Сосед или товарищ?

Михаил Колпакчи, инженер по образованию и опыту работы на заводах им. Пегельмана и РЭТ, в 1997 году создал в доме на Таммсааре теэ, где живет, квартирное товарищество и до недавнего времени работал в нем исполнительным директором. А сегодня он руководитель проекта в Центре квартирных товариществ Deljuan, который оказывает помощь в создании квартирных товариществ и их становлении.

Есть ли альтернатива?

— Интерес к квартирным товариществам, — говорит М.Колпакчи, — особенно возрос сейчас, после того, как в декабре 2000 года президент обнародовал пакет поправок к законам о жилищной реформе, в том числе предусматривающих с 1 июля 2001 года возможность создания в жилом доме сообщества квартирных собственников под руководством управляющего. Это своего рода альтернатива квартирным товариществам. По мнению опытных юристов, однако, в этом законе просматриваются уши новых хозяев бывших жилуправлений, в чьи руки эти управления сейчас переходят. Ведь управляющие станут назначаться из числа новых хозяев, а они своего коммерческого интереса не упустят. И не исключено, что владельцы квартир в домах, где нет квартирных товариществ, вынуждены будут платить за обслуживание своего жилья по повышенным расценкам, а они, как известно, могут быть доведены с 8 до 15 крон за квадратный метр. Если квартирное товарищество как юридическое лицо имеет возможность отстаивать интересы своих жильцов, то в рамках сообщества квартирных собственников этой возможности они лишаются. Так вот, имеется ли у квартирных товариществ равноценная альтернатива на самом деле?

Михаил Колпакчи, исходя из своего опыта, считает, что негативные явления, связанные с квартирными товариществами, сильно преувеличены. Управление домом в квартирном товариществе строится на основе демократии, это главное. Хорошо известно, что есть немало квартирных товариществ, которые за короткие сроки привели свои дома в порядок, сделали проживание в них комфортным, причем, как правило, без увеличения затрат на обслуживание — в рамках расценок, существовавших до создания товарищества. Это имеет место и в нашем доме, говорит М.Колпакчи.

Но имеются товарищества, в которых отношения между людьми, между рядовыми членами и руководством не сложились. Председатель и правление действуют на основе решения общего собрания, точнее — на основе мнения большинства, а те, кто остался в меньшинстве, проявляют недовольство — как же так, наше мнение не было учтено. Забывая, что действует принцип демократии — решает именно большинство, а меньшинство вынуждено подчиниться. Очень важно, чтобы большинство членов товарищества были вовлечены в общественно полезную деятельность, не стояли в стороне и не чувствовали себя разделенными. В данном случае очень многое зависит от личности председателя правления — сколь хорошо он подготовлен профессионально, умеет ли работать с людьми, насколько профессионален бухгалтер. На эту должность можно пригласить профессионала и со стороны. На должность технического руководителя, или директора товарищества, также можно назначить профессионала, в таком случае председатель правления станет исполнять представительские функции. Иначе говоря, имеется несколько вариантов. Но еще раз повторю — важно, чтобы товариществом руководили профессионалы своего дела, чтобы люди им доверяли.

Согласно закону и типовому уставу квартирного товарищества для того, чтобы решение общего собрания было правомочным, на нем должно присутствовать не менее половины членов товарищества. Если же, однако, кворум поначалу собрать не удастся, правомочным во второй раз будет считаться собрание, на котором присутствует менее половины членов, — достаточно даже двух-трех человек. Но люди, не пришедшие, удивляются: «как же так, решение принималось без нашего участия...» Хотя в том виноваты они сами, никаких нарушений закона фактически не было.

Очень важно, чтобы все решения правления были прозрачными для членов товарищества, никаких секретов быть не должно. Какие суммы на что тратятся — об этом жильцы должны быть хорошо осведомлены. Казалось бы, все это прописные истины. Практика показывает, однако, что не всегда подобные элементарные правила соблюдаются. И тогда в самом деле могут возникать конфликты.

В то же время квартирное товарищество содействует сближению людей. До создания товарищества порой люди не знают даже, кто их соседи по этажу. А общая деятельность способствует интеграции, развивает чувство локтя. И это, конечно, положительное явление.

Процесс демократизации в управлении жильем набирает темпы. Но хотелось бы предостеречь от характерных ошибок. Например, когда квартирное товарищество принимает дела от домоуправления, последнее пытается навязать долги по квартплате, которые имеются у некоторых жильцов. В таком случае домоуправленцы иногда говорят: мы вам покроем эти долги за счет ремонтных денег. Подобное незаконно: товарищество не отвечает по долгам своих членов, а ремонтные деньги предназначены исключительно на ремонт дома, а не на какие-либо другие цели.

Согласно закону домоуправления обязаны показать все поступления в ремонтный фонд начиная с июля 1994 года. Сколько поступило с подтверждающими эти факты документами, сколько и на что израсходовано. Это полезно знать всем вновь создаваемым товариществам.

И еще один совет. Домоуправление должно передать товариществу всю техническую документацию по дому, по приватизации земли под домом. А эти документы, как иногда выясняется, утеряны, на составление новых требуется время. И если в руководстве квартирного товарищества неопытные люди, они могут это обстоятельство, что называется, прошляпить.

По моим наблюдениям, заканчивает рассказ Михаил Колпакчи, если вы увидите ухоженный дом, значит, в нем или квартирное, или жилищное товарищество.

Альтернатива есть!

Так считает юрист отдела частного права Министерства юстиции Каупо Пааль, который ознакомился с текстом приведенной выше беседы.

Он, в частности, сказал, что квартирное товарищество как юридическое лицо создать и сложнее, и дороже, нежели сообщество квартирных собственников. Необоснованны опасения, что объединение собственников квартир в сообщество неизбежно приведет к росту стоимости обслуживания. Такая опасность в сообществе не выше, чем в квартирном товариществе, а управляющего можно избрать и из числа собственников данного дома. Все вопросы в сообществе решаются на общем собрании собственников, оно же контролирует действия своего управляющего. Если почему-то люди передумают, то сообщество можно расформировать, а в доме создать квартирное товарищество.

Закон о квартирной собственности на русском языке опубликован в Правовых актах Эстонии №3, 8 января 2001 года.

И в завершение этой небольшой полемики: все окончательно может поставить на свои места лишь практика, опыт работ сообществ, о чем можно будет говорить лишь во второй половине года, месяцы спустя.