Закон о квартирной собственности, вступивший в силу 1 июля 2001 года, предусматривает для управления жилым домом новую форму — сообщество квартирных собственников как альтернативу квартирным товариществам. Новое всегда вызывает повышенный интерес, а то и сомнение: не станет ли хуже, не придется ли больше платить и т.п. Еще раз: закон отнюдь не ущемляет интересы квартирных товариществ. В тех домах, где работают товарищества, естественно, они продолжат свою деятельность. Но если товарищества нет, можно, согласно закону, создать сообщество квартирных собственников. Тот же закон гласит, что если в доме нет квартирного товарищества, а жильцы — владельцы квартир пока не решаются его создать или же образовать сообщество, то управление домом в таком случае вплоть до 31 декабря 2002 года автоматически переходит к фирме, которая приобрела бывшие ЖЭУ, впоследствии ставшие муниципальными предприятиями. За оставшийся срок владельцы квартир сами должны определиться со своим будущим.
В Таллинне и некоторых других городах бывшие ЖЭУ приобрела фирма Minu Vara (что можно перевести как «Мое имущество», «Мое добро»). На вопросы журналиста отвечает член правления АS Minu Vara Йенс Хауг, приветливый молодой человек, свободно владеющий русским языком.
— Чем фирма Minu Vara занимается, какова основа ее деятельности?
— Мы занимаемся обслуживанием недвижимости, жилых домов, квартир. Взяли на себя обязательства по обслуживанию жилья четырех бывших ЖЭУ в Таллинне — в Мустамяэ, Карьямаа, Пелгуранна и Нымме. Кроме того, в наш концерн входят предприятия в Пярну, Тарту, а также фирма, занимающаяся очистными работами.
— Но речь у нас пойдет, прежде всего, об обслуживании жилых домов и квартир.
— Да, и жильцы на своем общем собрании большинством голосов решают, создать в своем доме сообщество, если, конечно, в нем нет товарищества, или же повременить, но решение необходимо принять до конца 2002 года.
— Жильцы — владельцы квартир решили создать в своем доме сообщество квартирных собственников. Что тогда?
— На собрании избирается управляющий домом и общественный совет из числа жильцов данного дома. Управляющим может стать практически любой человек, если жильцы посчитают, что он профессионально справится со своими нелегкими обязанностями. Но мы обычно рекомендуем избрать уже подготовленного управленца, и жильцы соглашаются.
Стоит также упомянуть еще об одной форме управления домом — согласно договору о совместной деятельности без управдома. Но такая форма годится лишь для малоквартирных домов, где люди хорошо знают друг друга.
После того, как управляющий домом и совет будут избраны, сообщество квартирных собственников считается созданным.
— Каково принципиальное отличие квартирного товарищества от сообщества?
— Отличие в том, что сообщество квартировладельцев (или собственников квартир) не является юридическим лицом, а квартирное товарищество таковым является, и создать его много сложнее. В сообществе все дела по управлению домом ведет его управляющий, обычно это профессионал. В товариществе — председатель, обычно из числа самих жильцов. И если дела в доме идут нормально, если должников по квартплате нет, а необходимый ремонт, в том числе и предупредительный, ведется, владельцу квартиры, скажем, с восьмого этажа, в принципе безразлично, кто управляет его домом, его квартирой. Необходимо подчеркнуть в то же время, что за дела в доме, где избрано сообщество, отвечает фирма, в данном случае Minu vara, и потому меньше риска, меньше зависимости от личности человека — председателя товарищества. Тот может оказаться неквалифицированным специалистом, заболеть, бухгалтер наделает ошибок, и дела пойдут наперекосяк.
В сообществе все риски берет на себя фирма, обслуживающая данный дом.
— Роль совета дома в сообществе?
