Секреты жилищного кредитования

Кристина КРУУС,
заведующая отделом кредитов
для бизнес-клиентов Eesti Ühispank

В случае реновационного кредита для квартирных товариществ одной из сторон договора и плательщиком платежей по кредиту банку выступает квартирное товарищество как юридическое лицо.

В адрес редакции «Молодежи Эстонии» пришло письмо от председателя правления квартирного товарищества KÜ Kalevipoja põik 2 Владимира Красинского, который предложил обсудить на страницах газеты тему кредитования жилых домов.

Актуальность темы председатель квартирного товарищества связывает с существующими тенденциями на жилищным рынке Эстонии и порядком выдачи кредитов. Особые опасения у автора письма вызывают так называемые «доморощенные консультанты», которые нагнетают страсти и лишь запутывают людей.

«Кредит, по мнению многих членов нашего квартирного товарищества, ограничивает права собственников распоряжаться своей недвижимостью на весь период выплаты платежей банку. Эта информация распространяется среди жителей дома, у них собираются подписи, атмосфера в доме накаляется. Можно понять опасения людей, особенно старшего поколения, которые в своей жизни практически не пользовались кредитами, и их жизнь проходила в совершенно иной социальной среде. Для многих квартирная собственность – это единственная недвижимость, которой им приходится сегодня очень дорожить», — пишет В.Красинский.

Сегодня мы публикуем ответы на наиболее интересующие наших читателей из квартирного товарищества Kalevipoja põik 2 вопросы:

— наличие залога или ограничений для квартирособственников на оформление сделок с недвижимостью после оформления кредитного договора,

— присутствует ли в договоре право банка в одностороннем порядке изменить ставку интрессов,

— из практики: были ли случаи неудачного использования кредитов квартирными товариществами, повлекшие за собой ограничение права собственности для владельцев квартир? «МЭ» — Экономика

Владельцы квартир, в свою очередь, несут перед квартирным товариществом ответственность в размере своих пропорциональных платежей. Решение о взятии кредита для квартирного товарищества и о распределении кредитных платежей между владельцами квартир принимается на общем собрании членов товарищества, и выполнение этого решения является для всех его членов обязательным. Если владелец квартиры не оплачивает платежи, то квартирное товарищество взыскивает задолженность с члена товарищества путем отправления ему напоминания о задолженности через инкассационную фирму или суд. Когда же у квартирного товарищества возникает перед банком задолженность по кредиту, банк всегда может помочь товариществу востребовать деньги с должников.

В принципе, кредитный договор ничем не отличается от договоров на коммунальные услуги, которые заключаются квартирными товариществами.

В случае этих договоров подлежащие уплате суммы (например, за отопление, за услуги по уборке и так далее) также распределяются между членами товарищества, а квартирное товарищество в целях обеспечения своей платежеспособности также должно заботиться о взыскании задолженностей.

Для обеспечения кредита квартирного товарищества банк не требует ни залогов, ни поручительств. Взятие квартирным товариществом кредита не накладывает каких-либо ограничений на использование владельцами квартир своего имущества. Квартиру можно, например, сдать в аренду или оформить ее в качестве обеспечения своего личного кредита. Если владелец квартиры продает свою квартиру, то обязательства, связанные с квартирой, автоматически переходят к новому владельцу.

Кредитный договор является двухсторонним договором, заключаемым между банком и товариществом, и ни одна из сторон договора не может в одностороннем порядке изменить условия договора, в том числе поднять процентную ставку. Таллиннские товарищества имеют возможность ходатайствовать о получении кредита по льготной процентной ставке, которая в зависимости от сроков и от доли проживающих в доме таллиннцев может составлять от 3,4% до 4,7%. Льготы по процентам покрываются за счет средств Таллиннского департамента жилищного хозяйства. В случае такого кредита в договоре есть положение о том, что, если товарищество в целях получения кредита на льготных условиях предоставит ложные данные или не предоставит разрешения на использование части реконструированного здания (если это требуется в соответствии с Законом о строительстве) и город Таллинн снимет с кредита процентные льготы, то к кредиту будет применена процентная ставка, повышенная на величину потерянной льготы.

Ьhispank выдает кредиты квартирным товариществам с 1996 года, и кредит уже взяли около 250 товариществ. До сих пор ни у одного из товариществ, заключивших с нашим банком договоры, не возникало проблем с погашением кредита. В обеспечении платежеспособности товарищества важную роль играет оперативная работа правления товарищества с должниками. Как правило, задолженность становится большой, если на нее не реагируют. Поскольку перед тем, как выдать кредит, банк проверяет платежеспособность товарищества, а также то, чтобы размер кредитных платежей был посильным для владельцев квартир, получившие кредит товарищества успешно справляются со своими обязанностями.

Произведенные работы благодаря взятому кредиту улучшили энергосбережение домов, а расходы на отопление уменьшились. Кроме того, реновация домов в итоге повысила рыночную стоимость расположенных в них квартир.