Рынок найма жилья в экономике «черной» и «белой»

Сегодня разговор пойдет о системе правовых и экономических отношений на рынке найма жилых площадей, превращающегося буквально на наших глазах в крупный сектор как теневого, так и легального бизнеса.

Нуль пишем, остальное на ум пошло

Или, в большинстве случаев, вообще ничего не пишем, чтобы, не дай бог, факт сдачи жилья внаем не стал известен Налоговому департаменту. Не желают собственники отдавать казне 26% от получаемых денег и потому норовят при любой возможности обойтись без легализации сделки. Если наниматель – частное лицо, то на официальном договоре он, как правило, не настаивает (хотя при таких отношениях повышается риск обмана). Если арендует помещение фирма, надежность сделки выше, но приходится ее оформлять законным договором, и в таком случае от налога никуда не денешься, потому как удерживает его бухгалтерия арендатора при каждом денежном расчете.

Квартировладельцы, закашивающие налогообложение, будут сильно удивлены (а кто-то даже обидится) при отнесении их к фигурам теневой экономики; и тем не менее, безналоговая сдача в пользование жилых помещений или других каких площадей – типичный теневой бизнес со всеми свойственными ему рисками и отношениями. А самое интересное в этом деле, что многим квартиросдатчикам совсем не обязательно укрывать доходы. Их бизнес один из немногих, где Закон о подоходном налоге предлагает два варианта налогообложения: от дохода физического лица либо от дохода физического лица-предпринимателя. Разница по величине налогов при этих вариантах получается колоссальная.

По закону и без налога

В первом случае собственник сдаваемой площади обязан декларировать всю получаемую сумму и перечислять с нее подоходный налог. Альтернатива – теневой доход. Во втором случае надо платить не только подоходный, но еще и социальный налог, однако вся штука в том, что оба налога берутся с разницы между полученными квартиросдатчиком деньгами и его расходами, хоть как-то связанными с этим специфическим бизнесом.

Если, например, квартира куплена после момента регистрации ее собственника в качестве индивидуального предпринимателя, стоимость приобретения уменьшает налогооблагаемый доход, причем не только в первый год – там хватит и на второй год, и на третий – вплоть до седьмого (дальше переносить расходы закон не позволяет, но потом подойдет время ремонтных платежей).

Кроме затрат на приобретение и ремонт площадей набираются другие мелкие расходы: на поездки для проверки состояния арендованных помещений; бухгалтерское обслуживание; почтовые и т.д. и т.п. – тут любое лыко в строку, уменьшающую налогообложение. Хуже получится, если жилье имелось у собственника до его регистрации индивидуальным предпринимателем (хотя устроить «распасовку» купли-продажи с женой легче легкого). Не имеет смысла затевать такую схему, если бизнес рассчитывается на короткий срок (года на два, на три), до окончания сыном института, например. Дело в том, что на «коротких дистанциях» с быстрым финишем срабатывает заложенный в Закон о подоходном налоге механизм возврата сэкономленного налога (о специфике этих расчетов здесь говорить не место).

Вариант с предпринимательством позволяет достаточно долго и вполне законно снижать налоговую нагрузку с доходов от сдачи жилых площадей (при этом количество сдаваемых квартир не имеет значения).

Бизнес среднего класса

Лет пять назад рынок купли-продажи жилья был много шире рынка его найма. Кто сдавал квартиры? Во-первых, руководители фирм, по разным причинам покупавшие площади на себя и арендовавшие их собственным конторам. Во-вторых, бывшие номенклатурщики сдавали шикарные квартиры в центре, чтобы самим снять скромное жилье в Ласнамяэ или Мустамяэ, организовав тем самым приличную добавку к собственной пенсии. В любом случае приобретение жилой площади для долговременной сдачи внаем носило исключительный характер.

