действует с 1 января 1965 года, будут внесены изменения. Параллельно с квартирными товариществами станут действовать и сообщества собственников квартир. В чем различие? Квартирное товарищество - это юридическое лицо, целиком отвечающее за свой дом. Если оно не оплачивает коммунальные услуги, то становится банкротом, и управляющий банкротством может требовать деньги с собственников квартир.

- Правление обязано советоваться с жильцами при заключении договоров на обслуживание или само вправе выбирать фирму-исполнителя?

- Главный орган - собрание собственников, и только оно может решать, какие работы нужно делать и по какой цене. Правление обязано выполнять волю собрания, каковой бы она ни была.

- На практике, за редким исключением, правление (или вообще один председатель) решает все вопросы без согласования с жильцами. В результате допускается беспредел, рождаются конфликтные ситуации. Собственник прямо-таки попадает в кабалу! А выйти из товарищества можно, лишь продав квартиру. Это же ненормально!

- Сейчас в Эстонии более 4000 квартирных товариществ. Отменить эту форму мы не можем. Но можем предложить альтернативу в виде договорных отношений между собственниками, когда они сами непосредственно оплачивают все работы. Здесь, естественно, тоже могут возникнуть конфликты, потому что всегда найдутся люди, не желающие платить.

- Вернемся все же к тому, что сейчас больше всего болит. Неужели, ошибившись в выборе правления и убедившись, что “главные товарищи” - мошенники, я должна быть наказана поиском нового жилья?

- Я не сказал бы, что это наказание. Это ответственность за выбор. Если на собрании большинство жильцов было пассивным - кто спешил смотреть сериал, кто на свидание, - то последующие четыре года должен обижаться сам на себя. Все собственники квартир, независимо от того, объединены ли они в квартирные товарищества или нет, обязаны оплачивать коммунальные услуги. Но у них, повторяю, должно быть право решать, какие работы проводить и за что платить. Члены квартирного товарищества обязаны подчиняться решению общего собрания. Если же теоретически собственник и мог бы выйти из товарищества, то все равно обязан платить за все те услуги, которые получает.

- Но все же есть возможность ликвидировать дело рук своих?

- Есть. Такая же, как и при создании квартирного товарищества: собраться, проголосовать. В новом законе о квартирной собственности, который планируется ввести в действие с 1 июля 2001 года, предусмотрена новая форма - квартирные сообщества. Тогда, как уже говорил, группа собственников сама сможет заключать договоры на обслуживание. Для этого ничего нового создавать не надо. При этой форме если большинство, скажем, решает, что ремонта не нужно делать, не нужно убирать снег, то меньшинство, хоть один собственник, может обратиться в суд и обязать остальных оплачивать эти услуги. Все равно, каких работ касается - ремонта крыши или уборки снега.

- Да, это интересный момент, хотя все равно остается принуждение.

- Министерство юстиции само не вправе по этим вопросам вносить изменения в законы. Но мы вправе внести предложение Mинистерству экономики, а оно уже - выйти в парламент. Так, по всей вероятности, и поступим.

Любовь ТОРШИНА.