На рынке управления жильем, как и в остальных сферах экономики, свои тенденции. Приватизация домоуправлений, осуществленная в прошлом году, не привела к социальной катастрофе, как предсказывали, а придала активности процессу создания товариществ. Тенденция эта сохраняется, и те, кто управляет недвижимостью, должны подстраиваться под нее. Все больше внимания приходится уделять именно товариществам. Чем дальше, тем чаще пакеты услуг по управлению и обслуживанию недвижимости режутся на дольки составляющих, из которых клиент может выбрать наиболее подходящую для себя услугу. А управляющий дожен суметь предложить клиенту как можно больше вариантов услуг, разнящихся соотношением цены и качества.
Бизнес-клиент покупает полный пакет услуг
Современная тенденция заключается еще и в том, что бизнес-клиенты все чаще приобретают услуги фирм, управляющих недвижимостью, ликвидируя собственные административные отделы. Эта тенденция прослеживается также среди клиентов муниципального и институционального уровней. Создаются акционерные общества, где под одной крышей сосредоточивается управление госимуществом, школами и больницами и другими объектами недвижимости. Приходит понимание, что покупаемая услуга может быть не только дешевле, но и оказана профессиональней, что она освобождает организацию от побочных обязанностей, позволяя ей сосредоточиться на выполнении ее основных обязанностей. Классический бизнес-клиент все более дружественно относится к услугам по недвижимости, которые предлагаются ему извне. Растет число профессионалов-администраторов, чувствующих перспективу, работающих на успех предприятия.
Обязательное страхование и ремонт
С 2005 года закон устанавливает обязательное страхование недвижимости. Пока что дело это добровольное. Страхование добавит спокойствия и ощущения большей защищенности от всякого рода неожиданностей жильцам многоквартирных домов. Управляющему недвижимостью предстоит охватить обязательной страховкой все дома, находящиеся в его ведении.
Другой важный момент, который в законе пока не прописан, но должен в нем быть, это обязательное накопление денег на ремонт недвижимости. С этим предложением Союз управляющих и обслуживающих недвижимость вошел в соответствующие ведомства. Кое-кто не понимает, и не каждый поймет, зачем накапливать деньги на ремонт, пока дом стоит без подпорок. Чтобы в перспективе дом не рухнул, в него надо инвестировать средства. Действующие законы позволяют не собирать с жильцов деньги на ремонт. Что устраивает тех, кто готов в товариществе обеими руками голосовать за такие планы хозяйствования, в которых ни слова про ремонт (главное – платить поменьше), и не устраивает тех, кто озабочен будущим состоянием дома и хотел бы вносить деньги на ремонт.
Профессионалы, работающие в жилищном хозяйстве, предлагают законодательно установить обязательный сбор денег на ремонт, чтобы защитить интересы тех граждан, которые понимают необходимость ремонта жилья, от тех, кто этого не понимает. Вносимая сумма не должна быть большой. Например, крона с квадратного метра. Поначалу на небольшие накопления ничего не отремонтируешь, но в перспективе сбор позволит сохранить дом в порядке.
Представление об управлении становится шире
Понятие «управление» постепенно расширяет свое значение. Сегодня гражданину приходится контактировать с кабельными, энергетическими, телефонными фирмами и т.д. По каждому отдельному поводу – с каждой отдельной фирмой. В перспективе под управлением будет пониматься то, что управляющий поведет все эти дела квартирного собственника, будет решать все его проблемы.
Договор о полном управлении решит проблемы недвижимости предприятия
Большинству предприятий для работы нужна недвижимость. Содержание ее в порядке и есть управление недвижимостью. Сегодня рынок управления предлагает различные варианты решений.
Во-первых, сам собственник заботится о своей недвижимости, то есть нанимает необходимую для этого рабочую силу, инвестирует соответствующие средства. Объем инвестиций тут зависит от специфики и размеров недвижимости. Как правило, собственнику надо нанимать уборщиц, сантехников, электриков и руководителя среднего звена, координирующего работу всей этой группы.
На сегодня это самый дорогостоящий вариант. Все инвестиции приходится делать собственнику, при этом они не окупаются, а являются чистым расходом.
Во-вторых, часть услуг покупается собственником у профильных фирм. Прежде всего это услуги по уборке и охране. Кроме того надо нанимать завхоза, чтобы он, если надо, передвигал мебель, менял перегоревшие лампочки, выключатели и прочая. Когда работы нет, он сидит сложа руки. При крупных авариях или масштабных работах одноразовая услуга покупается у профильной фирмы, которая и решает конкретную проблему. В зависимости от масштабов предприятия такими вопросами может заниматься администратор, директор или специалист по управлению недвижимостью. В малой фирме такие обязанности ложатся на ее главу, который вынужден заниматься ими помимо основной деятельности.
Договор о полном управлении, или outsourcing управления недвижимостью
Самый современный и выгодный вариант для любой фирмы – это полный договор, подразумевающий, что она покупает все услуги по управлению и обслуживанию недвижимости. Outsourcing распространен в сфере инфотехнологий. Все чаще к нему прибегают и при управлении недвижимостью. Это означает, что деятельность, связанная с недвижимостью, выводится из фирмы. Решение вопросов, связанных с недвижимостью, приобретается как комплексная услуга. Фирма получает персонального управляющего, или контактное лицо, через которое осуществляются связи по всем услугам – будь то уборка, охрана или что-то иное. В договор о полном управлении могут входить, например, catering – питание, интернет-связь или просто связь. Если фирма решила, к примеру, сократить или расширить деятельность, сменить профиль, соответственно меняются и ее потребности в услугах. При договоре о полном управлении изменения, связанные с обслуживанием недвижимости, осуществить проще. Не надо сокращать штат, не останется излишков инвентаря, который надо продать или списать.
Всеобщая тенденция
Сегодня в мире актуален лозунг «Сосредоточимся на основной работе!» Если управление недвижимостью не является основной деятельностью фирмы, есть смысл подумать о заключении договора о полном управлении. В Эстонии есть фирмы, способные предложить профессиональное, качественное и полное управление недвижимостью.
Комплексная услуга распространена у нас пока мало, рынок еще только развивается, всего пару лет назад серьезных фирм на нем не было. Но сегодня у нас уже есть стандарт исправного состояния недвижимости, определяющий все основные понятия и принципы, включающий рекомендации по проведению работ, устанавливающий их периодичность. А заказчик имеет возможность сравнивать предложения различных фирм.
Свен СУУРВЯЛИ,
руководитель отдела продаж услуг бизнес-клиентам АО «Мину вара»