Понадобились банковские и биржевые потрясения, крах казавшихся незыблемыми предприятий и полная смена экономических стереотипов (вроде того, что инвестиции должны «отбиваться» за несколько лет) и понимание значения при инвестициях гарантий ликвидности, чтобы появился стойкий интерес к вложению средств в квартиры. И должен был, конечно, после потерь девяносто восьмого и девяносто девятого годов появиться у определенного числа людей «финансовый жирок». Накопления в триста-четыреста тысяч крон вызывают инвестиционный зуд. Куда вкладывать деньги? Банковский процент почти равен инфляционному, и все время вокруг шведско-наших банков клубятся какие-то пугающие предположения. Покупать валюту? Тоже есть опыт потерь; сейчас, например, снова заговорили о возможном падении курса доллара... К биржевым сделкам выработался стойкий негативный иммунитет. Остается недвижимость. Возможны, конечно, колебания спроса. Но ликвидность, близкая к цене приобретения, в перспективе останется. А нынешний доход от сдачи жилья почти во всех районах города явно выше, чем от банковского процента. Потому бизнес на сдаче площадей в последние годы растет взрывным образом и становится чуть ли не главным видом предпринимательства для образующегося у нас среднего класса, пока осторожно нащупывающего стабильные зоны вложения для своих небольших накоплений. По недавно опубликованным подсчетам председателя правления Союза предпринимателей — физических лиц Олави Кярсна, в 1999 году владельцы получили от квартиросъемщиков около 2 млрд крон, при этом около трети (по крайней мере) уведено в теневой оборот. Остается без ответа вопрос о длительности спроса в этом секторе рынка. Пока он не падает, но где предел и когда наступит насыщение? О серьезных исследованиях на этот счет не слышно. Бюро недвижимости их не заказывают. Они вообще не сильно заботятся по поводу овец, которых стригут.

Тенденции цены найма

Специфика нашей приватизации создала группу домовладельцев, чьи права на получение дохода от сдачи жилья внаем пока ограничены законом. Они получили свои дома в результате возврата т.н. «противоправно отчужденной собственности». Сейчас поздно обсуждать нравственность того «торжества справедливости». Но, безусловно, прав Жилищный закон, установивший предельную цену найма квартир в таких домах. В Таллинне с недавних пор введен предел – пятнадцать крон за квадратный метр. Если наниматели квартир живут в этих домах еще с советских времен, то никакая законная сила не может заставить их отказаться от договора найма или платить выше установленного предела (если, конечно, они не дадут козырей в руки домовладельцев из-за неисполнения условий договора найма). У группы собственников, в результате политических игр попавших «из грязи в князи», есть одна возможность выйти на рыночный уровень цен найма: купить доставшимся им вместе с домом квартирантам другое жилье (непременно при согласии нанимателя) и сдавать освободившиеся таким путем площади по новым договорам.

А для всех остальных съемщиков и арендаторов жилых площадей цена формируется на рынке спроса и предложения. Пока предложение растет — цены вряд ли пойдут вверх; тем более что можно ожидать появления специальных союзов, выражающих интересы обоих участников рынка. Возможно, мы скоро увидим, что цены найма жилых площадей станут предметом переговоров таких объединений (что было бы наилучшим выходом из положения и соответствовало принципам «гражданского общества»). Тем более что наслоения норм в Жилищном законе отражают смену властных элит, но не делают сам закон яснее: в одном и том же разделе закона установлена предельная цена найма для всех участников рынка и дана свобода ценовой игры, что создает достаточно возможностей для опротестования заключенных договоров найма и объективно способствует желанию сторон увести свои отношения в теневую область, где нет ни налогов, ни опасностей оказаться жертвами неверного прочтения Жилищного закона.

Честный налогоплательщик вправе рассчитывать, что государство не только упорядочит правила квартирного рынка, но и возьмет на себя элементарное правовое просвещение его участников, а заодно своими средствами оплатит исследование рыночных перспектив. Иначе, действительно, за что ему платить?

Пока этот специфический рынок развивается методом проб и ошибок, но уже сегодня понятно, что количество семей, живущих в нанятых квартирах, будет расти, что соответствует общемировым тенденциям (по крайней мере, в крупных городах).