— Таковой должен представлять интересы всех жильцов дома, ведь нельзя же по каждому поводу собирать общее собрание. Так что желательно, чтобы в совет избирались люди знающие. После избрания управляющего и создания сообщества мы предлагаем дому экономическую, хозяйственную программу, в которой предусматриваются все доходы и расходы — на что потратить деньги в первую очередь и сколько потратить.
— И на что действительно обращается внимание в первую очередь? Многие панельные и блочные дома обветшали, кровля протекает, трубопроводы нуждаются в замене. А денег — в обрез, в доме имеются должники.
— Если речь о ремонте, то действительно есть, так сказать, классика — крыша, балконы, стояки. Но большинство работ некоторые жильцы обычно не замечают, хотя они ведутся, — это предупредительные работы в системах отопления, электричества, сантехники. Необходимо предупреждать возможность аварии, это и есть расходы на обслуживание дома.
— А так называемые ремонтные деньги, они перешли к вам от бывших ЖЭУ?
— Должны были перейти, однако порой долги дома превышали расходы на его обслуживание. Большинство жильцов, конечно, платит исправно, но имеются должники, из-за которых страдают честные люди.
— Как исключить подобное явление? Выселять жильца можно лишь по решению суда.
— У нас уже выработана юридическая процедура. Два раза мы предупреждаем должника о необходимости погасить долг к такому-то сроку. Обычно две-три тысячи крон долга — это уже критическая сумма. Если же долг к сроку не погашается, мы все материалы передаем в суд. Мы не можем действовать эмоционально — это, дескать, хороший, но малообеспеченный человек, можно и подождать с уплатой. Передача дела в суд происходит автоматически, он и решает, как поступить. Чтобы как-то психологически воздействовать на должников, мы решили обнародовать их фамилии, вывешивать списки в подъезде.
— Напомните, из чего складывается плата за квартиру, помимо расходов на горячую и холодную воду, на отопление.
— Это, конечно, ремонтные деньги, они рассчитываются по каждому дому отдельно. Это расходы на обслуживание, о чем уже говорилось. Сюда же входит оплата работы управдома, бухгалтерии, аварийных выездов ремонтных бригад.
— Высказываются опасения: а не приведет ли новая форма обслуживания к росту квартирной платы?
— Нет, роста расходов на обслуживание дома и ремонт не предполагается. Более того. Мы ведем переговоры с Tallinna Vesi с тем, чтобы как-то оптимизировать плату за воду. Но управляющий домом совместно с его советом решает, какую долю ремонтных денег и денег на обслуживание направить на такие-то цели, не увеличивая общую сумму расходов. Следует напомнить: если в доме протекает кровля, расходы на ее ремонт распределяются пропорционально площади данной квартиры, независимо от того, на каком этаже она находится. Экономической программой дома и предусматриваются приоритеты. Решение принимается управляющим совместно с советом дома. Но еще и еще раз: многое зависит от своевременной и полной уплаты за квартиру всеми жильцами.
— Союз квартирных товариществ предполагает получить льготный кредит на ремонт своих домов. А как у вас?
— С Союзом квартирных товариществ у нас нормальные рабочие отношения. Действительно, этот союз хочет получить от города Таллинна определенную сумму на частичное погашение банковских интрессов. Но и мы намерены через Hansa Liising добиться получения льготного кредита на ремонт своих домов.
— Допустим, жильцы дома почему-то разочаруются в своем сообществе квартирных собственников, они смогут отказаться от услуг Minu vara и создать квартирное товарищество?
— Да, это возможно, никто препятствовать не станет. И вообще держать клиента какими-то юридическими трюками — не в наших интересах. Мы стоим лицом к клиенту.
— А может ли Minu vara посодействовать приватизации земли под домом — там, где это еще не сделано?
— Приватизация земли — это обязанность местного самоуправления. Но и мы не хотим стоять в стороне, ведь времени для бесплатной приватизации осталось немного — до конца нынешнего года. А процедура эта весьма сложная. Мы постараемся что-то сделать для своих клиентов.
