В Таллинне состоялась конференция, представляющая интерес для самого широкого круга читателей: «Рынок недвижимости в Эстонии: проблемы и перспективы развития». Конференция была организована риэлтерской компанией «Мармиире» при активном содействии учебного центра «ЭМОНО-Р».
Все мы при смене жилья – дома, квартиры, комнаты – вынуждены обращаться к услугам посредников по продаже недвижимости. Что греха таить – опыт этот иногда оказывается горьким. В нашем обществе, к сожалению, повально распространена юридическая безграмотность, и сказанное, к сожалению, относится и к маклерам, уровень профессионализма которых, по мнению руководителя «Мармиире» Натальи Языковой, часто недостаточно высок. Где же готовят наших маклеров?
«Нигде» – ответила конференция и предложила решение: с 1 сентября будущего года учебный центр «ЭМОНО-Р» в сотрудничестве с Санкт-Петербургским финансово-экономическим университетом представит студентам новую специальность: оценка недвижимости – по заочной пятилетней схеме, а также в сотрудничестве в Московским государственным строительным университетом – повышение квалификации для практикующих специалистов в сфере недвижимости, программа которого рассчитана на два года.
Конференция явилась первым опытом подобного рода, так как, помимо актуальных проблем отечественного рынка, представила развернутый обзор рынков Москвы и Санкт-Петербурга.
Российскую сторону представляли профессор В.Есипов, заведующий кафедрой ценообразования Финансово-экономического университета Санкт-Петербурга, и Т.Журавлева – профессор кафедры Московского государственного строительного университета. Обзор эстонского рынка обеспечил Т.Рюйтель – председатель Союза фирм недвижимости Эстонии.
Юридический казус
Особый интерес участников вызвал доклад руководителя группы Uhisliising Т.Уусталу, посвященный процедуре и подводным камням лизинга жилья. Господин Уусталу особо отметил юридический казус, возникающий при переоформлении лизинга на третье лицо. Согласно действующему законодательству сделки с недвижимостью не считаются оборотом и соответственно не облагаются 18-процентным налогом. Однако переоформление лизинга – четко подналоговая операция, так что фактически купленная недвижимость становится на 18% дороже. Этот же момент особо подчеркнул в своем докладе о налоговых рисках доктор экономических наук В.Вайнгорт, посетовавший, что работники лизинговых компаний не считают нужным привлекать внимание клиентов к факту возникновения дополнительного налога. «Так что защита своих интересов – дело самого клиента», – заключил господин Вайнгорт. Помимо налоговых и юридических ловушек в практике Налогового департамента и возможных обходных маневров В.Вайнгорт в деталях ознакомил участников конференции с поправками к Закону о налоге с оборота, согласно которым недвижимость с 1 января 2002 года считается товаром, и сделки с ней – оборотом. «Налогообязанная по НСО компания имеет право применить данный налог или не применять его по своему усмотрению (кроме сделок первичной продажи), однако можно с уверенностью предсказать, что юридически налогообязанные продавцы недвижимости этим правом пользоваться не будут по финансово-экономическим соображениям – ведь в случае неприменения налога с оборота на эту же сумму падает право на зачет НСО», – отметил профессор Вайнгорт и был награжден аплодисментами.
Цена земли
Со стороны города выступили В.Иванов, зампредседателя горсобрания, с докладом «Проблемы развития Таллинна и вопросы недвижимости» и У.Клопетс, заведующий отделом квартирных продаж мэрии Таллинна.
Особо следует отметить доклад одного из самых уважаемых экономистов Эстонии академика АНЭР Михаила Бронштейна, посвященный внешним и внутренним факторам образования цены на землю. «В странах Европейского союза существует система субсидирования сельского хозяйства, поднимающая относительную ценность земли при ее сельскохозяйственном использовании. В принятом недавно Земельном кодексе РФ ограничивается исключение из коммерческого оборота земель сельскохозяйственного значения. Президент Эстонии Арнольд Рюйтель предлагает исключить на определенный период продажу земель иностранцам. Эти меры, с одной стороны, действуют в сторону понижения стоимости земли, ограничивая и инвестиции в них, а с другой стороны – ведут к росту теневого оборота», – отметил М.Бронштейн.
Хочу квартиру обменять!
Вне программы, «с места», выступила Светлана Шарле, маклер с 23-летним стажем, работающая как на эстонском рынке, так и на рынке Санкт-Петербурга. «Эстонское законодательство не предусматривает права обмена квартирной собственности», – сказала она. По ее словам, создание обменной цепочки обеспечило бы дополнительный доход городу за счет обменных ордеров и позволило бы людям из числа менее богатых обменять свою квартиру на другую, имея на руках лишь небольшую сумму. Действующие законы не предусматривают подобной возможности, и единственный вариант обменять свою квартиру – это сначала продать старую. «Это правонарушение, которое должно быть исправлено, – считает Шарле. – Человек имеет право делать со своей собственностью все, что он хочет, а его лишили права обмена».
Для продавцов и покупателей
«Сегодняшняя конференция изначально задумывалась для «своих», т.е. для преподавателей и сотрудников компаний, непосредственно занимающихся недвижимостью, – отметила Н.Языкова, чьими усилиями и состоялось мероприятие. – Однако в будущем мы планируем провести подобную конференцию и для покупателей-продавцов, и если все получится, то она состоится уже в начале будущего года».
Конференция проходила на русском языке и собрала много специалистов-практиков из русскоязычных компаний. Эстонские специалисты, к сожалению, встречу дружно проигнорировали (хотя и получили приглашения), публично расписавшись в отсутствии интереса как к российскому рынку, так и к внушительной части местного.
Эстонская фирма Simus, в мае приглашавшая на подобную конференцию в гостиницу Radisson, была вынуждена отменить мероприятие за два дня до назначенного срока по причине недостаточного количества желающих. «Теперь у нас есть опыт, мы знаем, что и как предлагать. Поэтому надеемся, что наша следующая конференция вызовет больший интерес. Маклеры должны повышать свой профессиональный уровень, обмен опытом и мнениями необходим», – заключила Н.Языкова.
